在央行的房貸新政出爐后，部分有改善住房需求的市民開(kāi)始“蠢蠢欲動(dòng)”，而在廈門(mén)多家銀行開(kāi)始執(zhí)行房貸新政后，這些市民將提前還款提上了日程。因?yàn)橹灰�第一套房貸款還清，再買(mǎi)第二套房子，不僅可以首付3成，還能享受基準(zhǔn)利率。

　　日前，一位市民咨詢(xún)稱(chēng)，提前還款再按首套房買(mǎi)房子到底劃不劃算？記者就此采訪銀行房貸人士，他建議購(gòu)房人在提前還款前，最好綜合考慮自己的資金情況、貸款余額、貸款利率、投資能力等，找出最佳資金組合方案。

　　市民陳先生2009年買(mǎi)了首套房，他當(dāng)年貸款70萬(wàn)元，利率打七折，貸款期限30年，總共要還122.6萬(wàn)元，本息合計(jì)已還了22萬(wàn)元，剩下100萬(wàn)元中有40萬(wàn)元的利息和60萬(wàn)元的本金。

　　現(xiàn)在，陳先生看上了一套200萬(wàn)元的房子，他手上現(xiàn)在有140萬(wàn)元的現(xiàn)金，是作為第二套再貸60萬(wàn)元，還是把一套房的60萬(wàn)元本金提前還掉，再買(mǎi)當(dāng)作首套房？陳先生很困惑，第一套的七折利率實(shí)在難得，但是如果第一套房貸款不結(jié)清，再買(mǎi)就算二套房，貸款利率要上浮10%，到底要不要提前還？

　　針對(duì)陳先生的這種情況，某銀行房貸部人員幫他算了一些賬：第一種方案，陳先生將第一套的60萬(wàn)元本金提前還掉，陳先生手中還剩下80萬(wàn)元的現(xiàn)金，200萬(wàn)元的房子還要貸款120萬(wàn)元，按照首套房6.55%的基準(zhǔn)利率等額本息還30年算，利息總共154.5萬(wàn)元；第二種方案就是不提前還款，140萬(wàn)元作為陳先生第二套房的首付，剩下的60萬(wàn)貸款利率上浮10%。同樣是等額本息還30年，利息86.7萬(wàn)元，加上第一套還剩下的40萬(wàn)元利息，兩套房子總共還利息126.7萬(wàn)元，比第一種方案的利息少將近30萬(wàn)。這名房貸部人士表示，雖然陳先生提前還款后可享受首套房政策，但合計(jì)支出的利息更多，所以他提前還款并不劃算。

　　“貸款余額不多的家庭，提前還款相對(duì)劃算。”上述房貸部人士表示。“因?yàn)殡m然七折的利率優(yōu)惠很誘人，但這部分的貸款余額已經(jīng)很少了。而如果不提前還款就得當(dāng)作二套房，需要上浮利息的貸款金額比較大，所以提前還款劃算。”

　　此外，記者了解到，臨近年底，很多市民想提前還款。不過(guò)，房貸人士提醒，提前還貸之前，市民最好與銀行溝通一下，弄清楚自己貸款的銀行提前還貸的政策，請(qǐng)銀行幫忙計(jì)算一下提前還貸的成本，權(quán)衡之后再做決定。

　　小貼士

　　哪些情況不適合提前還貸？

　　臨近年底，很多人想提前還貸，記者綜合多家銀行房貸人士建議，為您匯總幾種不適合提前還貸的情況。

　　1.享受銀行低貸款利率折扣

　　早年購(gòu)房者，貸款合同可享受到七折或八折優(yōu)惠利率，這在銀行貸款利率中是低的。這種情況下，最好不要提前還貸。因?yàn)樘崆斑�貸，所享受利率折扣就沒(méi)有了，下次再貸，不一定能獲得折扣。

　　2.等額本息房款已還一半

　　等額本息和等額本金，是房貸中最常見(jiàn)兩種還款方式，二者區(qū)別在于償還本金的速度，等額本金還本速度快，產(chǎn)生利息就少。等額本息還款每月還款總額固定，還款本金遞增，還款利息遞減。所以，借款人前期還的利息比重較大，本金比重較小。如果借款人還款在5年以上，利息已還了不少，越往后越相當(dāng)于免息分期，提前還貸意義不大。

　　3.等額本金還款期已過(guò)1/3

　　等額本金是將貸款總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計(jì)算還款利息，隨著還款時(shí)間的增加，所剩本金減少，還款利息也越來(lái)越少。當(dāng)還款期超過(guò)1/3時(shí)，其實(shí)借款人已還了一半的利息，再選擇提前還貸的話，償還更多的還是本金，不能有效地節(jié)省利息支出。

　　4.投資收益率高于貸款利率

　　如借款人手頭有股票、基金、債券等，投資收益率高于貸款利率，投資收益將高于貸款利息，借款人則完全沒(méi)有必要選擇提前還貸。

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