近日，晉江自然資源局發布《晉江市工業（倉儲）用地改變為商業服務業用地實施辦法（征求意見稿）》。

　　

　　適用范圍

　　

　　已納入城鎮低效用地數據庫的工業（倉儲）用地，允許土地使用權人按照規定申請改變土地用途為商業、商務金融、娛樂、餐飲、旅館等不可分割銷售商業服務業用地（商品住宅除外）。

　　

　　申請條件

　　

　　申請改變土地用途應同時符合以下條件：

　　

　　1、未列入征地拆遷范圍；

　　

　　2、變更后用途符合詳細規劃；

　　

　　3、已取得不動產權證書；

　　

　　4、無查封、無抵押（經抵押權人書面同意的除外）等限制權利情形。

　　

　　若涉及保留建筑物的，建筑物改變使用功能后，應符合建筑結構安全、城市景觀設計、消防等相關技術要求。

　　

　　辦理流程

　　

　　（一）制定方案。

　　

　　土地使用權人根據詳細規劃、現狀及擬策劃項目業態制定項目實施方案（詳見附件1）。主要內容包括：改造地塊概述、改造方式、擬改造地塊的詳細規劃、資金來源與籌措辦法、進度安排與保障措施、預期成效、稅收貢獻等，并附必要的圖件，包括：土地利用現狀圖、地塊套合國土空間規劃圖和詳細規劃圖、擬改造項目現狀測繪圖、現狀建筑處置圖（在現狀測繪圖基礎上，標明各建筑的處置方式，包括保留、改造、拆除等）、擬改造項目規劃總平面圖。涉及電鍍、化工、制革、造紙、印染等行業的，應按照《企業拆除活動污染防治技術規定》（環保部2017年78號公告）的相關規定制定拆除活動污染防治方案。

　　

　　（二）申請。

　　

　　申請人持不動產權證書、工業（倉儲）用地改變為商業服務業用地項目實施方案（以下簡稱“項目實施方案”）等材料，向宗地所在鎮人民政府（街道辦事處）、經濟開發區管委會提出改變土地用途申請。

　　

　　對納入全市建設用地土壤環境聯動監管范圍的地塊（詳見附件2）在申請改變土地用途時，依照《泉州市生態環境局 泉州市自然資源和規劃局關于進一步加強建設用地土壤環境聯動監管的通知》（泉環保〔2023〕295號）嚴格落實土壤污染狀況調查評估工作。

　　

　　（三）審核。

　　

　　宗地所在鎮人民政府（街道辦事處）、經濟開發區管委會對宗地是否列入征地拆遷范圍、是否取得不動產權證、是否符合詳細規劃、保留建筑是否存在違法建設情形等條件進行審核，符合要求的出具書面意見向市政府請示。

　　

　　對保留建筑物的，申請人應委托在泉州市住房和城鄉建設局登記備案的第三方鑒定機構進行建筑可靠性鑒定，出具符合結構安全性要求的《房屋結構可靠性鑒定報告》；委托有資質的消防安全評估機構開展消防安全評估，出具《消防安全評估合格報告》。

　　

　　（四）報批。

　　

　　市政府批轉市自然資源局對改變土地用途是否符合規劃、市人防辦對保留建筑物是否取得人防審批手續、泉州市晉江生態環境局對宗地是否符合環保要求等審核提出意見后，符合條件的，由市自然資源局匯總上報市政府常務會議研究。

　　

　　（五）核定規劃條件。市政府常務會研究同意后，市自然資源局出具規劃條件明確申請用地的土地面積、用途、容積率、建筑密度、綠地率等規劃指標和停車位及物業用房等配套設施要求。宗地范圍內的部分用地，已被規劃為基礎設施用地、城市綠地、鄰避設施用地等公共設施用地的，應按規劃要求進行使用。

　　

　　（六）評估。

　　

　　市自然資源局委托有資質的評估公司按正常市場價格進行評估，報市地價評估小組成員會議研究確定應補繳的土地價款后，上報市政府批復。

　　

　　（七）公示。

　　

　　市政府批復后，在福建省土地使用權出讓管理系統錄入地塊信息，并在福建省土地市場動態監測與監管系統以及晉江市人民政府門戶網站進行公示，公示期不少于5日。

　　

　　（八）簽訂合同。

　　

　　公示期滿無異議的，市自然資源局與土地使用權人簽訂土地出讓合同的合同補充條款或重新簽訂土地出讓合同，土地使用權人在政府批復文件下達之日起60日內，一次性付清國有建設用地使用權出讓價款。

　　

　　（九）辦理手續。

　　

　　1、屬空地新建或全部拆除重建的，土地使用權人補繳土地出讓金、相關稅費后，可以先行辦理土地不動產權證。土地使用權人按新用途委托有資質的設計單位編制建筑設計方案，持土地不動產權證等材料向市自然資源局申請辦理工程規劃許可證；向市住建局申請辦理施工許可證、消防審批手續；向市人防辦申請辦理人防審批手續。項目建設完成后，由建設單位向市住建局、自然資源局、人防辦等相關部門申請聯合驗收，取得規劃、檔案、消防、人防等專項驗收合格證明及竣工驗收備案表后，按新用途申請辦理不動產權證并投入使用。

　　

　　2、屬保留建筑物改造的，土地使用權人補繳土地出讓金、相關稅費后，按新用途委托有資質的設計單位編制建筑設計方案，持土地出讓合同等材料向市自然資源局申請辦理工程規劃許可證，涉及違法建設的應由屬地鎮街先行處置完畢；向市住建局申請辦理施工許可證、消防審批手續；向市人防辦申請辦理人防審批手續。項目改造建設完成后，由建設單位向市住建局、自然資源局、人防辦等相關部門申請聯合驗收，取得規劃、檔案、消防、人防等專項驗收合格證明及竣工驗收備案表后，按新用途申請辦理不動產權證并投入使用。

　　

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　　鼓勵措施

　　

　　1、允許宗地內部分工業（倉儲）用地改變土地用途為商業服務業用地進行混合開發，但改變的部分及剩余部分均應能滿足獨立使用要求，在出具規劃條件時應明確各土地用途計容建筑面積。混合用地應當整體持有，在不動產登記時，對屬商業服務業用途部分按商業服務用地登記，對屬工業用途部分按工業用地登記，同時在產權證書附記上記載“宗地屬工業、商業服務業混合用地”，并列明各種土地用途的計容建筑面積。

　　

　　2、改造項目涉及邊角地、夾心地、插花地等難以獨立開發零星土地的，在零星土地總面積不超過改造土地總面積的10%且不超過5畝、規劃統籌確需一并改造利用的，按規定辦理農用地轉用和土地征收后，允許以協議方式供應給改造項目作為增資擴產用地（商品住宅用地除外）。