回顧剛剛過去的2024年，土地市場依舊在“低溫運行”；新房市場搖號落幕，開發(fā)商猛打價格戰(zhàn)；二手房市場價格還在底部徘徊……但好在，年末一系列積極“信號”也在預示著2025將是轉折的一年。
我們不妨一起梳理看看，2024泉州樓市整體表現(xiàn)如何？2025年的市場走向又將如何？
「政策」2024應出盡出 史上最寬松
自2022年以來，樓市政策由緊到松，再到2024年刺激性政策應出盡出。
尤其是2024年9月26日，官方首次提出"促進房地產市場止跌回穩(wěn)"，市場迎來真正的政策拐點。隨后，史上最強政策組合拳密集落地：首付比例下調、貸款利率創(chuàng)新低、限購政策大幅松綁..……政策基本應出盡出，市場也在四季度取得了階段性的止跌。
回到泉州市場來看，首付比例、貸款利率以及公積金政策等方面利好不斷出臺，政策面迎來近年來最寬松的時期。
可以預見，圍繞房地產市場“止跌回穩(wěn)”，2025年政策環(huán)境將持續(xù)寬松，方向更加精準、力度也會進一步加大。
「市場」2024“以價換量”是常態(tài)
2024年，無論是新房還是二手房市場，最顯著的特征就是：分化加劇、以價換量。
1這一年，泉州樓市“以價換量”
2024年，大泉州一手住宅成交12978套，面積172.61萬㎡，同比下跌36.2%，成交均價12976元/㎡，總成交金額223.97億元。（數(shù)據(jù)來源：中原地產廈門研究院數(shù)據(jù)庫，統(tǒng)計范圍：泉州市區(qū)（不含泉港）、晉江、石獅、南安、安溪）
①雖然政策刺激利好不斷，但購房者的觀望情緒仍然濃厚，導致成交量大幅縮減。
②成交量的上漲主要得力于核心區(qū)域項目與品牌房企項目，如城東、晉東板塊在價格調整后走量明顯，而外圍板塊即使降價銷售仍舊艱難；同板塊內各盤間分化行情出現(xiàn)，一些具備優(yōu)質學區(qū)、核心地段項目依舊維持高去化。
③雖然新房市場猛打“價格戰(zhàn)”，但成交價格卻漲了，正源于東海城東幾個2萬+改善項目的入市帶動均價上漲。
2這一年，泉州市區(qū)“搖號時代”落幕
2024年，泉州中心市區(qū)14盤共計推售21次。從市場反饋來看，除水墨觀海、萬科四期還保持“千人搖”的火熱場面之外，多個新盤入市認籌量未達標準無需公證搖號。從高峰期的“千人搖、萬人搖”，回到現(xiàn)在的“開盤轉順銷”速度，項目去化流速則因盤而異，市場轉向明顯。
3這一年，泉州打響“價格戰(zhàn)”
根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布11月70城房價數(shù)據(jù)，泉州二手房價連續(xù)32個月雙下跌，新房房價連續(xù)9個月雙下跌。
①新房市場，基本賣不到限價，分銷已成為新房市場的普遍營銷手段，還有特價房等優(yōu)惠不斷加碼，“價格戰(zhàn)”無處不在。
第一梯隊：2.5萬+：泉州高端改善型產品的新房項目；第二梯隊：1.8-2.5萬：城東、東海新房項目；第三梯隊：1.4-1.8萬：泉晉核心新區(qū)，鯉城江南、北峰、洛江萬安、晉江晉東、池店等5個區(qū)域新房項目；第四梯隊：1-1.4萬：這一梯隊主要包括洛江陽江、臺商板塊、以及晉江市區(qū)板塊。
②二手房市場，這是房價不斷探底的一年，各個板塊不乏有突破價格“底線”的房源成交。與此同時，二手房價下調也伴隨著成交量的提升，不少低價優(yōu)質房源入市能夠實現(xiàn)快速成交。
第一梯隊：3萬+：市直校學區(qū)房和市區(qū)高端住宅小區(qū)；第二梯隊：2-3萬：各大板塊市場認可度較高的改善品質小區(qū)；第三梯隊：1.5-2萬：占據(jù)主城核心區(qū)、且整體均好性不錯的小區(qū)，如城東、東海等區(qū)域；第四梯隊：1-1.5萬：這一梯隊主要包括晉江池店南、臺商湖東板塊、以及洛江陽江新城。
可以看到，隨著新房取消限價，銷售將會更貼合二手市場的價差序列，重構一些板塊的價格體系，像前期“一二手倒掛紅利”已基本消失；此外，板塊間的價差顯現(xiàn)，房價分層明顯，核心板塊的價值也正進一步企穩(wěn)。
4這一年，泉州新房產品結構向改善傾斜
2024年新房市場，相比于2023年最明顯的一個變化就是：供應增加。從2023年的江南新區(qū)“一枝獨秀”，到2024年“全面開花”，基本每個區(qū)域都有3-7個新房項目，供應量主要集中在城東和東海2個核心區(qū)域。
新房供應增加的同時，產品結構也在發(fā)生變化，改善型房源基本占據(jù)超一半的市場份額；與此同時，泉州新房產品力也明顯提升。從市場反饋來看，品質樓盤愈發(fā)得到市場的青睞，正如東海
保利天瓚和晉東
建發(fā)泉州灣海已清盤。
可以說，泉州樓市正在以肉眼可見的速度邁入品質改善時代，尤其是2025年，大泉州多個區(qū)域“四代住宅”都將陸續(xù)入市，接下來依舊是改善型客戶進場的一大機會。
「土地」2024全面遇冷， “不限價”時代開啟
2024年泉州土拍市場幾大變化值得關注：
1整體縮量明顯
對比2023全年推出81幅住宅地塊（含安置），2024年僅推出68幅住宅地塊（含安置）。尤其是中心城區(qū)，豐澤-鯉城-洛江僅成交9幅商住地塊，臺商投資區(qū)2024年全年并未有住宅地塊推出。
2市場遇冷，國企拿地+底價成交
市場調整周期，就連中心城區(qū)也不免遇冷，市場缺乏品牌房企和民企參與，絕大部分地塊由國企兜底。在這其中，也有細微變化值得關注：
①除城建之外，今年泉州發(fā)展集團和泉州交發(fā)集團也進軍土地開發(fā)，并拿下東海、晉東等多個核心區(qū)域地塊。
②市場也有新面孔，華潤置地首進泉州，與泉州城建合作開發(fā)東海中央商務區(qū)綜合體地塊，為泉州樓市帶來新的人居體驗；此外，建發(fā)與弘橋合作，繼續(xù)深耕石獅。
③石獅、晉江市場走出不同的市場行情。晉江晉東、安海、金井地塊接連溢價拍出，石獅核心區(qū)接連拍出3幅地塊都是非本地國企拿地，與其他區(qū)域降溫行情形成反差。
3“第四代住宅”供應爆發(fā)
目前城東、東海、鯉城、晉江、石獅以及周邊縣市已陸續(xù)推出多幅“四代住宅”，據(jù)不完全統(tǒng)計，2024年大泉州推出可試點建設四代住宅的地塊就有30幅左右。
可以預見，2025年或將成為第四代住宅的“爆發(fā)元年”。目前東海、石獅、永春多個四代住宅項目已率先入市，并且取得了較為亮眼的銷售成績。
相比于普通住宅，四代宅最直觀的一個變化，就是多出了一大塊陽臺面積，在一定程度上意味著套內實用面積的增加。
4新出讓地塊不限價
10月1日起，泉州取消限價，其實早于2024年年初開始，晉江等多個區(qū)域已不限房價且不限地價。取消限房價政策將促進新房價格回歸市場，有利于當前市場的健康持續(xù)發(fā)展。
5土地開發(fā)節(jié)奏變慢
受市場大環(huán)境的影響，2024年土地開發(fā)節(jié)奏明顯變慢。一部分源于拿地主力為國企，整體流程會偏慢；另一方面，新房市場的降溫，開發(fā)商也會推遲入市節(jié)奏。
「最后」
2024年底一系列高層會議，都在強調“穩(wěn)樓市”，預計2025年樓市止跌回穩(wěn)的確定性很高。
泉州樓市又將走向如何？我們拭目以待。
