低開高走、小面積價格高于大面積、區(qū)域競爭盤價格趨近……這些福州樓盤定價規(guī)則正在潛移默化地發(fā)生改變。目前，福州樓市中，一些樓盤正在采用一種更迎合市場的定價策略和更為隨機靈活的定價體系。

　　

　　這些“新價格”是如何制定的？市場效果又如何？它們又會對福州樓市產生怎樣的影響？

　　

　　福州樓市出了“新價格”

　　

　　傳聞1

　　

　　閩侯縣城新區(qū)一綜合性大盤春節(jié)前開啟了“新價格”，坊間對此一直爭議不休。

　　

　　據記者了解，該樓盤在節(jié)前推出了一批73~129㎡高層住宅房源，起價在6800元/㎡左右，均價則在7500元/㎡左右。這樣的價位讓許多購房者吃了一驚。

　　

　　從去年起，該樓盤的在售均價一直保持在9000多元/㎡。一些親歷現(xiàn)場的購房者告訴記者，現(xiàn)場一些售樓員直接說，價格比之前降了1000多元/㎡。

　　

　　調查：這個樓盤難道真的降價了？為此，記者對上述項目所推房源以及銷售情況進行了一番調查。

　　

　　延續(xù)其快速銷售一月一次開盤的風格，閩侯該樓盤在今年1月底曾開盤，據售樓人員表示，均價在7500元/㎡左右的房源在社區(qū)中較為靠內位置，不能看江。但對于為何此時推出低價房源，售樓人員并未回答。

　　

　　有市調公司負責人告訴記者，維持高價，量會走得很慢，該樓盤用相對非優(yōu)質樓棟特價搶市場客戶，以保證其快銷及銷售指標。

　　

　　傳聞2

　　

　　春節(jié)期間，有業(yè)主發(fā)現(xiàn)市區(qū)五四北某大型樓盤在年前逐步對存量房源展開調價。

　　

　　購房者李先生在春節(jié)期間聽說，在售的房源多為90㎡、120㎡、140㎡，這些房源正在特惠，有些大戶房型的單價不到13000元/㎡。

　　

　　調查：昨日，記者又向售樓部咨詢，目前推出的房源位于項目東側，毗鄰公園，同時是距離學校最近的一個地塊，售價在13000元/㎡左右。而目前主推的另一區(qū)域，則是“低密度花園洋房”，建筑密度較低，單價在14500元/㎡左右。

　　

　　另據記者調查，該樓盤于2011年前后推出，項目規(guī)劃面積超千畝，社區(qū)分為6個區(qū)域，涵蓋低密度產品、花園洋房、高層住宅等。隨著其社區(qū)逐步成熟，高層住宅的價格從2011年10月的10500元/㎡到2012年8月的12000元/㎡，2013年升至14500元/㎡，但銷售情況在福州樓市中排名前列。

　　

　　因此，對于此次價格出現(xiàn)的調整，銷售人員承認價格是比之前略有下調，“目前，市場剛需需要價格刺激才會出手，而且房源的地塊也沒有之前的好”。

　　

　　反應 “新價格”市場感覺挺好！

　　

　　福州樓市出現(xiàn)“新價格”后，市場不僅不排斥，接受度還很高。

　　

　　閩侯出現(xiàn)“新價格”的樓盤在1月底以均價7500元/㎡的價格開盤后，銷售明顯加快，較之2013年開盤9000多元/㎡價位時，去化率提升20%~30%。而在2月底開盤時，均價超過8000元/㎡，但1個月后，去化率立即下滑。而五四北項目尚在認籌中，具體情況還待開盤才見分曉。

　　

　　“新價格”會不會引起樓盤定價前后沖突，從而導致老客戶不滿？據記者了解，在打出“新價格”后，就有老業(yè)主致電詢問的事情發(fā)生，但隨后業(yè)主發(fā)現(xiàn)實際上房源位置的差異性較大，不具備可比性。

　　

　　有不愿具名的業(yè)內人士亦表示，這招其實是十分巧妙的價格策略。

　　

　　“房源位置不同，價格自然不同。上一期房源剩下的尾房，經過一段時間可以推出做特惠，只要與本期在售房源相比有明顯降幅，就會很有吸引力。舉個例子，上一期房源的尾房價格在12000元/㎡左右，歷經大半年時間后以13000元/㎡價格做特惠，雖然比目前在售房源的14000元/㎡均價低了1000元/㎡，但還是比原先價格有所上浮。還有一種策略則是，將較好的房源制定一個價格，給買房人一個預期心理參考；然后推其他房源時，價格略有下浮，就能給買房人一種很劃算的感覺。不管是縱向比，還是橫向比，開發(fā)商都有得賺。”

　　

　　背景 以往，開發(fā)商如何定價？

　　

　　“一般來說，在一個區(qū)域板塊內，樓盤之間會形成一個大致的價格，我們也會按照這個區(qū)域的價格進行定價，不論漲跌，步伐都比較一致。”閩侯上街一樓盤的銷售經理告訴記者。一個區(qū)域即使有價格突出的樓盤，差價也是有限的。而如有品牌房企或大盤，其定價也容易成為區(qū)域風向標。

　　

　　除了參考周邊項目，在自身定價上，開發(fā)商一般會給出一個“均價”，而增減的價格系數通常是由地塊區(qū)位、朝向、位置、景觀、設計、建筑密度、樓層疊加組成的。　　

　　雖有部分項目已經展開新“價格體系”，但市場中多數項目還是以釋放優(yōu)惠信號為主。其中，“存抵”已經成為主流動作。

　　

　　如陽光城西海岸新品櫻語、金輝國際住區(qū)推出“存1萬抵5萬”，三盛國際公園劍橋區(qū)預約存2萬抵5萬，鳳翔湖濱世紀SOHO存5000抵2萬，建發(fā)領第138㎡團購1萬抵10萬，三江城88~132㎡新品存5萬抵8萬。主推特惠房源的也不在少數，如2月22日融僑外灘最后22套毛坯房限時搶購，香開新城推出15套一口價特價房。

　　

　　“低起價”的更常規(guī)。東方名城尚郡115~181㎡9816元/㎡起，三盛國際公園劍橋區(qū)10333元/㎡起，還有項目打出墊付數月月供的“特別優(yōu)惠”。

　　

　　不過據記者了解，這些看似“兇猛”優(yōu)惠的“含金量”不算高。以最為普遍的“存1萬抵5萬”計算，一項目在售均價12000元/㎡，以90㎡計算，折扣后價位在11500元/㎡左右，也不過低了500元/㎡，抵消了“開盤即漲數百元”的傳統(tǒng)漲幅。

　　

　　解讀高房價抗性較大

　　

　　每年春節(jié)后，似乎都是優(yōu)惠爆發(fā)期。

　　

　　業(yè)內人士林先生表示，“尤其是庫存難以消解的當下，為了給3月傳統(tǒng)旺季預熱，不少房企選擇一定的促銷或者讓利優(yōu)惠，希望撬動被房貸收緊影響的客戶。”

　　

　　數據顯示，目前可售商品住宅23655套，按照去年成交速度，至少得去化14個月。面對著房子“越賣越多”的高庫存，許多項目都開始花心思做出優(yōu)惠。

　　

　　林先生分析道，有些樓盤在推出不同產品時，價格在10%幅度內調整，是撬動市場的一種策略。“更多以優(yōu)惠做噱頭吸睛。”

　　

　　而從庫存的套均面積來看，大戶滯銷的情況十分明顯。因此，大戶型的優(yōu)惠、調價行為更加明顯，欲盡快清倉突出重圍。

　　

　　張旭東認為，“從2013年下半年開始，購房者對高房價抗性逐漸增加，2014年初肯定要緩一緩。”

　　

　　另一方面，大多數開發(fā)商靠去年賺的錢已經可以“吃飽飯”，不太會主動割肉跳水。因此，部分開發(fā)商為適應市場做出調價動作以試探消費者，更多的是用相對“低價”吸引客戶。

　　

　　（海西地產網 林曉軍輯）