當下泉州樓市發展的一個趨勢，正在加速邁入品質改善時代。

　　

　　最前沿的改善居住模式，便不得不提及到：第四代住宅。目前福建省內福州、漳州、龍巖等區域均已開始試水。

　　

　　將庭院搬到空中，每層有前庭后院，每家有私人花園，讓住在繁華市中心的人實現“家園回歸自然”的暢想。

　　

　　那么，泉州離“第四代住宅”落地還要多久呢？

　　

　　NO. 1｜壹

　　

　　首先，我們先來了解一下，什么是“第四代住宅”？

　　

　　第四代住房，即城市森林花園建筑。

　　

　　自2016年3月，由清華大學設計研究院提出第四代建筑的概念到現在，中國第四代建筑的發展歷程近8年。從2017年全國首個第四代住宅“成都七一城市森林花園”驚艷亮相后，隨后6年里，全國10余省市紛紛試水。

　　

　　福州自2021年開始，不到2年時間就實現11個第四代住宅，包括國貿天琴灣、國貿天琴樾、建發縵云、保利國貿天琴湖、保利天珺、建發璞云等項目。

　　

　　2023年年初漳州第一個“第四代住宅”項目落地龍海，即福建一建錦繡時代項目。此外，漳州市區、云霄也陸續推出“可試點“城市森林花園建筑”（第四代住房）項目建設"地塊。

　　

　　今年6月，龍巖首幅“第四代住宅”地塊推出，即建發縵云項目。至今龍巖已有4宗立體生態住宅試點地塊。

　　

　　從已入市的這些項目產品規劃來看，“第四代住宅”具備幾大特色，值得關注：

　　

　　①私人空中花園。第四代住宅把別墅的入戶院子/花園搬到了空中，陽臺空間在現有的標準擴展，并且采用奇偶錯層疊加方式，每戶都擁有約6米左右高的“空中庭院”，居住舒適度增加。

　　

　　②垂直花園體系。第四代住宅將院落、綠化引入垂直空間，做到每家每戶開門都能見到院落、綠植、樹木，建造垂直森林，筑就一座會“呼吸”的建筑

　　

　　③鄰里之間交互性增強。打破傳統住宅局限，基于空中院落的設計，設置空中園林街巷，供業主共享的開敞式公共休閑綠化空間，真正有了街坊四鄰的感覺。

　　

　　④提升城市品味。第四代生態住宅最直觀的區別就在于其層層疊翠的立面，建筑立面為綠植與建筑之間的空間交錯，具有設計感、現代感，這也在無形之中提高城市整體審美。

　　

　　⑤別墅的居住體驗感。居住品質堪比別墅，同時又有別墅不具備的外部視野。

 

【漳州】福建一建錦繡時代效果圖

　　

　　NO. 2｜貳

　　

　　第四代住宅由于特殊的空間特點，往往會需要地方相關政策的支撐，按照當地政策的尺度，就決定了這種差異。

　　

　　比如，在土地出讓和產品規劃方面，福州出臺“符合規范設計的空中花園平臺外挑尺寸大于1.8米的部分不計容不計產權、比如空中園林街巷不計容不計產權”。龍巖對建筑形式、支持政策出臺文件。

　　

《龍巖市中心城區開展立體生態住宅試點實施方案（試行）的通知》

　　

　　不止于此，打造第四代住宅需要投入更高的成本以及更考驗開發商的實力。

　　

　　比如空中庭院，要求建筑結構中，增加大面積的懸挑空間，還要覆土種植，這都會增加建筑的荷載，建造成本和技術難度雙高。再比如錯層式陽臺的疊加，如何保證每一戶業主的私密性和室內采光度？后續如何實現植物的可持續、易維護？福建區域雖然適合植被生長氣候，如何規劃能較好減少“臺風”的傷害等。

　　

　　基于此，我們不妨來探討以下三個問題。

　　

　　1、誰更有能力打造？

　　

　　由于第四代住宅尚未形成一套完整的建造標準，大家都是圍繞著一些硬性要求摸索著前進，因此，在建造上有足夠大的發揮空間，但這也更考驗開發商的實力。

　　

　　目前，福州、漳州、龍巖的拿地主力是央企、國企，從市場反饋來看，能呈現“叫好又叫座”還是保利、國貿、建發開發的項目，有豐富的做高端線的經驗，又有一定口碑的物業，自帶品牌號召力。

　　

　　在這其中，表現更為亮眼的當屬國貿，不到2年，天琴系已成為福州“第四代住宅”市場不可忽略的一個建筑范本。位于閩江北CBD的國貿天琴灣開盤1個月售罄；位于臺江核心區的國貿天琴樾千萬級住宅開盤去化超9成。

　　

　　2、什么樣的地段更適合？

　　

　　作為改善產品，一定是要建立在中心地段或者是極致稀缺景觀資源等核心價值點上，才會發揮“第四代住宅”的最大的價值。

　　

　　擁有城市絕佳景觀資源，比如城市CBD景觀，城市絕佳江景，湖景，海景，往往打造空中庭院，更能提升客戶對城市絕佳景觀的獲得感、幸福感。就像飛鳳山之于建發縵云，市中心+江景之于國貿天琴灣。

　　

　　3、什么樣的產品能與第四代住宅相匹配？

　　

　　第四代住宅區別與其他類型豪宅的最大亮點在于對產品戶型的空間變革。比如龍巖建發縵云主推建面約143-203m²空中花園平墅，漳州福建一建錦繡時代主推建面約130㎡-260㎡大平層和頂層復式，福州國貿天琴樾主推160-210㎡精裝大平層產品。

　　

　　室內外空間的平衡，也注定了較大面積段且定位于中高端改善豪宅更適合打造第四代住宅。不僅空間大，更注重室內空間與陽臺的交互性，讓空中花園價值最大化彰顯。

　　

【福州】國貿天琴樾效果圖

　　

　　NO. 3｜叁

　　

　　目前，泉州土地市場增加改善類住宅地塊供應，探索發展高端住宅。據小編獲悉，城東國貿項目或將定位為天琴系，但不是“第四代住宅”；晉東保利、建發項目、石獅高端地塊也都不是“第四代住宅”規劃。

　　

　　如果泉州試水“第四代住宅”，最有可能的地塊會是在哪呢？

　　

　　綜合地段以及地塊指標來看，城東南濱江、東海F13地塊、東海中央活力區、晉東新區都有可能。

　　

　　【 城東南濱江 】

　　

　　南濱江片區臨近中駿世界城、城東萬達廣場兩大商圈，且坐擁城東學園，一線臨近洛陽江，坐靠桃花山公園，可謂城東擁有最高價值的片區。南濱江片區建成后不僅將大大提高泉州沿江沿海城市展示面，而且將大大促進板塊價值質的飛躍。

　　

　　去年底，頂著彼時泉州最高限價（22888元/㎡）的和光塵樾入市，5100+組認籌數據著實讓市場見證到了泉州的購買力。

　　

　　根據推地計劃，豐2023-7號地塊占地約68畝，地塊位于泉州五中旁，是南濱江片區計劃推出區域內目前“僅有”的最后一塊居住用地，地段價值無需多說。

　　

　　【 東海中央商務區 】

　　

　　東海中央商務區匯聚有泉州公共文化中心、泉州市政府、東海總部經濟區、金融服務區等各項優質資源，同時還有16個高檔住宅小區、3大公園、1所省級重點中學、4所知名小學、12所優質幼兒園，毗鄰泉州二院、泉州師院、泉州幼高專，已成為泉州商務樓宇密集度、品質性、發展潛力領先的區域。

　　

　　根據最新供地計劃，科創商務中心商住用地計劃于今年第四季度出讓，土地用途為商業、商業金融和居住用地，面積192.02畝。這是東海中央商務區內僅存的現狀可開發的大規模商住用地，地塊還將引入高端商業運營商的進駐。

　　

　　【 東海中央活力區 】

　　

　　中央活力區占位連接市區和東海市府的區位優勢且一線臨海，是泉州環灣高質量發展的核心區域，建成后將進一步優化城市空間格局，助推環灣發展再提速、城市能級再提升，打造城市未來新名片。項目周邊配套完善，如泉州五中、市實小、刺桐幼兒園等，同時，規劃了高端酒店、街區式商業、生態浪漫線等，將引進央企國企、大型上市企業、民營百強企業等入駐片區。

　　

　　將于本月底出讓的豐2023-25號地塊，將用于建設改善型住房，單套房屋建筑面積不低于180㎡，銷售價格在"限房價”23000元/㎡(毛坯)]基礎上上浮不超過30%，由競得人自行銷售。

　　

　　【 晉東新區 】

　　

　　晉東新區是晉江融入泉州環灣向灣發展的主要板塊，是泉州海絲新區五大重點區域之一，其規劃定位為“體育+產業+生活”為一體的“中央活力區”，重點突出智能制造、專業市場、樓宇總部、體育商貿四大功能，著力打造具有區域競爭力的先進鞋業制造、商貿物流、體育休閑等功能完善、產城一體的轉型樣板區。

　　

　　晉東新區與東海一橋之隔，且一線臨海、區域內還有湖景資源，臨湖瞰海，內外部景觀資源優越，具備打造真正意義上的改善豪宅產品底色。目前晉東3個純新盤項目-御湖境、建發泉州灣海、保利湖心璞悅，產品定位純粹高端改善住區。

　　

　　片區內還有多幅沿湖臨海地塊未推，參考已入市的幾個項目的地塊屬性，后續或將會規劃高端居住區。在這一片高端改善住區中，“第四代住宅”或更容易實現。

　　

　　客觀來說，第四代立體生態住宅對于任何一個市場都是一個新的嘗試，它鼓勵開發商對空中花園與公共平臺部分進行更多的規劃和設計，并創造溢價空間。而這，也就對開發商提出更高要求，甚至是后續物業維護能力。

　　

　　泉州想要落地“第四代住宅”產品，還需要解決更多的地塊指標問題，比如陽臺空間產權、容積率和公攤問題、空中花園覆土面積多少等。