今年來，相比剛性需求，改善性需求在住房市場中的占比正穩步提升。
其一，供應跟上。土地市場開始試水改善類住宅地塊，目前東星、晉東、東海、石獅均有地塊出讓。
其二，需求激活。二孩家庭在市區僅有1套住房納入剛需范疇、二套房商貸利率下調、帶押過戶、限售放松等政策落地，都將加快改善人群的入場節奏。
當這么多改善產品集中入市，市場真有這么多的需求么？未來產品價值空間大么？
泉州樓市“高端局”來了
我們不妨先來看一下，當下泉州樓市的“高端改善”產品有多少？
這些項目大多位于城市核心地段、或占據稀缺自然景觀資源。
1.土拍，定義高端改善住宅地塊。包括東星的國貿項目、東海后埔25號地塊（10.31出讓）、晉東3幅地塊、石獅
學府公園旁3幅地塊/龜湖公園旁地塊。最高限價在普通住宅的基礎上浮30-50%。
2.地塊指標，規劃低密住區。包括南埔山清源瑧悅、池店安騰項目。
3.片區品質升級需求。項目在規劃時結合片區居住需求，規劃相對集中的大戶型產品。如位于臺商湖東的中海項目、鯉城江南的水墨江瀾項目、東海的水墨觀海項目、市區盛冠海富尊邸項目等。
可以預見，泉州市場即將進入品質改善階段，限價的突破，也為開發商預留更多的空間，產品力將成核心競爭力，接下來也會是改善型客戶進場的一大機會；此外，預計后續會有更多優質地塊限價將迎新突破，如備受矚目的城東南濱江地塊、東海科創地塊/一線沿江項目等。
集中入市，是否會供過于求？
自2017年限價實施以來，新入市樓盤基本選擇80-144㎡左右的中小戶型來滿足市場需求，低總價，去化也快。大于144㎡、甚至是180㎡+戶型幾乎沒有，市場已經累積一定的需求。
但此時也有不少購房者會疑惑：這么多房源入市，總價還這么高，市場真的會有這么多需求么？我們不妨從以下3個方面來解析一番。
1、成熟核心區需要改善產品。
經過多年的發展，無論是城東、東海等新區發展已然成熟，改善置換需求亟需得到釋放，區域同樣也需要更高品質的小區。典型如城東板塊，前期入市戶型基本以滿足剛需自住為主，目前區域內有規劃大戶型的小區寥寥可數，去年入市的和光塵樾最大戶型也僅做到了166㎡。可以說，像城東這樣的核心區，不管是新房還是二手房，都缺乏180㎡以上的改善大戶型。
2、2-5年限售期“解禁”/二孩居住，階段性需求釋放。
2016年的二胎政策放開，2017年底最長5年限售期政策實施，一部分換房/改善等購房需求將迎來階段性釋放。典型如城東和光塵樾開盤166㎡戶型率先售罄、晉東御湖境入市即熱銷、石獅尚谷首院開盤火爆等。多項目集中入市，也為改善購房者提供更多的選擇，另一部分也有助于片區居住品質升級。
3、稀缺產品入市，或將有一波投資需求出現。
從當下市場來看，像城東、市區這樣的核心地段，片區開發已基本成熟，土地資源顯得尤為稀缺；再疊加片區前期基本以剛需、初改產品戶型為主，此時大戶型新盤入市，無論是產品、品質還是地段上來看，都是具備稀缺性的，這樣的資產其實具備保值甚至是有成長空間的。典型如
南益廣場、
中駿天峰等項目，至今都是片區二手房的“領頭羊”。
另一方面，部分區域新房限價與未來片區價值仍存在一二手倒掛價差，這也會有誘使一部分投資者進場。典型如東海、城東板塊。
整體來看，在當前這一波集中供應中，市場改善置換的需求是有的，源于最重要的因素：前期板塊供貨量稀缺，剛好這一波供應能緩解這一階段性需求的釋放。
隨著更多高端改善地塊的推出，需求與供應將會逐步趨于平衡，最后會否出現需求小于供應，還要再看后續市場走向。
泉州當前改善型新盤的價值所在
改善盤能否得以熱銷，主要原因無外乎幾個方面：
第一，存在一二手倒掛價差，無倒掛優勢，要看定價是否與購房者心理預期相符；第二，占據核心區位，教育、醫療、交通、商業等配套齊全，或是稀缺景觀資源的占有；第三，所在板塊供貨量稀缺，長期處在供小于求的狀態中；第四，憑借強勁產品力和品牌號召力，實現錯位競爭并獲得購房者青睞。
我們不妨就先來看一下，當前泉州市場關注度較高的幾大改善新盤，其最突出的價值點又是什么？
1.市區-盛冠海富尊邸
價值點-市區核心地段，純大平層社區
2.南埔山-保利隆恩百宏清源瑧悅
價值點-產品優勢：純6F低密社區，純粹邊套、一梯兩戶
3.東星-廈門國貿項目
價值點-具體看廈門國貿這次將打造的產品系
4.東海-城建水墨觀海
價值點-20500元/㎡的限價性價比更高，東海核心地段
5.晉東-建發泉州灣海&保利湖心璞悅
價值點-具有稀缺湖海景觀資源
