泉州市統管區開展立體生態住宅試點實施方案（試行）（征求意見稿）
為進一步改善城市人居環境，建設美麗泉州，結合本市實際，決定在統管區（鯉城區、豐澤區、洛江區、臺商投資區）開展立體生態住宅試點工作，特制定實施方案如下：
一、目的及意義
立體生態住宅，是將綠色生態理念注入城市建筑，通過平臺立體綠化，形成戶戶有花園庭院的建筑模式。立體生態住宅，打破了傳統居住模式，為城市提供了新的居住方案，讓城市建筑與園林景觀相生共融，真正提升人居環境品質。推行立體生態住宅試點，對推動房地產行業實現綠色轉型和高質量發展，促進經濟發展具有重要意義。
二、總體要求
立體生態住宅的設計應符合國家現行相關住宅規范及規定，以保障建筑安全性及城市風貌的整體協調性為基本原則，因地制宜、以人為本，在經濟、合理、有效利用土地和空間的前提下，按照經濟、適用、安全、綠色、美觀的要求進行建設。
三、建設形式
（一）戶屬空中花園：應設置在主體結構外、不得延伸至主體結構內凹空間，外挑層高不小于兩個自然層高，外挑尺寸不小于2.4米且不大于4.0米，設置在每套住宅的客廳、餐廳外或建筑轉角處，并通過設置視線擋板等形式保障各套住宅私密性（視線擋板進深不大于1米、可不計入附屬構筑物占比、不計容）。戶屬空中花園水平投影面積不得大于該套住宅套內建筑面積的30%，綠化部分面積不應小于空中花園水平投影面積的30%，覆土厚度根據種植品種，喬木不小于0.8米，灌木不小于0.5米，草坪、地被不小于0.3米,并布置自動點灌系統。空中花園不封閉、無圍護結構、不得分割，且至少應有相連兩條外側邊無實體圍護結構，其臨空處應設置欄桿、通透式欄板等安全防護構件，沿開敞面應做不小于0.7米進深的綠化。
（二）共享休閑綠化平臺：共享休閑綠化平臺層高不小于兩個自然層高，累積水平投影面積不得大于該棟住宅計容建筑面積的15%，不得與戶屬空中花園相鄰設置，每層共享休閑綠化平臺應作為不少于四戶立體生態住宅的共享使用空間。除客廳外，戶內其他空間不得與共享休閑綠化平臺開門聯通。綠化部分面積不應小于空中花園水平投影面積的30%，覆土厚度根據種植品種，喬木不小于0.8米，灌木不小于0.5米，草坪、地被不小于0.3米，平臺不封閉、至少一個長邊臨空、無圍護結構，不得分割，開敞面無圍護墻但應設置欄桿、通透式欄板等安全防護構件，沿開敞面應做不小于0.7米進深的綠化。
（三）方案不得設計帶有敞開連廊的戶型。立體生態住宅平層戶型套內建筑面積應不小于120平方米；躍層戶型套內建筑面積應不小于180平方米。
（四）底層公共休閑空間：建筑底層（除底層設置商業及公共配套用房外）設置層高不低于3.3米、不高于5米的居民公共休閑架空活動空間，且應通透設計或局部采用透明玻璃材質圍合。
（五）每套住宅在建筑主體結構外同一方向上僅允許設置一處空中花園、且空中花園總數不超過2個。每層建筑僅允許設置一處共享休閑綠化平臺。
（六）陽臺出挑方向不得設置戶屬空中花園、設備板等，或戶屬空中花園內及上空不得設置陽臺、設備板等。
（七）本實施方案未明確的技術參數，執行《泉州市城市規劃管理技術規定》和《泉州市人民政府辦公室轉發泉州市住房和城鄉建設局 泉州市自然資源和規劃局關于加強新建商品住宅及商辦類建筑建設管理的通知》（泉政辦明傳〔2021〕75號）。
四、適用范圍
泉州市統管區通過公開出讓方式取得的，并在國有建設用地使用權出讓公告、出讓合同及規劃條件中明確可作為立體生態住宅的住宅、商住等項目。2023年1月1日至本實施方案印發前已出讓的，未違反《國有建設用地使用權出讓合同》約定且未取得建設工程規劃許可證的泉州市統管區建設項目，由建設單位提出建設“立體生態住宅”試點項目申請，市資源規劃局可根據項目實際情況予以批準。本方案印發后通過公開出讓方式取得國有建設用地使用權的住宅、商住等項目，在試行期內均可參照本方案執行。
五、規劃管控
（一）若試點建筑采用戶屬空中花園建筑形式，在符合上述關于戶屬空中花園的要求時，戶屬空中花園外挑尺寸不大于1.8米的部分，按其結構底板水平投影面積的1/2計入容積率和產權面積；大于1.8米的部分不計入容積率和產權面積。每套住宅除戶屬空中花園外，其余類型的陽臺、入戶花園、空中花園、綠化空間投影面積的總量不應大于套內建筑面積（不含套內陽臺建筑面積）的10%，超出10%部分應按超出部分的水平投影面積計入計容建筑面積。
（二）若試點建筑采用共享休閑綠化平臺建筑形式，在符合上述關于共享休閑綠化平臺的要求時，允許共享休閑綠化平臺（不含公共配套設施）面積不計入容積率和產權面積。
（三）在滿足日照、消防和安全距離規定要求的前提下，試點項目內立體生態住宅建筑之間的間距及建筑面寬按照共享休閑綠化平臺和戶屬空中花園外挑尺寸的二分之一范圍線進行計算；立體生態住宅建筑與地塊外建筑及與地塊內非立體生態住宅建筑的間距應按照共享休閑綠化平臺和戶屬空中花園的最外邊緣計算。立體生態住宅建筑退用地紅線、道路紅線、綠地等退讓控制按照共享休閑綠化平臺和戶屬空中花園外挑尺寸的二分之一范圍線進行計算。
（四）立體生態住宅的建筑密度可按首層建筑物基底面積標準進行計算。
（五）立體生態住宅的空中綠化面積按20%折算計入項目綠地指標，但折算后的綠地面積不得超出項目總綠地面積的20%。鼓勵實施屋頂綠化。
（六）建筑之間的日照間距應符合現行國家、省、市有關規定，并按照以下原則進行計算：
1. 當立體生態住宅作為遮擋物時，日照計算的遮擋面應為戶屬空中花園和共享休閑綠化平臺的最外邊緣；
2. 當立體生態住宅作為被遮擋物或自遮擋時，日照計算的被遮擋面應為建筑物主體外邊緣。
六、保障措施
（一）項目設計
1．市資源規劃局在項目方案技術審查階段按本方案及國家、省、市相關規定進行審核。
2．市城管局根據植物生長習性和類型，制定立體生態住宅試點項目綠化指南，包括適宜種植植物品種參考清單、配置標準、種植土要求及種植技術要點等。
3．試點項目的戶屬空中花園、共享休閑綠化平臺應制定增加綠化方案設計專篇方案，方案應充分考慮綠化種植方式防墜落、防臺風等防護措施，納入建筑設計方案技術審查范圍，由市城市管理局審核并在方案評審會后2個工作日內出具書面審查意見。
4. 項目附屬綠地和戶屬空中花園、共享休閑綠化平臺、屋頂綠化等綠化專項施工圖應與項目主體工程一并送審。經審查通過后，建設單位應于5個工作日內報市城管局備案，作為綠化竣工驗收的依據。
5. 戶屬空中花園、共享休閑綠化平臺的防水、排水設計應符合現行行業標準有關規定，做好防雨污混接、泥沙過濾等措施，并確保結構安全。
（二）項目實施與驗收
1. 項目配套綠化施工期間，市城管局應將項目配套綠化列入城市綠化工程質量監管范圍，組織對項目附屬綠地、戶屬空中花園、共享休閑綠化平臺等的建設開展施工質量與安全監督。
2. 在項目申請竣工驗收前須完成附屬綠地、戶屬空中花園、共享休閑綠化平臺等綠化實施工程，市城管局負責現場核實，并出具書面意見，對附屬綠地、戶屬空中花園、共享休閑綠化平臺等綠化實施情況進行把關。
3.由市住建局牽頭聯合驗收，市資源規劃局、城管局、市委軍民融合辦市國動辦等部門按職責同步開展聯合驗收，將試點項目的戶屬空中花園、共享休閑綠化平臺等特有部分及項目附屬綠化實施情況納入建筑主體工程項目同步實施、同步驗收。
4.聯合驗收不合格的不享受試點支持政策，存在違法違規行為的由市資源規劃局、住建局、城管局等執法部門按職責分工依法依規查處。
（三）批后監管
1.開發建設單位須嚴格按照建筑設計方案和施工圖進行施工建設，不得擅自變更。同時，開發建設單位要將戶屬空中花園、共享休閑綠化平臺的用途及業主、物業公司相關義務和責任納入房屋銷售合同和物業管理合同，明確業主及物業公司的后期管理和維護義務，并取得購房業主承諾書，嚴禁業主私自改變用途，違法違規封閉（含陽光房）戶屬空中花園和共享休閑綠化平臺；戶屬空中花園、共享休閑綠化平臺的綠地嚴禁業主擅自破壞、占用或大規模改變植物配置；嚴禁任何人在戶屬空中花園、共享休閑綠化平臺內使用燃氣爐等易燃易爆物品。同時，還需在戶屬空中花園、共享休閑綠化平臺內配置滅火器等消防設備。
2.住建部門應督促物業服務企業依合同約定加強對戶屬空中花園和共享休閑綠化平臺的后期管理，勸導業主按照規范使用，保障立體生態住宅正常運行，對違規行為及時上報有關部門進行查處。
3.市資源規劃局、住建局、城管局等執法部門按職責分工加大對試點項目的批后監管力度，對違法違規建設行為“零容忍”，對驗收后私自改變戶屬空中花園和共享休閑綠化平臺用途的違法違規改造行為，應重點查處，依法依規處理。
4.屬地區政府、鄉鎮（街道）應對立體生態住宅的空中花園、共享休閑綠化平臺進行日常巡查，發現問題及時制止，依法查處違法建設行為，并告知住建、城管部門。
5.對于未出售的房屋，由該項目房地產開發商負責管理和維護戶屬空中花園。已售出但未裝修或未入住的房屋由物業公司負責閑置期間的管理和維護，待業主入住后再行移交管護。該條款房地產開發商應寫入商品房購銷合同，明確不同階段戶屬空中花園的管護責任主體，確保空中花園植物正常生長、維護到位。
七、附則
1．本方案由市資源規劃局、住建局、城管局負責解釋。
2．本方案自印發之日起施行，試行期兩年，試行期間根據實際情況適時調整補充，各縣市區可參照執行或結合當地實際制定具體實施方案。原《泉州市中心城區開展立體生態住宅試點實施方案（試行）》（泉資規函〔2024〕12號）同時廢止。
