近期，主城市場愈發炙熱

　　

　　周邊縣市樓市行情又處在一個什么階段？

　　

　　今天，我們不妨

　　

　　重新認識，泉州各大縣市樓市

　　

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　　區域大分化

　　

　　當下，泉州樓市進入明顯的分化行情。

　　

　　分化，不僅是中心城區火熱去化與縣市艱難走量的分化，縣市之間也存在明顯的區域大分化，再具體到每一個區域發展中也是一樣。

　　

　　第一類：熱度下降

　　

　　這一類，典型如德化、永春、安溪三個區域。

　　

　　這三個區域的高熱度時期，可以追溯到魔幻的2020年，這一年，安溪新房限價突破2萬、成為大泉州首個率先破2萬的區域；德化、永春迎來新突破，新房限價破萬。在這波上揚的勢頭之下，地塊高溢價出讓、品牌房企爭相布局、房價持續走高、去化加速。

　　

　　受市場大環境影響，這三個區域熱度消失得也快。

　　

　　德化，縣城的高熱度和人口密度大，吸引了東海開發、美的、陽光城、城建等房企布局，主要集中在環萬達和霞田文體園等核心區域，這也是目前德化高房價的片區，新房限價基本在1萬+。但德化單一外向型產業的區域特色，受大環境影響較大，導致房子越來越多、能夠買得起的人越來越少，去化壓力不言而喻。

　　

　　永春，作為典型的內生型市場，前兩年，城西板塊迎來了一波大發展，建發、中駿等房企紛紛布局，樓市熱度一度走高。但由于受城關吸附力不足，以及產業和人口導入乏力，購買力并不強，片區內多個項目賣了2年還有貨。

　　

　　安溪，也是強縣城的典型區域，縣城有著最為優質的學區資源，對鄉鎮吸附力強。目前安溪整體供應量大，受大環境影響，市場信心不足，也導致需求端的減少，根據一季度成交數據，安溪成交量下滑非常明顯，超20%。

　　

　　第二類：熱度一般

　　

　　這一類，典型如南安區域。

　　

　　受泉州中心城區供應緊張的現狀影響，南安在近半年的樓市成交量一直處于大泉州各大區域前列，但這主要是建發這一項目的帶動，呈現出“局部熱”的現狀。

　　

　　作為泉州“強縣域”的典型代表，無論是人口還是產業都是實力強勁。但由于南安地形較廣，區域熱度也呈現出明顯的分化現象：如靠近泉州的霞美和靠近廈門的官水石，在經歷了前兩年“投資客”大幅涌入的熱潮之后，已處于沉寂的狀態，緩慢去化中；北部鄉鎮區域，屬于內生型市場，對外吸引力不夠；南安市區目前供應主力還是建發項目，受品牌/品質的影響，熱度頗高。這四大區域都有一定規模的開發體量，因此整體購買力較為分散。

　　

　　第三類：整體平穩發展，并有上揚勢頭

　　

　　這一類，典型如石獅、晉江這兩個區域。

　　

　　從數據來看，石獅的成交量相比于各大縣市還是不錯的，基本處于正增長的態勢。其一，主要源于石獅新房價格較為平穩，尤其是在晉江全域限價抬高的趨勢下，石獅城北儼然成為價格洼地，從而吸引了一波晉江購買力，也成為當下石獅的成交主力區域；其二，石獅屬于內生型城市、自身購買力強勁，尤其是“電商”產業大力發展之下，人口持續涌入，尤其是城南區域去化效果還不錯。整體來看，石獅商貿發達、城市建設愈發完善、房價適中，供應量平穩增長，未來市場還是很堅挺的。

　　

　　晉江本身購買力就比較強勁，市場熱度也較高。但由于近半年整體供應緊張，市區僅有昇路藝璟和天悅2個項目推售，以及晉東新區的御湖境、濱江華庭、華越江璟三盤推售，因此整體熱度不高，但核心區域的去化效果還是不錯的。

　　

　　第四類：特殊行情

　　

　　這一類，典型如惠安區域。

　　

　　去年10月至今年2月，惠安推出購房補貼政策。5個月內，住宅銷售2748套，銷售面積34.09萬㎡，銷售金額26.14億元，銷售面積和金額環比前五個月分別增長115.16%，103.18%，去化效果顯著，在一眾縣市中走出了特殊行情。接下來，惠安的新房供應主要集中在城南區域。

　　

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　　房價波動起伏大

　　

　　可以明顯感受到，周邊縣市受市場大環境影響較大，市場好的時候帶動縣市樓市熱度持續走高，市場降溫的時候縣域也反應最為激烈，容易出現兩極分化的熱度、以及大漲大跌的房價情況。

　　

　　反映在二手房價上，目前除了晉江和安溪這兩個主城核心區域外，基本房價在1萬左右，與新房價格差距不大。

　　

　　在這一波行情下，有幾個區域值得重點提及一下。

　　

　　1.正在經歷“大漲大跌”的晉江。在過去一大波市場上行的時候，憑借與市區一橋之隔的橋南在前兩年的時間內，二手房價普遍2萬+、個別樓盤突破3萬，整個市場買入情緒高亢。但從去年底至現在，整體房價回落在20%-30%之間，觀望情緒濃厚。

　　

　　尤其是像橋南、晉江市區這些大熱區域，出現二手房價“下跌”的情況，開春以來，晉江二手房價持續處于“底部”，因此二手房成交量上漲明顯。但當下二手房價未“回彈”，再疊加上新房供應緊缺，市場信心明顯不足，因此整體市場熱度并不高。

　　

　　2.“穩步前進”中的石獅。對比各大縣市來看，石獅的房價還是處于比較穩的狀態。很大一部分源于石獅在幾年前已經歷過“大漲大跌”的行情。

　　

　　2018年之后，新房集中入市供應井噴，但人口流入緩慢需求弱，以及疊加當年“地王”項目入市去化不佳，市場顯著轉冷，房價甚至下探到7千左右；2021年之后，市場逐步回暖，供地放緩、人口流入加速，供需基本平衡，整體市場還是比較穩的。房價也是穩步上漲。

　　

　　3.“強縣城”區域房價分化明顯。如安溪、惠安、德化等區域，因學區、居住環境、就業機會等因素更多，縣城的吸引力更強，因此縣城的房價比鄉鎮的區域更高。

　　

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　　寫在最后

　　

　　整體來看，縣域樓市由此前“量升價漲”的高潮期步入了“量縮價跌”的低潮期，整體表現為庫存積壓、需求疲弱、房價出現不同程度的下跌。

　　

　　不過，縣城內部也有分化。

　　

　　晉江和石獅樓市后續發展還是看好的。①晉江與泉州市區一橋之隔的空間距離，加上產業基礎雄厚、大量的人口涌入，信心恢復+供應跟上，市場態勢也會向好。②石獅樓市平穩，一方面源于供需平衡、價格較低；另一方面源于產業升級、電商產業崛起，人口持續涌入。

　　

　　與鯉城相接的南安霞美、與廈門相連的南安水頭石井、與城東一橋之隔的惠安黃塘的區域，這些板塊在市場大熱不限購時期都曾掀起一波“搶房潮”，最重要因素便是價格低+與中心板塊臨近的區位。但目前市場漸趨理性，投資還是需要謹慎。除非你是工作地在周邊，但預算不夠，便可以選擇這些區域。

　　

　　安溪、永春、德化等區域，更適合當地有自住需求的客戶進行選擇。