根據《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令第590號）、《福建省實施<國有土地上房屋征收與補償條例>辦法》（福建省人民政府令第138號）、《泉州市國有土地上房屋征收與補償規定》（泉政文〔2020〕6號）和《泉州市人民政府辦公室關于印發在中心市區國有土地上對未經登記建筑調查認定處理意見和實施房屋征收補償指導意見的通知》（泉政辦〔2015〕112號）、《泉州市住房和城鄉建設局 泉州市自然資源和規劃局關于推廣定向定價商品房安置模式的通知》（泉建規〔2023〕2號）等相關法律、法規及配套政策，為切實推動城市片區更新，提升城市建設品質，改善基礎設施條件及周邊人居環境，經泉州市人民政府批準，決定組織實施紅梅片區城中村改造項目。鑒此，本著積極穩妥推進房屋征收補償安置工作，保障被征收房屋所有權人的合法權益，結合本區域實際情況，制定本方案。
總則
第一條 征收范圍
位于開元街道紅梅社區、梅山社區，具體范圍以經泉州市自然資源和規劃局核對符合城市規劃要求的征收范圍圖為準。
第二條 征收組織實施機構
（一）房屋征收部門
泉州市鯉城區住房和城鄉建設局。
（二）征收實施單位
按屬地原則，由項目所在地泉州市鯉城區人民政府開元街道辦事處承擔房屋征收與補償的具體工作。
第三條 簽約期限
簽訂協議及搬遷期限以鯉城區人民政府發布的征收公告規定的時間為準。
第四條 安置地點
在征收范圍內指定區域新建定向定價商品房。
第五條 征收補償對象及補償方式
（一）補償對象：凡在本征收范圍內被征收房屋的所有權人為被征收人。由房屋征收部門與被征收人簽訂征收補償安置協議。
（二）補償方式：包括貨幣補償、定向定價商品房安置模式、產權調換三種方式。
1.住宅
選擇貨幣補償的，必須權屬清楚。凡權屬不清或有產權糾紛的，必須實行定向定價商品房安置模式或產權調換。
產權清楚的被征收住宅經認定的可補償面積在40㎡以下（含40㎡）的，原則上只能選擇貨幣補償，不再享有本項目定向定價商品房房源的購換資格。
2.店面
經城市規劃部門批準或房屋所有權證記載為店面的，根據其經批準的店面面積或產權登記的店面面積，給予貨幣補償。
3.“住改非”房屋，一律按住宅給予征收補償。
4.企業廠房、倉庫及其他配套用房，實行貨幣補償。
5.事業單位辦公用房，原則上實行貨幣補償；工業用地性質的事業單位辦公用房應參照廠房執行；商業性質建筑，可采取評估方式評估被征收房屋價值，評估結果作為補償依據。
6.臨時建筑、附屬物（水、電表除外），實行一次性貨幣補償（見附表七）。
7.征收中涉及軍事設施、教堂、寺廟以及文物古跡等房屋，依照有關法律、法規處理。
（三）性質、用途認定依據
以土地使用證、房屋所有權證、不動產權證登記的用途或以自然資源和規劃部門頒發的合法有效文件為依據。
（四）面積測算
面積測量由具有房地產測繪資質的測量單位，依據國家、省、市現行房地產測繪技術規范計算。
1.對本方案中所列價格無異議、在征收決定公告規定的期限內簽訂協議并按時搬遷的，其被征收房屋除按國家現行的房地產測量規范計算建筑面積外，有下列情況的可優惠計算征收面積：
（1）平屋外墻至滴水線的水平投影面積部分，可按50%計算征收面積。
（2）平屋的天井按50%計算征收面積。
（3）圍墻上的大門雨披按50%計算征收面積。
（4）利用坡屋頂空間作為閣樓的建筑，其樓底高度在2.2米（含2.2米）以上，且閣樓層高在1.6米（含1.6米）以上的部分按50%計算征收面積（層高在1.6米以下的部分按附屬物給予補償）。
（5）通往屋頂的風樓，層高超過2.2米（含2.2米）的，按100%計算征收面積（層高低于2.2米的，按附屬物給予補償）。
（6）房屋頂層建筑面積為底層建筑面積1/3以內的（含），不計入總層數。
2.對本方案中所列價格有異議、未在征收決定公告規定期限內完成簽訂協議并按時搬遷的，其被征收房屋建筑面積按國家現行房地產測量規范計算，不再適用上述計算面積的優惠辦法。
第六條 選房辦法
（一）選房原則：“先簽約、先騰空，先選房”。
選擇定向定價商品房安置模式的，完成簽約騰空后發放《定向定價商品房選房證》，若同一日有兩戶或兩戶以上完成簽約騰空的，次日以公開拈鬮方式確定先后順序。選房時，被征收人憑《定向定價商品房選房證》按順序選房，簽訂選房協議。
（二）為落實國家保護華僑私有房屋政策及離休干部待遇政策，被征收人的房屋經市或區僑臺外事局（僑臺辦）確認為華僑私有房屋的，或被征收人持有離休干部證明材料的，被征收人在完成簽約騰空的當日，優先于當日其他被征收人取得《定向定價商品房選房證》；若同一日內有兩戶或兩戶以上華僑或離休干部的房屋完成簽約騰空的，《定向定價商品房選房證》以公開拈鬮的方式確定先后順序。
第七條 補償價格確定辦法
（一）被征收房屋補償參考價
根據《泉州市人民政府辦公室關于印發泉州市推進房屋征收補償安置工作若干意見的通知》（泉政辦〔2022〕9號）規定確定本方案的補償參考價，作為與被征收人協商補償的依據。
（二）分戶補償評估價
對本方案所列補償參考價有異議的，可由依法選定的房地產價格評估機構對被征收房屋價值進行分戶評估，評估結果作為補償依據，不再按本方案確定的補償參考價補償。選擇分戶評估且選擇定向定價商品房安置模式或產權調換的，還應同時對定向定價商品房價值進行評估，并計算、結清被征收房屋價值與購換房屋之間的差價，不再享受本方案規定的優惠獎勵。
被征收人或房屋征收部門對房屋評估價值有異議的，可自收到估價報告之日起10日內向原房地產價格評估機構申請復核。對復核結果仍有異議的，可自收到復核結果之日起10日內向泉州市房屋征收評估鑒定專家委員會申請鑒定。
第二部分 房屋權屬認定和處理辦法
第八條 住宅房屋權屬認定和未經登記建筑認定處理辦法
根據《泉州市人民政府辦公室關于印發在中心市區國有土地上對未經登記建筑調查認定處理意見和實施房屋征收補償指導意見的通知》（泉政辦〔2015〕112號）規定，對住宅房屋權屬的認定和未登記建筑的認定處理如下：
（一）住宅合法產權的認定
持有有效土地使用證、房屋所有權證、不動產權證的房屋。
（二）未經登記可認定為合法建筑的情形
為照顧被征收人利益，結合項目實際情況，凡對本方案中所列價格無異議、在規定期限內完成簽訂協議并按時搬遷騰空的，古城區范圍內未經登記的建筑有下列情形之一的，可以認定為合法建筑，按房屋征收的有關規定予以補償：
1.持有各歷史時期的房地產契證；
2.持有人民政府核發的公定契證；
3.持有有權部門批準基建手續的房屋。
（三）未經批準改擴建的未經登記建筑的認定處理標準
古城區范圍內持有房地產契證但未經批準在原契證用地面積內進行改擴建的房屋，被征收人在規定的簽約期限內簽訂協議并搬遷的，可本著尊重歷史的原則，區分以下情況進行處理：
1.1984年1月5日國務院《城市規劃條例》頒布實施前基建的，一層建筑面積按100%給予補償；二層、三層按建筑面積不超過95%給予補償；
2.1984年1月5日國務院《城市規劃條例》實施后至1991年7月13日《福建省實施〈中華人民共和國城市規劃法〉辦法》實施前基建的，可按建筑面積不超過95%給予補償；
3.1991年7月13日《福建省實施〈中華人民共和國城市規劃法〉辦法》實施后至1992年元月泉州市人民政府《關于處理市區歷年違法建設規定的決定》（泉政辦〔1992〕05號）實施前基建的，可按建筑面積不超過90%給予補償；
4.1992年元月泉州市人民政府《關于處理市區歷年違法建設規定的決定》（泉政辦〔1992〕05號）實施后至2004年10月1日《泉州市人民政府關于禁止非法占地、違法建設的實施意見》（泉政文〔2004〕277號）實施前基建的，三層以下的（含三層）可按建筑面積不超過85%給予補償；
5.2004年10月1日《泉州市人民政府關于禁止非法占地、違法建設的實施意見》（泉政文〔2004〕277號）實施后未經批準基建的房屋，按照《泉州市違法占地、違法建設認定及分類處置的指導意見》（泉委辦發〔2014〕16號）進行處置。其中，對2004年10月1日至2008年航拍圖（數字化地圖）前基建的房屋，可給予一定的材料補貼；
6.征收屬市、區政府建設項目而二次安置自建的房屋，無用地手續的，應由被征收房屋所在地的街道辦事處、社區對其進行審核、確認后，公示無異議的，再依照相關規定給予補償安置；
7.未經批準改擴建或基建手續不完整的未經登記建筑的認定處理以三層（含三層）為限，超過三層部分一律不認定為可補償面積，按期簽訂協議并搬遷的，根據違法的不同年份、不同情況給予材料費補貼；
8.未登記建筑的認定，應嚴格以市規劃部門地形圖、航拍圖、數字化地圖為依據。四層（含四層以上）被征收房屋的認定必須在未經登記建筑處理意見表上載明地形圖及2003年和2008年航拍圖數字化地圖記載情況。
第九條 “住改非”房屋的認定和處理辦法
（一）認定條件
未經城市規劃部門批準或房屋所有權證未記載為店面的，私自將位于城市主次干道或主要支路臨街底層住宅改為經營性用房的，持有有效的工商營業執照且征收時仍在經營，可認定為“住改非”房屋。
（二）處理辦法
“住改非”房屋進深以原建筑結構臨街或臨主要道路第一層第一自然間計算，最多不得超過8米，一律按住宅給予征收補償。
（三）一次性終止經營補貼
被征收人對本方案中所列價格無異議，在征收決定規定的簽約期限內簽訂協議并按時搬遷的，對沿崇福路、學府路原房屋建筑結構臨街底層第一自然間的“住改非”房屋給予1500元/㎡的一次性終止經營補貼；對位于其他道路的原房屋建筑結構臨街底層第一自然間的“住改非”房屋給予1000元/㎡的一次性終止經營補貼。
第三部分 住宅補償安置辦法
第十條 基本原則
（一）本方案貨幣補償方式僅指房屋征收部門以向被征收人支付貨幣的形式完成補償，不包括定向定價商品房安置模式。
（二）新建定向定價商品房可購買面積，按經認定的被征收住宅房屋價值補償和裝修補償總價（選擇定向定價商品房安置模式包括貨幣補償20%獎勵）計算。
1.持有合法產權手續的房屋，可以按其證載面積確定可購買面積；
2.未持有合法產權手續的房屋，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》等法律法規有關規定，嚴格按“一戶一宅”控制可購買面積，最高不超過360㎡（含360㎡），其余被征收房屋認定可補償面積一律實行貨幣補償。
第十一條 貨幣補償辦法
（一）補償標準
被征收人選擇本方案所列參考價進行貨幣補償的，根據房屋結構、用地性質、裝修檔次、總層數的不同情況按附表一、附表三、附表四所列標準補償。
（二）獎勵辦法
對在簽約期限內選擇貨幣補償方式、簽訂協議并按時搬遷的被征收人，給予被征收住宅房屋價值補償和裝修補償總價20%的貨幣補償方式獎勵。
（三）結算辦法
被征收房屋貨幣補償總額包括被征收房屋價值補償（含土地補償、房屋建安費用補償）、裝修補償、搬遷費、臨時安置費及相關獎勵等，自被征收人簽約并按時搬遷后一次性發放。
第十二條 定向定價商品房安置辦法
（一）購買辦法
本項目指定區域新建定向定價商品房評估基準價為30020元/㎡。被征收人選擇定向定價商品房安置模式的，按照本方案第十條、第十一條確定被征收房屋補償價值和可購買建筑面積，在簽約期限內簽訂協議并按時搬遷的，可購買建筑面積按21096元/㎡優惠結算。
被征收人應按最接近可購買面積的原則選房。因定向定價商品房住宅戶型、結構等原因，超過所購建筑面積在5㎡（含5㎡）以內的部分，按21096元/㎡計算；5㎡（不含5㎡）到10㎡（含10㎡）的部分，按21596元/㎡計算；10㎡（不含10㎡）到20㎡（含20㎡）的部分，按22096元/㎡計算；超過20㎡的部分，一律按交房時銷售單位的銷售價結算。
（二）結算辦法
定向定價商品房購房款按可購買面積實行留存。被征收房屋貨幣補償總額（不含購買面積部分的臨時安置費）扣除留存款項后，剩余部分及第一期臨時安置費自簽約并按時搬遷后一次性發放。
第十三條 產權調換辦法
（一）置換辦法
實行“等面積置換，差價互補”。被征收人選擇產權調換的，按本項目指定區域新建定向定價商品房評估基準價30020元/㎡結算差價。被征收人應按最接近可調換面積的原則選房，因產權調換房屋戶型、結構等原因，超過其可調換面積部分（原則上不超過20㎡），一律按選房時的市場價結算。
（二）結算辦法
被征收人簽約并按時搬遷后，先發放搬遷費、第一期臨時安置費和按期搬遷獎勵等。被征收人應繳的補差價（包括擴購價、層次差價）待選房后一并結算，并在規定期限內付清。
第十四條 其他
（一）自有房屋合法產權占地范圍內的宅地按3000元/㎡標準給予補償；房屋適用范圍內屬歷史形成且使用權無糾紛的埕地按1000元/㎡標準給予補償。
（二）具有合法產權的已倒塌住宅房屋，其合法建筑面積繳納1500元/㎡的修復差價后，按照本方案標準補償。
第四部分 保障辦法
第十五條 低保群體住房保障辦法
被征收人選擇貨幣補償的，屬民政部門認定的低保對象且在中心市區無其他住房，若其被征收房屋人均建筑面積不足20㎡，則被征收房屋價值補償款按人均建筑面積20㎡補足。
本方案所稱的“人均”的計算公式為：人均建筑面積=認定的可以補償建筑面積÷征收決定作出前被征收房屋戶口簿記載的人口數（被征收房屋戶口簿記載的人口需為被征收房屋所有權人的直系親屬且為常住人口）。
第十六條 低收入住房困難家庭保障辦法
被征收人選擇定向定價商品房安置模式或房屋產權調換的，被征收房屋建筑面積不足當地廉租房保障標準的，按不低于當地廉租房保障標準確定可購換面積。若其被征收房屋人均建筑面積不足20㎡，可按人均建筑面積20㎡確定可購換面積。可購換面積超過被征收房屋認定可補償面積部分，按21096元/㎡的價格結算。
店面補償安置及獎勵辦法
第十七條 店面的認定和處理辦法
（一）手續完整店面
征收經城市規劃部門批準或產權登記為店面的，征收時仍在營業，根據其經批準的店面面積或產權登記的店面面積，按相應建筑結構和類別給予補償安置。
（二）手續不完整店面
住宅小區內獨立建設的商業用房及成套住宅配建的底層商業用房，無法提供城市規劃部門批準文件或產權登記手續的，按相應建筑結構和類別給予補償安置，補償單價應按10%的標準扣減土地出讓金。商業用房的認定，以被征收房屋的建設方案設計圖紙為主要依據。
第十八條 貨幣補償標準及優惠獎勵辦法
（一）基本原則
被征收店面貨幣補償總額包括被征收店面價值補償（含土地補償、建安費用補償）、裝修補償、被征收人搬遷補助、停產停業補助及相關獎勵款項等。
（二）貨幣補償標準
采取基準價補償的，被征收店面價值補償單價（含土地）根據店面結構、用地的性質、裝修檔次的不同情況進行貨幣補償。
（三）貨幣補償優惠獎勵辦法
被征收人全部選擇貨幣補償，并在征收決定公告規定的簽約期限內簽訂協議并按時搬遷的，以經認定的可補償面積為準，按附表四店面補償相對應的標準給予10%的貨幣補償方式獎勵。
第六部分 企業用地、廠房、倉庫及其他配套用房補償辦法
第十九條 補償原則
（一）企業用地、廠房、倉庫及其他配套用房原則上實行貨幣補償，并給予征收造成的設備搬遷費用、停產停業損失補償。
（二）企業辦公用房、工廠、車間、倉庫合法建筑物按附表五標準給予補償。其中廠房層高超過4米的，層高每增加1米，按附表五增加5%給予補償。層高計算從室內地面到檐口計算高度。被征收人選擇分戶評估的不再適用本條款。
第二十條 企業用地補償辦法
（一）經批準并辦理國有土地使用權證的國有出讓土地，收回國有出讓土地使用權，按64.47萬元/畝給予補償，注銷被征收面積。
（二）征收已辦理劃撥土地使用權證的土地每畝給予45.13萬元補償。部分土地規費未繳清的按實扣除，并收回土地使用權證或批準文件給予注銷。
以上兩種企業用地補償標準參照市自然資源和規劃局基本地價（泉州市中心市區2021年度土地定級和基準地價修編成果應用方案）評估確定。
第二十一條 企業廠房、倉庫及其他配套用房補償辦法
（一）合法企業廠房、倉庫及其他配套用房等地上建筑物的補償辦法：按附表五的價格給予貨幣補償。
（二）基建手續不完整的企業廠房、倉庫及其他配套用房，被征收人在征收決定公告規定的簽約期限內簽訂協議并按時搬遷的，可按以下辦法進行處理：
1.1995年12月25日后至2004年10月1日前，土地已批但未經規劃建設部門批準的企業用房，土地按征用企業用地標準給予補償，地上物按附五重置價的90％給予補償。
2.1995年12月25日后至2004年10月1日前，使用未經批準土地建設的企業用房，土地按征收已辦理劃撥土地使用權證的企業用地補償標準的50%給予補償，地上建筑物按附表五重置價的70%給予補償，但不予獎勵及安置。
以上類型房屋若存在權屬糾紛，證據保全后先予征收。
3.企業廠房層高超過4米的，層高每增加1米，按附表五重置價的相應標準增加5%給予補償。層高計算從室內地面到檐口計算高度（分戶評估的不再適用本條款）。
第二十二條 選擇貨幣補償的優惠獎勵辦法
被征收人對本方案所列價格無異議、在征收決定公告規定期限內簽訂協議并按時搬遷騰空的，以經認定的可補償面積為準，按相對應的補償標準給予10%的優惠獎勵。
搬遷費、臨時安置費和停產停業損失補償標準
第二十三條 住宅按期搬遷獎勵
對在征收決定規定的簽約期限內簽訂協議并按時搬遷的被征收人，房屋征收部門可以給予一定的按期搬遷獎勵：民宅每產權戶最高5萬元（被征收房屋經認定的可補償面積少于50㎡的按1000元/㎡計算），套房每產權戶最高3萬元。
“產權戶”的認定標準以有效的土地使用權契證或房屋所有權契證為計戶依據。
第二十四條 搬遷費
（一）住宅
按經認定的可補償面積計算，標準為5元/㎡·次。其中，選擇貨幣補償的，發放一次搬遷費；選擇定向定價商品房安置模式或產權調換的，發放兩次搬遷費。每戶搬遷補助不足1000元的，按1000元給予補償。
（二）店面
按經認定的可補償建筑面積計算，標準為6元/㎡·次，發放一次搬遷費。
（三）企業
按經認定的可補償建筑面積計算，標準為6元/㎡·次。被征收人選擇貨幣補償的，發放一次搬遷費。
對于可恢復使用的設備由被征收人處置，按附表五標準給予一次性補償，分戶評估的不再適用本條款；對于因搬遷喪失使用功能的大型機器設備，由被征收人提出申請，由項目指揮部牽頭，經征收實施單位、發改、審計、財政五方現場核實后，由具有相應資質的評估公司進行評估，根據評估結果進行補償。
第二十五條 住宅臨時安置費
（一）過渡方式
本項目采用自行過渡方式。
（二）過渡期限
過渡期限為36個月。被征收人在簽約期限內簽訂協議并按時搬遷的，過渡期限自簽約期限結束之日起計算；超過簽約期限簽訂協議搬遷的，過渡期限自搬遷之日起開始計算。
（三）臨時安置費
臨時安置費按經被征收房屋認定可補償面積以8元/㎡·月計算，每戶保底1500元/月。
選擇貨幣補償或購買指定存量房源的，一次性給予6個月的臨時安置費。
臨時安置費自被征收人簽訂協議并按時搬遷之日起，發放至房屋征收部門通知交房之日止。除不可抗力外，新建定向定價商品房超過過渡期限未交付使用，從逾期之月起向自行過渡的被征收人支付雙倍臨時安置費。享受保底臨時安置費的被征收人遇逾期安置時，若按其認定可補償面積雙倍計算臨時安置費超過保底標準的，按認定可補償面積重新核算，不超過保底標準的仍按原保底標準執行，不予雙倍支付。
第二十六條 停產停業損失補償
（一）店面
因征收房屋造成停產停業的，一次性給予6個月的補償。停產停業損失的補償標準被征收人可選擇以下標準之一進行補償：
1.根據經營者近3年平均凈利潤確定。生產經營期限不足3年的，以實際生產經營期限的年平均凈利潤確定。凈利潤根據稅務部門的稅后利潤額證明材料確定；稅務部門無法出具證明的，根據具備相應資質的會計師事務所出具的企業年度審計報告確定。
2.按經認定的可補償面積計算，標準為30元/㎡·月。
（二）企業
因征收房屋造成停產停業的，一次性給予6個月的補償，被征收人可選擇以下標準之一進行補償：
1.根據經營者近3年平均凈利潤確定，不足3年的以全部生產經營期間平均凈利潤確定。凈利潤根據稅務部門的稅后利潤額證明材料確定；稅務部門無法出具證明的，根據具備相應資質的會計師事務所出具的企業年度審計報告確定。
2.按經認定可補償的面積計算，標準為18元/㎡·月計算。
第八部分 補償決定
第二十七條 補償決定
房屋征收部門與被征收人在房屋征收決定規定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的泉州市鯉城區人民政府按照征收補償方案及房地產價格評估機構出具的評估結果作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。
被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出補償決定的泉州市鯉城區人民政府依法向人民法院申請強制執行。
凡在政府公告規定的簽約期限內達不成協議的，不再適用本方案規定的優惠獎勵辦法。
附 則
第二十八條 適用范圍
本方案僅適用于紅梅片區城中村改造項目征收范圍內國有土地上房屋的征收補償安置。
第二十九條 違法、違章建筑
（一）對認定為違法違章建筑和超過批準期限的臨時建筑一律不予賠償。
（二）本項目自征收范圍發布之后搶建的房屋，一律不予賠償，并強制拆除。
（三）違章建筑的認定，以地形圖、遙感圖和相關文件等為主要依據。
第三十條 社區集體公產，按本實施方案規定標準補償安置，權益歸社區集體所有。
第三十一條 本方案自征收決定公告發布之日起實施，未盡事宜按相關法律、法規的規定執行。
第三十二條 本方案解釋權歸泉州市鯉城區住房和城鄉建設局。
