自2017年“限價”政策以來，泉州房價體系經歷了2次重新構建：
第一次：2020年底，泉州房價突破2萬門檻，定調了城東2萬+價值格局，多個區域限價也全面上漲。
第二次：2023年7月，泉州中心市區從“改善”作為房價突破口，還是在城東，推出了首幅破3萬+的地塊，最高限價達到37470元/㎡。
有趣的是，這兩次限價突破的著力點都是在城東東星板塊。單從這一點出發，除了印證東星土儲豐富，是否對片區未來價值也多了一些期待。
今天，我們不妨就來看一下，“限價”6年后，各板塊的漲幅又是如何？接下來，限價穩步上漲后，購房者又該如何選擇？
破與立
泉州正進行一輪房價重塑
從1萬出頭、到2萬+、再到突破3萬門檻，泉州多個區域房價在這6年歷經多輪的更新。那么當前泉州各大熱門板塊房價又是如何變化的？
「 東海板塊 」
最高限價：23000元/㎡
改善最高限價：29900元/㎡
東海最高限價為即將在本月底出讓的豐2023-25號地塊，位于后埔板塊，全盤規劃改善戶型（180㎡+），最高限價29900元/㎡（在限價23000元/㎡的基礎上上浮30%）。這是中心市區推出的第一幅純改善地塊。
中央商務區內的新房基本已交房，二手房價對比當初買入價格基本實現了翻一番，這也是東海高熱度的重要因素之一，一二手價差紅利明顯。另一方面，各小區二手房價差距不大，也源于互為“競品”，同屬于一個片區，享受到的包括教育配套在內都是一致的，因此購房者也會根據更低的價格或其他因素綜合考量。
中央活力區是當前東海土地供應主力，首幅商品房地塊限價直接破2萬（城建水墨觀海）；第二幅出讓的地塊全盤規劃改善房源，限價直奔3萬。對于后續地塊出讓的限價也有了更多想象空間。
「 城東板塊 」
最高限價：24998元/㎡
改善最高限價：37470元/㎡
城東最高限價為保利隆恩百宏清源瑧悅，位于南埔山片區，限價24998元/㎡，預計將于年底開盤；改善型房源最高限價37470元/㎡（在限價24980元/㎡的基礎上上浮30%），為廈門國貿項目，位于東星板塊，這是中心市區推出的第一幅規劃改善房源的地塊。
城東二手房價對比東海來看，整體在3萬左右徘徊，2個區域價格更為堅挺-三實小學區房&南濱江區域。
目前城東新房供應集中在南埔山和東星板塊，片區都處于開發建設階段。
土地市場，期待值更高的為南濱江，城東學園+濱江景觀優勢，也被視為城東最高價值的地塊，或將在價格上有一個更高的突破。
「 市區板塊 」
最高限價：20570元/㎡
自2022年保利華創雲上開盤之后，中心區域已斷供1年多。位于津淮街旁的盛冠海富尊邸入市時間不明確。中心區域寸土寸金，新地塊也建立在城市更新的基礎之上。
「 北峰板塊 」
最高限價：16900元/㎡
北峰最高限價為城建水墨芳華，位于西華洋片區，限價16900元/㎡，目前在售。
目前片區內二手房較為堅挺的是靠近江濱北路的
泉州萬科城項目，品質較好+小區周邊生活配套完善，因此掛牌價也基本在2萬+。
目前北峰重點開發的區域是靠近動車站的西華洋片區，片區還處于建設開發階段，新盤去化也較為困難，預計后期出讓地塊限價漲幅空間較小。
「 江南板塊 」
最高限價：17000元/㎡
江南最高限價為中建遠南項目，位于繁榮片區，限價17000元/㎡，暫未入市。
值得關注的是，從去年6月到今年9月，片區房價從14752元/㎡→15900元/㎡→16000元/㎡→17000元/㎡，1年時間上漲了2248元；尤其是隨著“戰江南”的火熱建設，未來限價或將繼續攀升。
據悉，中建遠南地塊將與國貿合作開發，對比周邊建發項目二手房價，1.7萬的新房限價還是具備一二手倒掛空間的。
「 洛江板塊 」
最高限價：16900元/㎡
洛江最高限價為書香聯宇，位于萬安片區，限價16900元/㎡，已獲批預售。
萬安核心區因與城東無縫銜接，周邊還匯聚洛江最好的教育資源、生活配套成熟且完善，因此新房入市熱度較高。
目前開發重點為陽江新城，片區建設進程偏慢，因此新房去化也比較慢，但因單價較低，也吸引一波剛需自住客戶進行選擇。預計后續是地塊限價漲幅空間較小。
「 晉東板塊 」
最高限價：17178元/㎡
晉東最高限價為建發泉州灣海&保利湖心璞悅，限價17178元/㎡，這也是晉江新房的最高限價，已入市暫未開盤。
根據規劃，晉東新區一線沿湖及一線臨海還有多幅地塊未推出，預計后續會在此基礎上進一步上漲；與東海一橋之隔（晉江隧道規劃中）的區位優勢，也為片區未來價值賦予更多的空間。
「 池店板塊 」
最高限價：16900元/㎡
池店最高限價為將于11月1日拍地的P2023-33號地塊，限價16900元/㎡。
目前池店南片區已發展成熟，小區基本已交房，陸續有房源可入市銷售，掛牌價基本在1.8萬左右。
當前片區開發重點為池店中片區，近半年2次土地，限價從16538元/㎡→16900元/㎡，限價也是穩步上漲中，預計后續陸續突破1.7萬的門檻。
限價上漲后，3大變化值得關注
可以明顯看出，泉州環灣核心區新房限價逐步定格在1.7萬這一門檻上。
把時間拉回到2017年，1.7萬正是當時入手市區的門檻，那一年，市區萬達板塊的刺桐一號和中駿天璟開盤均價便是1.7萬。
限價穩步上漲趨勢，并且在改善進行一個突破。在這新一輪的房價重新構建中，有3點值得我們重點關注。
1、“限價”為指導價，能否頂著限價賣還是要看開發商本事和市場接受度
在當前這一輪行情中，除了中心市區外，周邊縣市新房項目銷售價格對比限價略有下調。
接下來，中心市區多幅高限價地塊將陸續入市，在拿地之際“限地價”也會開發商預留了更多空間，因此在整體信心不足的市場大環境下，定價也會更顯謹慎。如南埔山近2.5萬、東星超3.7萬、后埔近3萬的限價或都將成為一個參考價，首開價格或許會低于限價。
2、限價紅利正逐步消失，部分區域新房限價超過二手房價
眼下可見的是，新房限價走高、二手房還處于中低位狀態，部分區域一二手價差縮小：典型如東海/城東一二手價差大概在5-7千左右、江南價差在2千左右、陽江/晉東等區域已基本沒有價差；如果是從改善限價來看，城東和東海也基本相當于無一二手倒掛優勢，甚至城東新房還超過了當前的二手房價。
可以說，泉州“限價紅利”正在消失。在此行情下，新房/二手房齊流通，也給了購房者更多的選擇機會。
3、板塊間房價差距拉大，核心區從改善進行限價突破
隨著限價不斷突破，核心區與周邊縣市板塊間的價差逐漸拉大。
3萬+/㎡：東星（改善房源）
2萬+/㎡：東海、城東、市區
1.69萬+/㎡：北峰、洛江萬安、鯉城江南、晉江池店、晉江晉東
1.4萬+/㎡：洛江陽江、臺商湖東/海江、晉江科創/高鐵/濱江商務區/市區
1萬+/㎡：晉江紫帽、晉江新塘、臺商張坂、
1萬/㎡以下：洛江河市/羅溪/馬甲
趨勢明顯：①泉州市區三個2萬+區域正向3萬+這一門檻邁進；1.7萬將成主城上車門檻；1.4萬左右及以下的區域，限價將繼續維持在這一基準上。②晉江核心區正陸續突破1.6萬門檻，朝著1.7萬邁進。
