為切實解決紅梅新村現(xiàn)狀房屋存在的建筑安全、消防安全等隱患，提升區(qū)域基礎配套設施和公共服務設施建設水平，改善群眾的居住和生產(chǎn)生活環(huán)境，經(jīng)泉州市人民政府批準，決定組織實施紅梅新村危舊房屋改造更新項目，推動實現(xiàn)房屋以舊換新。本著維護業(yè)主合法權益，確保改造更新項目順利實施的宗旨，根據(jù)有關法律、法規(guī)及政策規(guī)定，結合本區(qū)域實際情況，制定本方案。
一、總體目標
通過全面改造更新，科學規(guī)劃建筑布局，改善群眾居住環(huán)境，提升公共配套服務能力，保障群眾生命財產(chǎn)安全，致力打造安全、舒適、宜居的現(xiàn)代化社區(qū)。
二、基本原則
實行政府統(tǒng)一收儲改造更新和定向定價商品房模式，由政府指定單位負責組織項目改造更新相關前期工作。改造更新資金來源為“業(yè)主出資+政府補助”，全體業(yè)主共同承擔改造更新成本，政府統(tǒng)籌周邊地塊重新進行規(guī)劃布局，建設完善基礎配套設施和公共服務設施，對業(yè)主需要承擔的改造更新成本給予適當優(yōu)惠。
三、實施對象
實施對象為紅梅新村范圍內擁有合法產(chǎn)權的房屋及其所有權人，合法產(chǎn)權的認定以《土地使用權證》、《房屋所有權證》或《不動產(chǎn)權證》登記的用途，或規(guī)劃、土地管理部門頒發(fā)的合法有效文件為依據(jù)。對因歷史原因未取得產(chǎn)權的房屋，經(jīng)批準完成遺留問題處置后，按本方案規(guī)定實施。
四、實施步驟
為保障改造更新過程順利推進，保障改造更新后的房屋手續(xù)完整合法有效，按照《泉州市住房和城鄉(xiāng)建設局泉州市自然資源和規(guī)劃局關于推廣定向定價商品房安置模式的通知》精神，項目實施分為五個步驟：
（一）房屋征收
房屋征收部門采取征收方式對現(xiàn)狀危舊房屋進行征收，與房屋所有權人簽訂《紅梅新村危舊房屋改造更新項目房屋征收補償協(xié)議書》。
（二）凈地出讓
房屋騰空并完成拆除，土地達到凈地條件，報請泉州市人民政府同意后，由市直主管部門按規(guī)定辦理土地收儲、下達規(guī)劃條件、組織土地出讓。
（三）房屋建設
建設單位競得土地后，按規(guī)定程序申請辦理各項報批報建手續(xù)，組織開展方案設計、實施項目建設，新建定向定價商品房及基礎配套設施、公共服務設施。
（四）業(yè)主購房
房屋征收部門與房屋所有權人簽訂征收補償協(xié)議書時，約定購買新建定向定價商品房的面積、價格、結算方式等，房屋所有權人轉作購房人。新建定向定價商品房建成后組織選房，購房人按照選房順序、選房規(guī)則完成選房。
（五）簽訂合同
購房人完成選房后，房屋征收部門、銷售單位與購房人簽訂《安置補充協(xié)議書》，購房人依據(jù)協(xié)議結清相關款項；銷售單位與購房人簽訂《商品房買賣合同》，配合網(wǎng)簽備案、開具購房發(fā)票、辦理不動產(chǎn)登記等相關事項。
五、具體辦法
（一）房屋權屬認定
房屋合法產(chǎn)權的認定，以《土地使用權證》、《房屋所有權證》或《不動產(chǎn)權證》登記的用途，或規(guī)劃、土地管理部門頒發(fā)的合法有效文件為依據(jù)。房屋面積由具有房地產(chǎn)測繪資質的測量單位，依據(jù)國家、省、市現(xiàn)行房地產(chǎn)測繪技術規(guī)范進行測量，以實際測量的建筑面積進行計算和補償。
（二）“住改非”房屋
“住改非”房屋指對未能提供有效證件、使用位于城市主次干道或主要支路臨街底層住宅作為經(jīng)營性用房的情況。
持有在紅線范圍公告之日前辦理、且仍為有效的工商營業(yè)執(zhí)照，進行征收時仍在經(jīng)營的房屋，可認定為“住改非”房屋，進深以原建筑結構臨街底層第一自然間計算，最多不超過8米。
認定為“住改非”的房屋，一律按本方案規(guī)定的住宅相對應的標準給予測量、計算和補償。房屋所有權人對本方案房屋補償參考價無異議，在政府公告規(guī)定的簽約期限內簽訂協(xié)議并按時搬遷的，給予1000元/㎡的一次性終止經(jīng)營補貼。
（三）補償價格確定
1.補償參考價。根據(jù)泉州市人民政府辦公室《關于印發(fā)泉州市推進房屋征收補償安置工作若干意見和泉州市高層次人才安居保障規(guī)定的通知》（泉政辦〔2022〕9號）、《泉州市住房和城鄉(xiāng)建設局 泉州市自然資源和規(guī)劃局關于推廣定向定價商品房安置模式的通知》（泉建規(guī)〔2023〕2號）的規(guī)定，通過泉州市房屋征收與房地產(chǎn)評估行業(yè)協(xié)會公開搖號確定5家具有相應資質的評估機構進行基準價評估，采取“截尾均值”方法確定本項目房屋征收的補償參考價。
2.分戶評估價。房屋所有權人對本方案房屋補償參考價有異議的，由依法選定的房地產(chǎn)價格評估機構對房屋價值進行分戶評估，出具《房地產(chǎn)估價報告》，以估價結果作為補償依據(jù)。選擇分戶評估且選擇購買定向定價商品房的，還應同時對用于定向定價商品房的市場價值進行評估，并計算、結清定向定價商品房市場價值與被征收房屋價值的差價。
3.房屋所有權人或者房屋征收部門對房屋評估價值有異議的，可以自收到估價報告之日起10日內向原房地產(chǎn)價格評估機構申請復核。對復核結果仍有異議的，可以自收到復核結果之日起10日內向泉州市房屋征收評估鑒定專家委員會申請鑒定。
（四）貨幣補償辦法
1.房屋貨幣補償總額包括房屋重置價值補償（含土地價值補償、建安費用補償）、裝修補償、附屬物補償、搬遷補助、臨時安置費及相關獎勵款項等。
2.補償單價按附表一、附表三、附表四所列標準計算，成套住宅配建的儲藏間，按測量面積的75%給予認定和計算補償，儲藏間及公攤不計算裝修補償。
3.房屋所有權人選擇貨幣補償，且不購買就地新建定向定價商品房、異地新建定向定價商品房或指定存量房源的，其貨幣補償款自簽訂協(xié)議并按時搬遷后一次性發(fā)放。
4.屬民政部門認定的低保對象且在中心市區(qū)無其他住房的房屋所有權人，若其房屋人均建筑面積不足20㎡，則房屋重置價值補償按人均建筑面積20㎡補足。人均建筑面積=房屋經(jīng)認定的可補償面積÷房屋征收范圍公告前該房屋戶口簿記載的人口數(shù)（戶口簿記載的人口需為房屋所有權人的直系親屬且為常住人口）。
（五）購買定向定價商品房辦法
1.房屋所有權人可以選擇購買新建定向定價商品房或指定存量房源。購買就地新建定向定價商品房的，每個產(chǎn)權戶可以購買的面積不超過原房屋經(jīng)認定的可補償面積。購買異地新建定向定價商品房或指定存量房源的，按本方案規(guī)定執(zhí)行。
2.就地新建定向定價商品房的價格，通過泉州市房屋征收與房地產(chǎn)評估行業(yè)協(xié)會公開搖號確定5家具有相應資質的評估機構進行評估，評估基準價為30020元/㎡。房屋所有權人在政府公告規(guī)定的簽約期限內簽訂協(xié)議并按時搬遷的，給予優(yōu)惠按28190元/㎡結算。本優(yōu)惠結算價格包含房屋所有權人需要承擔的改造更新成本。
3.房屋所有權人在政府公告規(guī)定的簽約期限內簽訂協(xié)議并按時搬遷，選擇異地購買古城老城或江南新區(qū)范圍內新建定向定價商品房或指定存量房源的，所購房源的市場評估價由建設單位按程序評估確定，結算價按就地新建定向定價商品房同等優(yōu)惠系數(shù)（優(yōu)惠結算價÷評估基準價）計算，可以購買的面積按就地房源和異地房源等價置換的原則換算。
4.房屋所有權人購買就地新建定向定價商品房、異地新建定向定價商品房或指定存量房源的，按協(xié)議約定的購買面積計算購房款，留存相應金額的貨幣補償款，剩余的貨幣補償款自房屋所有權人簽訂協(xié)議并按時搬遷后一次性發(fā)放，若有不足的則在完成選房后一次性繳清。
5.搬遷費、臨時安置費可以不留存作為購房款，按本方案規(guī)定標準和辦法發(fā)放。房屋所有權人選擇將搬遷費、臨時安置費留存作為購房款的，臨時安置費留存金額按36個月過渡期限足額計算（購買指定存量房源的，臨時安置費留存金額按6個月過渡期限計算），每月臨時安置費標準按本方案規(guī)定計算。
（六）產(chǎn)權調換辦法
1.房屋所有權人要求實行產(chǎn)權調換的，原有房屋價值按附表一、附表三所列標準計算，新建定向定價商品房或指定存量房源價值按評估基準價計算，經(jīng)結算后互補差價。
2.選擇產(chǎn)權調換簽訂協(xié)議并按時搬遷后，先發(fā)放搬遷費、按時搬遷獎勵、附屬物補償款、一次性終止經(jīng)營補貼、第一期臨時安置費等款項，房屋所有權人應繳的補差價款在選房后結算，并在規(guī)定期限內一次性繳清。
3.每個產(chǎn)權戶應按等面積置換原則產(chǎn)權調換新建定向定價商品房或指定存量房源。選房時因戶型、結構等原因所選房屋面積超過產(chǎn)權調換面積的，超過部分一律按選房時銷售單位公告的銷售價格結算。
（七）選房辦法
1.按照“先簽約、先搬遷、先選房”的獎勵原則，以及“最接近面積、最少套數(shù)”的調控原則選房。購房人必須按照最接近面積、最少套數(shù)的原則選房，因戶型、結構等原因所選房屋面積超過協(xié)議征收補償約定購買面積的，10㎡（含10㎡）以內的部分按25000元/㎡計算，10㎡以上的部分一律按選房時銷售單位公告的銷售價格結算；所選房屋面積少于征收補償協(xié)議約定購買面積的，按征收補償協(xié)議約定購買價格給予結算退款。選擇產(chǎn)權調換方式的，不予享受該項優(yōu)惠。
2.在政府公告規(guī)定的期限內，房屋所有權人簽訂協(xié)議并按時搬遷的，房屋征收部門在搬遷完畢當日發(fā)給“搬遷騰空驗收證”，房屋所有權人憑“搬遷騰空驗收證”，按房屋征收部門通知的時間換取“定向定價商品房選房證”。若同一日內有兩戶或兩戶以上房屋完成簽約搬遷完畢的，次日以公開拈鬮方式確定先后順序。選房時，購房人憑“定向定價商品房選房證”按順序選房，分別簽訂“商品房買賣合同”，由房屋銷售單位配合網(wǎng)簽備案、開具購房發(fā)票、辦理不動產(chǎn)登記等相關事項。
3.為落實國家保護華僑私有房屋政策及離休干部待遇政策，現(xiàn)狀房屋經(jīng)市或區(qū)僑臺外事局（僑臺辦）確認為華僑私有房屋的，房屋所有權人持有離休干部證明材料的，在簽訂協(xié)議并搬遷完畢的當日，優(yōu)先于當日其他人取得“定向定價商品房選房證”；若同一日內有兩戶或兩戶以上華僑或離休干部的房屋完成簽訂協(xié)議并搬遷完畢的，“定向定價商品房選房證”以公開拈鬮的方式確定先后順序。
（八）搬遷補助
1.搬遷補助按經(jīng)認定的可補償面積計算，補助標準為5元/㎡，每戶搬遷費不足1000元的，按1000元給予補助。
2.房屋所有權人選擇貨幣補償購買就地或異地指定新建房源或存量房源，或實行產(chǎn)權調換的，發(fā)放兩次搬遷費。房屋所有權人選擇貨幣補償且不購買就地或異地指定新建房源或存量房源的，發(fā)放一次搬遷費。
（九）過渡保障
改造更新實施過程中，按照中心市區(qū)古城范圍內現(xiàn)行標準，給予臨時過渡保障，過渡期限為36個月。過渡期間臨時安置費補助標準為8元/㎡，按原房屋經(jīng)認定的可補償面積計算，低于1500元/月•戶的按保底1500元/月•戶發(fā)放。房屋所有權人不購買就地或異地指定新建房源，或選擇購買指定存量房源的，臨時安置費按6個月計算一次性發(fā)放。
臨時安置費發(fā)放自房屋所有權人取得“搬遷騰空驗收證”之日起至房屋征收部門通知交房之日止。除不可抗力外，逾期交房的，房屋征收部門應當從逾期之月起向房屋所有權人支付雙倍臨時安置費。享受保底臨時安置費的，須按經(jīng)認定的可補償面積重新核算，不超過保底標準的仍按保底標準執(zhí)行，超過保底標準的按重新核算結果執(zhí)行。
六、其他規(guī)定
（一）關于不動產(chǎn)登記面積
購房人辦理不動產(chǎn)登記以后，若不動產(chǎn)登記面積與《商品房買賣合同》約定面積有誤差的，根據(jù)不動產(chǎn)登記面積和合同約定價格據(jù)實結算、多還少補。
（二）關于店面和辦公用房
改造更新范圍內涉及店面、辦公用房等建筑的，均以貨幣結算補償金額、一次性發(fā)放，不予購買就地或異地房源。
店面補償單價按附表二、三、四所列標準計算。無法提供城市規(guī)劃部門批準文件或產(chǎn)權登記手續(xù)的，按相應建筑結構和類別給予補償安置，補償單價應按10%的標準扣減土地出讓金。商業(yè)用房的認定，以被征收房屋的建設方案設計圖紙為主要依據(jù)。
用地性質為工業(yè)的辦公用房補償單價參照廠房標準執(zhí)行，用地性質為商業(yè)的辦公用房采取分戶評估方式確定房屋價值，以評估結果作為補償依據(jù)。
（三）關于優(yōu)惠和獎勵措施
1.在政府公告規(guī)定的期限內簽訂協(xié)議并按時搬遷的，房屋征收部門可以給予每產(chǎn)權戶最高3萬元的按時搬遷獎勵。“產(chǎn)權戶”的認定標準以有效的土地使用權證、房屋所有權證或不動產(chǎn)權證為計戶依據(jù)。
2.房屋所有權人對本方案中所列價格無異議、在政府公告規(guī)定的簽約期限內簽訂協(xié)議并按時搬遷的，可享受本方案規(guī)定的各項優(yōu)惠、獎勵措施（有特殊說明的除外）。
3.房屋所有權人對本方案中所列價格有異議、未在政府公告規(guī)定的簽約期限內簽訂協(xié)議并按時搬遷的，一律不予享受本方案規(guī)定的各項優(yōu)惠、獎勵措施。
（四）關于共有產(chǎn)權房屋
對于房屋所有權人登記為兩人或兩人以上，或房屋原所有權人已經(jīng)去世由其繼承人共同繼承房屋等多人共有的情況，由共有產(chǎn)權人按本方案規(guī)定共同簽署相關協(xié)議、合同及各類文書，所購房源在辦理不動產(chǎn)登記以后，由共有產(chǎn)權人自行協(xié)商處置。
（五）關于違法違章建筑
本項目自改造更新范圍發(fā)布后搶建的房屋，或對認定為違法違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，一律不予補償，并強制拆除。違法違章建筑的認定，以地形圖、遙感圖和相關文件等為主要依據(jù)。
（六）為保障本項目危舊房屋改造更新公共利益的實現(xiàn)，房屋征收部門與房屋所有權人在政府公告規(guī)定的簽約期限內達不成協(xié)議，或者房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的泉州市鯉城區(qū)人民政府按照本方案及房地產(chǎn)價格評估機構出具的評估結果作出補償決定，并在改造更新范圍內予以公告。
房屋所有權人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在政府公告規(guī)定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的泉州市鯉城區(qū)人民政府依法向人民法院申請強制執(zhí)行。凡在政府公告規(guī)定的簽約期限內達不成協(xié)議的，不再適用本方案規(guī)定的各項優(yōu)惠、獎勵措施。
（七）本方案自征收決定公告發(fā)布之日起實施，未盡事宜按《中共鯉城區(qū)委辦公室鯉城區(qū)人民政府辦公室關于印發(fā)<鯉城區(qū)重大項目建設指揮部管理工作機制>的通知》（泉鯉委辦〔2017〕29號）等相關法律、法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。
（八）本方案解釋權歸泉州市鯉城區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局。
