在經歷了將住宅地產和商業地產嚴格區分的時代后，人們發現，單一的地產開發模式已經越來越不能滿足人們的生活居住需求，也不能適應地產的迅速發展了。開創一種嶄新的地產開發模式，成為地產商們面臨的新課題。2000年，借鑒國外成功模式，香江地產在北京中關村啟動建設數碼大廈（科技會管中心），涵蓋了寫字樓、商業、酒店式公寓等業態項目，拉開了中國城市綜合體的建設帷幕。

    2008年5月，西安萬達李家村店盛裝開業。西安第一個真正意義上的城市綜合體正式亮相，開業當天，人流量突破6萬人次。之后，西安城市商業綜合體項目建設如火如荼。2011年2月，西安市出臺西安本地版限購令，商業地產未在限購范圍內。數據顯示，到7月，西安市商業地產銷量環比狂飆187%。伴隨國家對房地產調控政策的持續加碼，諸多實力派開發商以及投資客們紛紛盯上商業地產，而在商業地產這個“大家庭”中，城市綜合體又備受青睞。

    業內人士稱：“城市綜合體，將是房地產商應對政策調控、自身轉型的首選。”

調控加碼

開發商另謀出路

    2011年年底，伴隨著調控政策的持續嚴密，很多投資客轉戰商業地產。“通脹率居高不下的情況下，許多人不希望錢放在手里貶值，在限購令的打壓下，投資商業地產成為這些民間資本的主要出路。”西安某大型國有地產企業營銷策劃部負責人對商業地產的熱度如此分析。

    市場需求讓諸多開發企業重審戰略布局。在大環境影響下，開發商開始由原來僅注重投資住宅紛紛轉戰商業地產。“商業地產不受政策調控，變現、轉手過程簡單，諸多優勢使商業地產成為投資客們財富倍增計劃中的首選。”易謀策略總經理竇化侖說。商業地產在市場上的大受歡迎，而集合了商業配套、寫字樓、酒店式公寓等諸多業態的城市綜合體成為開發商眼中的香餑餑。高新地產銷售分公司營銷推廣部石磊認為，房地產開發企業從純住宅項目轉向注重商業地產的開發，是企業發展的趨勢，也是企業應對市場變化的重要舉措。“在國家對房地產調控沒有任何放松跡象的情況下，商業地產將成為多數開發企業未來的主力產品，以商業為龍頭的城市綜合體項目將是開發商首選。”石磊說。

租金翻倍

城市綜合體需求量大

    市場決定一切。西安市政策研究室有關負責人告訴記者，目前，城市綜合體的發展，特別是城市建設和開發模式正在全國興起，并從一線城市迅速向二、三線城市迅速擴展，城市綜合體已成為城市現代化發展的必然趨勢，特別是在應對國際金融危機方面，城市綜合體已成為各地擴內需、保增長、調結構，實現產業化發展的重要舉措。

    中登地產副總裁張河在談到城市綜合體時說：“我們的城市本身很多部分就是城市綜合體。以高新區為例，從二環的高新路開始到科技路乃至丈八路，高新管委會的幾次易址帶動了整個區域的商業配套，高新路科技路十字商圈規模的形成；唐延路、科技路西口商圈的形成等。這種形態，雖然并非一個開發商進行的開發建設，但卻形成了城市綜合體的業態和功能，它能滿足居住、工作、生活在這里的人的所有需求。這才是我們要建設的城市綜合體的模式。”另一方面，據記者了解有關數據顯示，2009年―2010年間，西安市中小企業的增量始終保持在20%的速度，在需求量增大的同時，也讓寫字樓的租金以幾何倍數的形式翻翻。2010年，西高新旺座寫字樓的租金為40―45元/平方米，而到了今年，旺座寫字樓的租金猛增至80元/平方米。“地段好、配套成熟的寫字樓再貴也有人租。”工作于旺座國際的一位白領說，“要是一棟樓里可以辦公、休閑、購物，類似于萬達廣場那樣，看個電影、吃飯、買衣服，去一趟啥都能搞定，最后坐上電梯，29樓就是我家，那就聊咋咧！”

社會責任

城市綜合體考驗企業實力

    生活節奏越來越快的現代，人們需要在一個方便、快捷、經濟、集多種功能于一體的綜合空間里，享受高效率的生活和工作，城市綜合體基本具備了現代化城市的全部功能，被稱為“城中之城”。人們對城市綜合體的高要求，注定了只有資本雄厚的開發企業，才具備開發建設城市綜合體的實力。

    西安市規劃局工程師赫韻萍認為，城市綜合體是商業辦公、旅游、展覽、餐飲、會議、娛樂、交通等生活空間進行有機組合，形成多功能、高效能的綜合體，項目體量大。目前，在城市內已很難找出大體量的地塊，因此大多數的城市綜合體選址都在城郊綜合部，而那里必然是一個城市未來的經濟增長點。當城市綜合體項目建成時，它并不只是單純的房地產項目，更多承載了一個區域的標志和名片功能，拉動區域經濟的增長極其文化的發展。

    西安香江地產某負責人在談到城市綜合體的建設時稱，香江地產在開發城市綜合體項目時，會審慎地選擇城市，因為“城市綜合體的業態成本很高。”高新地產營銷推廣部石磊在接受采訪時也表示，高新地產作為西安本土品牌地產，開始逐步探索城市綜合體項目的建設，目前，甘家寨在建的高新?水晶城項目建設地如火如荼。“城市綜合體的建設更多是承擔了一種社會責任，是開發企業自主地扛起了城市建設、繁榮區域的重任。”石磊說。

遍地開花

城市綜合體加速城市發展

    西安建立國際化大都市的戰略、國家重點經濟開發區――西咸新區的誕生，讓西安的城市發展面臨著前所未有的歷史性機遇。僅記者了解，香江地產、珠江地產、高新地產、高科地產、萬達、萊安地產、大唐西市、首創、龍湖、綠地、保利等品牌開發企業，或已進行城市綜合體的開發，或已拿地成功進入城市綜合體開發的大軍。據龍湖吳亞軍董事長介紹：“西安北城天街項目將打造包含大型SHOPPING MALL、國際品牌專賣店、星級影院、娛樂中心、高級寫字樓、精裝SOHO公寓、特色餐飲等業態在內的國際高端城市綜合體。”近年來，正在開發的首創國際城、大唐西市、盛龍廣場、西安萬達廣場系列、水晶城、綠地雙子座、西安財富中心等城市綜合體已經成為城市建設的亮點和地標。

    “未來的現代化城市必然是以商業為核心的城市綜合體所帶動的。隨著房地產行業的快速發展，城市綜合體的發展將成為一個城市競爭力的重要體現。”陜西省城市經濟文化研究會會長張寶通表示，“未來3―5年，西安的城市綜合體將會發展到一定高度。浐灞、曲江、經開、西咸、地鐵沿線等，城市未來的經濟增長點都將與城市綜合體的發展相輔相成，城市綜合體的發展也將加速城市的發展。優質的項目會吸引更多的投資客，西安的城市綜合體項目將呈遍地開花之勢。”

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何謂城市綜合體？

    “城市綜合體”就是將城市中的商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。

城市綜合體三種開發模式：

“獨立”開發模式

    這一模式產生于早期工業化時代，資本主義原始積累產生了大量財富，一些大財團或政府紛紛通過建設都市綜合體來彰顯自己的實力，最典型的例子：美國紐約的“洛克菲勒中心”由洛克菲勒財團興建，法國巴黎德方斯區由法國政府興建，這種開發模式的特點是投資主體單一、合作機構比較少、功能也相應比較簡單。

“合資—公共財政補貼”模式

      這種模式一般是對舊城商業中心進行改造時，單個開發商力量比較薄弱，因此政府給予優惠政策，包括一系列公共財政補貼、無息貸款等政策，由開發商合資或合作進行開發，達到復興舊城的目的。這一模式在上個世紀70—80年代日本的都市綜合體開發中比較常見。如日比谷商業區、池袋日之出大街、新宿“西口商業回館”等。這一模式的特點是公私合作、各取其利，相關的合作單位也比較少，功能性較強，但專業性不夠。

“合作鏈” 開發模式

    現代城市發展對都市綜合體要求越來越高，它是城市功能組合體，是一種典型的房地產形態，而不是廣泛意義上的建筑形態。都市綜合體強調城市、建筑和市政配套、交通的綜合發展，更大程度是將城市環境、建筑空間有機結合，構成一個連續的、協調的空間 。。

（海西地產投資網  馬彥凱輯）