近日，戴德梁行舉辦了年度發布會，就2014年度廈門房地產市場特點進行了解讀，并對2015年樓市發展進行了預判。戴德梁行預判，供應不足將限制廈門樓市的住宅成交量。與此同時，需求降溫也將削弱對樓市的支撐，未來廈門房價或趨穩。

　　市場：2014一二手住宅成交下行

　　戴德梁行認為，2014年開年以來，廈門商品住宅成交在經歷驟降后，便保持低位運行。在“兩限”調整以及11月末的央行降息后，刺激了原本多持觀望態度的購房者，全年全市商品住宅成交313.2萬平方米，同比下降38.4%。

　　成交下行，但是價格卻仍在穩漲。戴德梁行數據表明，2014年廈門全市商品住宅均價仍較2013年同期增加37.2%至19970.1元/平方米。不過，值得一提的是，廈門商品住宅銷售價格在2014年9月正式結束了長達27個月的連續增長，并于10月進入了下行通道。

　　二手房市場，受觀望情緒及限購政策影響，2014年上半年全市二手住宅低位波動，下半年“兩限”放寬促進二手住宅需求釋放，全年全市二手住宅成交較2013年同期下降28.2%至176.8萬平方米，10月后，成交出現明顯回升，日均成交高于2013年同期。

　　分析：需求降溫促房價趨穩

　　2011年以來，廈門商品住宅新開工面積逐年遞減，對此，戴德梁行認為，供應不足的局面在2015年仍將維持，未來成交量將繼續保持低位。

　　此外，數據顯示，2014 年廈門商品住宅及二手住宅成交總量低于2006年以來的歷史均值，僅高于2008年及2011年的歷史低值，需求降溫明顯。戴德梁行廈門公司總經理潘育敏認為，需求降溫對樓市活躍度的削減，將遏制房價持續高速上漲的勢頭，未來房價將以持穩為主。

　　與此同時，“兩限”寬松后，剛需市場將重新細分：對居住品質有所要求，但對總價及面積敏感的客群，將選擇湖里區的SOHO產品及東部翔同兩區的部分住宅；傳統剛需客群則以翔同兩區的住宅及“兩限”放寬后大量積壓的SOHO產品。同時，廈門本島中部及北部，以及海滄、集美、同安三區的沿海、沿灣區域，將成為改善類客群的聚集地。

　　觀點：多方利好房企多元發展

　　此外，針對自貿區，戴德梁行認為，福建此前已擁有了多重利好：首先已形成海西經濟區、平潭新區、廈門國家綜合配套改革試驗區、泉州金融服務實體經濟綜合改革試驗區等增長極；其次“兩岸三通”及海峽兩岸經濟合作框架協議（ECFA），也大大提高了閩臺商貿往來；同時，在國家“一帶一路”的戰略中，福建屬于重要的絲綢之路始發港，也是新型城鎮化發展的先鋒。

　　在眾多利好下，開發商應該擁有新思維，轉變開發模式。戴德梁行認為，對自貿園區機遇而言，市場將需要開發商深度參與新區開發，注重產業要素的植入，更需要參與實體經濟發展，更多地與政府合作，而非單純的建房銷售，一個很好的角色定位選擇是與政府合伙的PPP模式，承接政府向企業購買服務的機會。

　　（海西地產網 張喵喵輯）