2014年泉州土地市場1月熱鬧非凡，12月寥寥無幾；上半年收獲頗豐，下半年業績不佳；晉江市火了，中心市區冷了……真可謂是冰火兩重天！在這起起伏伏的市場中，泉州中心市區（豐澤區/鯉城區）的土地出讓一直備受關注，然而為伊消得人憔悴仍未能等到她的到來。

　　2014年泉州中心市區招掛拍計劃出讓50宗地塊，可實際上僅出讓7宗地塊。在第一季度之后，泉州土地市場瞬間冷凍，毫無動靜。泉州中心市區一直以來是置業熱點區域，根據海西地產網統計，2014年中心市區商品房共成交16242套，完勝晉江2014年商品房8540套的成交量。相反的是晉江2014年出讓47宗地塊，而泉州中心市區的土地市場僅出讓7宗，并在第一季度后杳無音訊，這一現象難免引人深思！

　　一、庫存高位運行 消化庫存為樓市主導

　　2013年12月24日全國住房城鄉建設會議上住建部提出注重去庫存；2014年7月11日，住建部部長陳政高上任后在第一場全國住房城鄉建設工作座談會上提出了“千方百計地消化庫存”的落實意見；2014年12月19日住建部部長陳政高部署2015年全國住建系統重點工作，只字不提不提房地產調控，看來2015年去庫存仍是主線。

　　2014年，全國樓市進入深度調整期，地方政府紛紛落實住建部政策，控制土地出讓量，泉州市政府也不例外。計劃趕不上變化，2014年泉州中心市區招掛拍計劃出讓50宗地塊實際上僅出讓7宗地塊也是情有可原。

　　二、存銷比過高 供過于求

　　根據立丹行公布的數據，2014年泉州市區商品房供應量206萬㎡，成交量僅128萬㎡，截止2014年12月31日存銷比達22.5。一般情況下，存銷比在6-12之間屬于正常范疇，而泉州市區存銷比達22.5，表明庫存量過大。在這種情況下若推出土拍，極有可能出現流拍情況。（備注：存銷比是指在一個周期內，商品平均庫存或本周期期末庫存與周期內總銷售的比值）

　　以石獅市為例，2014年石獅商品房存銷比高達43，庫存量之大不言而喻，在這種情況開發商拿地的信心與積極性極低，所以2014石獅土市出現了多次流拍的現象。雖說2014年石獅出讓了10宗地塊，但有7宗屬于個人拿地，而且體量小，均不超過800㎡。在盛產土豪之地的石獅，自然人拿地再正常不過。

　　三、銀行可貸少 房企資金回籠慢

　　2014年，房地產市場下行，銀行房貸業務縮緊，如商業貸款放款時間可以拖延將近半年。9.30央行新政的出臺促進放款速度的加快，然而銀行可貸款的資金仍不多。

　　2014年12月23日，萬科總裁郁亮發布了一封題為《勇敢探路堅定轉型--致萬科全體同仁的一封信》的公開信，提到“只有獲得回款才是真正的銷售”。可以看出房企回款的重要性，同時也表明了資金回籠慢的問題。

　　可貸款少，房企自身可運轉資金不足，讓不少房企即使有拿地的心，也沒有拿地的力。

　　四、市場上產品應有盡有 房企拿地激情小

　　2014年泉州市區樓市，住宅、寫字樓、SOHO等產品遍地開花。2014年泉州豐澤和鯉城兩區至少30個項目有住宅在售，如泉州萬科城復式、香繽國際五期御豪公館、建發瓏璟灣復式、東海泰禾廣場樓王、寶珊花園的別墅和洋房等。2014年泉州豐澤和鯉城兩區推出非住宅產品的項目也不下20個，泉州星光耀廣場SOHO、華大北街的店鋪、東海泰禾廣場SOHO和太古廣場三期公寓、南益鯉景灣SOHO和寫字樓、泉州中駿商城的SO鋪等等。泉州市區市場上，不管是住宅產品還是非住宅產品，戶型各式各樣，應有盡有！

　　2014年泉州市區樓市成交降溫，房價回落，庫存高位運行，要想在這樣的市場中脫穎而出除了產品價格上的優勢，還得在產品設計上取勝。然而，市場產品應有盡有，設計出別具一格又符合市場需求的產品難度大，而且具有風險。在市場不佳的情況下，不宜加大投入和冒險。回顧第一季度出讓的地塊，僅有泰禾東海組團地塊即東海泰禾廣場如火如荼進行中，盛榮鯉城常泰街道地塊和中駿坪山地塊等均未有大動作。看來，這些開發商均在等待樓市回暖之際。

　　五、宗地地理位置優越 體量大總價高

　　2014年泉州市區計劃出讓50宗地塊中，除了2宗屬于經濟開發區，其余均處于熱點片區，其中江南片區18宗，東海片區12宗，城東片區和北峰片區各8宗，市中心2宗,地理位置優越；此外，50宗地塊中面積超過百畝的有14宗，50畝-100畝有6宗。根據市場上的樓面價，這些地塊拿地成本均破億，甚至10億以上。拿地成本如此之高，中小房企望塵莫及，將是房企大咖的主場!

50宗地塊中超100畝的地塊

　　2014年，樓市冷清、銀行貸款難、資金回籠慢，因此開發商可周轉資金有限。出讓地塊體積大總價高，這在一定程度上導大大消減了房企拿地的激情。

　　2014年泉州土地市場已是定局，2015年已如約而至，何時中心市區將有土地出讓呢？政府欲出讓地塊，首先要有房企透露拿地意向，此前法石片區有多家房企表露出拿地意向，然而意向度不確定，至今未成功出讓；其次，房企欲拿地要有實力，實力需要資金支撐；此外，前兩者都具備了，還得遵循市場規律，隨著樓市回暖，存銷比下降，土地出讓也隨之浮現。

　　（海西地產網 吳淑惠輯）