隨著去年樓市進(jìn)入調(diào)整期，房地產(chǎn)市場成交量下滑，各大房企去年期末的“成績單”也不盡人意。梳理了“2015中國房地產(chǎn)500強(qiáng)”中較靠前房企的年報(bào)，包括萬科、恒大、保利、碧桂園、世茂、融創(chuàng)中國、龍湖、富力、招商、金地共十家品牌房企。研究發(fā)現(xiàn)，上述十家房企的賺錢效率普遍下滑，2014年房企營業(yè)收入和凈利潤漲幅雙雙放緩，分別收窄為18.99%和8.84%，遠(yuǎn)低于2013年的水平。同時(shí)，由于銷售不暢，資金鏈緊繃，十家品牌房企的平均資產(chǎn)負(fù)債率超過了70%。

　　龍頭房企凈利潤增速普遍下滑 富力地產(chǎn)凈利潤下跌14.9%2014年房企營業(yè)收入上漲增速放緩，從上述十家房企的年報(bào)中可以看出， 2013年?duì)I業(yè)收入平均漲幅為38.64%，2014年漲幅收窄至18.99%，融創(chuàng)中國和富力地產(chǎn)還出現(xiàn)了負(fù)增長，分別下降了18.69%和4.32%。

　　選取的十家品牌房企的凈利潤的增長速度也開始放緩，2013年凈利潤平均漲幅為33.78%，到去年收窄至8.84%，僅恒大漲幅較高為31.40%，萬科、龍湖、招商三家房企的凈利潤漲幅降到了10%以下，富力地產(chǎn)則出現(xiàn)了14.9%的下降，雅居樂也比去年下滑了13.2%。

　　對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，此類房企營業(yè)收入的漲幅出現(xiàn)下滑，和行業(yè)走勢基本一致。在2013年市場比較火熱的情況下，房企銷售業(yè)績的得到快速提升，而去年市場降溫后，房企受制于去庫存的壓力，高速增長的業(yè)績難以為繼。

　　綜合營業(yè)收入和凈利潤增長的情況來看，在營收增長超過18%的情況下，整體的凈利潤增幅不及營收的二分之一，房企賺錢的效率明顯下滑。嚴(yán)躍進(jìn)還談到，營業(yè)收入漲幅大于凈利潤的漲幅，背后反映的是房企為消化庫存，營銷成本和費(fèi)用支出有所增加。另外，部分房企主動(dòng)降價(jià)，項(xiàng)目的盈利空間也有所收窄。

　　“由此可見多數(shù)企業(yè)增收不增利”，蘭德咨詢總裁宋延慶表示，2014年上市房企利潤率延續(xù)了近年來持續(xù)走低的態(tài)勢。如果剔除評(píng)估物業(yè)增值，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)平均凈利率已抵近10%，甚至已低于10%，這意味著企業(yè)盈利壓力非常之大，房地產(chǎn)行業(yè)很有可能進(jìn)入“中利行業(yè)”之列。

　　房企平均負(fù)債率高企 萬科負(fù)債率超77%

　　隨著樓市的持續(xù)低迷，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金也在下跌。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2014年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金121991億元，比上年下降0.1%，其中，國內(nèi)貸款21243億元，增長8.0%；利用外資639億元，增長19.7%；自籌資金50420億元，增長6.3%；其他資金49690億元，下降8.8%。

　　雖然房企投資有所減少，但由于銷售業(yè)績不佳，房企的資金出現(xiàn)緊缺，導(dǎo)致負(fù)債率有所上升。梳理發(fā)現(xiàn)，上述十家房企去年的平均資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了73.84%。公告顯示，該十家房企的負(fù)債總額為17366.62億元，除富力、金地兩家房企外，其他八家房企的資產(chǎn)負(fù)債率均超過了70%，融創(chuàng)中國的資產(chǎn)負(fù)債率甚至達(dá)到了81.33%。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，在2014年房市低迷的環(huán)境下，開發(fā)商普遍采用的高杠桿和高資金成本驅(qū)動(dòng)的“以債養(yǎng)債”模式，致使房企負(fù)債的風(fēng)險(xiǎn)“攀上新高”。房企在高負(fù)債的基礎(chǔ)上，財(cái)務(wù)運(yùn)作極不靈活，萬一出現(xiàn)資金鏈斷裂，房企只能倉促甩賣股權(quán)。

　　但嚴(yán)躍進(jìn)表示，從目前來看，75%-85%的負(fù)債水平是合理的。雖然房企的負(fù)債率高企，但基本處在一個(gè)比較安全的范圍內(nèi)，出現(xiàn)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的可能性不大。

　　（海西地產(chǎn)網(wǎng) 吳淑惠輯）