關于推廣定向定價商品房安置模式的通知

　　

　　(征求意見稿)

　　

　　各縣（市、區）人民政府，泉州開發區、泉州臺商投資區管委會，市直有關單位：

　　

　　為進一步促進房屋征收補償安置市場化，適應經濟社會發展需要，有效解決征收安置后續確權、管理、納統問題。根據《土地管理法》《土地管理法實施條例》《國有土地上房屋征收與補償條例》等法律法規規定，結合中心市區近年探索積累經驗，現就定向定價商品房安置模式有關事項通知如下：

　　

　　一、定向定價商品房安置模式的定義

　　

　　定向定價商品房安置模式是將被征收人的補償權益以貨幣補償的方式量化，配套建設對接商品房，定價面向被征收人銷售的安置方式。

　　

　　二、定向定價商品房安置模式的操作流程

　　

　　在履行法定程序前提下，定向定價商品房安置模式按以下流程操作、管理：

　　

　　（一）房屋征收階段

　　

　　1.合理確定補償價值。國有土地上房屋征收按照房地合一方式確定補償價值。集體土地及地上房屋征收根據《土地管理法》《土地管理法實施條例》等的規定確定補償價值。

　　

　　國有土地上被征收房屋和新建定向商品房的價值由評估確定。在制定房屋征收補償方案前，房屋征收部門應當通過公開搖號方式選擇不少于5家具有相應資質的房地產價格評估機構，對被征收房屋補償基準價和新建定向商品房基準價進行評估。

　　

　　統管區國有土地上房屋征收項目被征收房屋補償基準價和新建定向商品房基準價應于補償方案公開征求意見前報市住房和城鄉建設局。

　　

　　對有異議的評估結果，屬地房屋征收部門應當委托市房屋征收評估專家委員會鑒定并出具鑒定意見。經鑒定認可的評估結果，通過截尾均值的方式取值，作為補償方案的參考價。補償方案應當同時明確定向商品房優惠銷售單價。

　　

　　2.協議明確貨幣量化補償權益。對照《征收補償方案》以貨幣補償方式確定被征收人可購買的定向定價商品房建筑面積，計算被征收人需留存的定向定價商品房購房款。

　　

　　在《房屋征收補償協議》中明確被征收人享有在對接項目以定向銷售價格購買一定建筑面積商品房的權利，約定留存購房款。對接項目區分現房、期房，保障被征收人臨時過渡需求。

　　

　　（二）設計建設階段

　　

　　3.附條件出讓定向定價商品房用地。定向定價商品房用地采用“招拍掛”方式供地，其戶型、套數、銷售價格、開竣工時間、款項支付時間、支付比例、超期交房違約責任納入出讓條件，在土地出讓合同簽訂時，由項目業主與受讓方另行簽訂合同并監督執行。

　　

　　供地階段定向定價商品房戶型、套數、銷售價格、竣工時間等由屬地政府（或項目指揮部）提出。統管區定向定價商品房用地出讓方案應當征求市住房和城鄉建設局意見。

　　

　　4.堅持高標準設計建設定向定價商品房。定向定價商品房的設計、建設應當符合《泉州市人民政府辦公室轉發泉州市住房和城鄉建設局 泉州市自然資源和規劃局關于加強新建商品住宅及商辦類建筑建設管理的通知》（泉政辦明傳〔2021〕75號）要求。

　　

　　開發單位要保障建設資金投入到位，建立定向定價商品房品質工作小組，研究制定品質提升方案，牽頭督促落實品質提升事項。

　　

　　統管區定向定價商品房項目設計方案聯合審查前，應報市“抓城建提品質”工作領導小組辦公室技術指導。設計方案聯審獲批后，開發單位要及時建立《定向定價商品房樓盤表》報市住房和城鄉建設局備案。

　　

　　（三）選房購房階段

　　

　　5.選房簽訂補充協議。項目業主、開發單位應當配合屬地政府立即開展選房工作。選房房源按整幢整梯提供。原則上，定向定價商品房應于項目辦理《商品房預售許可證》前組織選房；條件不具備的，應當在項目主體封頂后一個月內組織選房。正式選房前應當進行模擬選房，確保選房集中。

　　

　　統管區定向定價商品房可以遵循“時點一致、差價互補”或“時點一致、等價置換”原則實行統籌安置，統籌調劑方案需報市住房和城鄉建設局確認。

　　

　　選房協議由屬地房屋征收部門、開發單位、被征收人共同簽訂。開發單位應當根據選房結果明確待銷售定向定價商品房“一房一價”情況。被征收人需根據協議在規定期限內繳清購房差價款項。

　　

　　6.辦理定向定價商品房預售許可或銷售備案。定向定價商品房項目由開發單位申請辦理商品房預售許可或現售備案。辦理許可或備案時需提供屬地政府（或項目指揮部）出具的已選房源清單。取得的《商品房預售許可證》或《商品房現售備案證明》需備注“定向銷售”。

　　

　　7.簽訂合同辦理網簽備案。定向定價商品房購房采用網簽方式。被征收人作為定向購房人，根據生效《選房協議》和購房差價結款證明（采取貸款方式結款的，提供滿足放款條件證明）與開發單位簽訂《商品房買賣合同》，并進行網簽備案。被征收人購買定向定價商品房，不受商品房限購政策限制。

　　

　　8.定向定價商品房驗收交付使用。開發單位按照《商品房買賣合同》約定將房屋交付定向購房人使用。交付前定向定價商品房需通過現場聯合驗收。定向定價商品房交付使用時，開發單位須同步提供《住宅使用說明書》《住宅質量保證書》，并在約定時間內配合購房人辦理不動產權屬登記。違反《商品房買賣合同》約定的，按照《合同》約定條款處理。

　　

　　（四）余房調度階段

　　

　　9.統管區安置剩余房源由市住房和城鄉建設局統籌調度。可用于統籌調劑安置、上市交易或轉作保障性用房、人才房。屬區級剩余房源的，統籌調度前應當征求屬地政府意見。

　　

　　（1）調劑用作統管區異地安置房源的，采取基準價評估方式確定差價。調劑安置房源基準價評估時點須與待安置項目《房屋征收補償方案》的定向定價商品房基準價評估時點一致。經評估確定的基準價及差價互補方案需報市住房和城鄉建設局確認。

　　

　　（2）用于上市交易房源的，采取評估方式確定銷售底價。現房銷售備案后采用公開競價方式對外銷售，購買對象應符合中心市區限購政策，但不再分為剛需和非剛需類型。公開競價方案應當報權屬單位的上一級行政主管部門批準。

　　

　　（3）轉作保障性住房或人才房的，經市政府同意后，由泉州市安居發展有限公司統一管理運營。

　　

　　三、定向定價商品房安置模式的要素保障

　　

　　（一）定向商品房優惠銷售單價確定原則。定向商品房優惠銷售單價確定以不變相增加補償費用為原則，以項目補償方案貨幣補償方式為基礎確定。原則上，定向商品房優惠銷售單價應包含選擇貨幣補償的獎勵單價。

　　

　　（二）定向定價商品房購房款協議留存原則。以《房屋征收補償協議》方式約定留存被征收人購房款。原則上，留存金額=定向商品房優惠銷售價格×被征收人可購定向定價商品房建筑面積。

　　

　　（三）不動產增值稅發票需求保障原則。定向定價商品房項目開發單位應當按照定向購房人實際購房金額出具不動產增值稅發票。該內容應當作為定向定價商品房土地出讓條件，由資源規劃部門納入土地出讓合同條款。

　　

　　四、已簽訂產權調換協議的安商房轉換流程

　　

　　安商房與定向定價商品房轉換是有效解決后續確權、管理、納統等問題，實現群眾房屋性質由“動遷房”向“商品房”轉變的重要途徑。轉換流程如下：

　　

　　（一）提出轉換申請。被征收人提出轉換為購買定向定價商品房安置模式申請。

　　

　　（二）選房簽訂補充協議。符合轉換條件的，以不增加原產權調換協議權利義務為原則，項目《征收補償方案》沒有確定安商房優惠購買價的，以確定的產權調換優惠結算價作為定向商品房優惠銷售單價；項目《征收補償方案》對安商房優惠購買價有規定的，從其規定。定向定價商品房的可購建筑面積以原產權調換協議約定的可安置面積為依據。選房協議由屬地房屋征收部門、開發單位、被征收人共同簽訂,優惠銷售單價和可購建筑面積納入選房協議。

　　

　　（三）簽訂合同辦理網簽備案。原選擇產權調換被征收人直接作為定向購房人，根據生效《選房協議》和購房差價結款證明（采取貸款方式結款的，提供滿足放款條件證明）與開發單位簽訂《商品房買賣合同》，并進行網簽備案。

　　

　　已簽訂產權調換協議的安商房轉換定向定價商品房的，選房工作開展、預售許可或銷售備案、房屋交付驗收使用等按本通知第二條第（三）款有關規定執行。

　　

　　五、其他事項

　　

　　本通知自印發之日起實施，有效期至2028年2月止。通知實施前已出讓用于安置且不符合轉換條件的項目，仍按原有規定執行。