6日，戴德梁行舉辦年度發(fā)布會，解讀2014年度廈門房地產(chǎn)市場特點，并對2015年廈門樓市進行了預判。此外，發(fā)布會還針對廈門在內(nèi)的新增福建自由貿(mào)易園區(qū)進行了正面且積極的預判。
去年住宅成交量低迷 房價結(jié)束連漲
戴德梁行解讀認為，2014年，全國商品住宅銷售持續(xù)低迷，增速保持穩(wěn)中下降。開年以來，廈門商品住宅成交在經(jīng)歷驟降后保持低位運行。下半年限購限貸政策的調(diào)整，有利于廈門房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，11月末央行降息，刺激了原本多持觀望態(tài)度的購房者，全年全市商品住宅成交313.2萬平方米，同比下降38.4%。
盡管廈門商品住宅銷售價格在今年9月結(jié)束長達27個月的連續(xù)增長，并于10月進入下行通道，但全市商品住宅均價仍較去年同期增加37.2%至19970.1元/平方米。
值得注意的是，一系列政策的放松，對廈門二手樓市產(chǎn)生了積極的影響，二手房的回暖趨勢較新建商品住宅明顯。10月后，廈門二手房成交出現(xiàn)明顯回升，日均成交高于去年同期。跨島發(fā)展的加速及商業(yè)配套的完善，都使得島外的生活環(huán)境及居住氛圍得到大幅提高，4季度后，地鐵等基礎設施的開工建設，直接驅(qū)使島外二手住宅售價及租金的持續(xù)攀升。
今年供應不足 未來房價或趨穩(wěn)
2011年以來，廈門商品住宅新開工面積逐年遞減，供應不足的局面在2015年仍將維持，未來成交量將繼續(xù)保持低位。
廈門土地市場“僧多粥少”的局面依然嚴峻，2014年住宅用地市場經(jīng)歷上半年國資獨霸，下半年外來房企搶食。值得關注的是，土地面積超5萬平方米，掛牌總價超10億元的大型宅地供應數(shù)超過前兩年，加上嚴苛的出讓條件，廈門土地市場競爭日趨白熱化。在日益嚴峻的市場環(huán)境下，高企的樓面地價將推高開發(fā)商的風險。此外，需求降溫削弱對樓市支撐。
2014年廈門商品住宅及二手住宅成交總量低于2006年以來的歷史均值，且僅高于2008年及2011年的歷史低值，需求降溫明顯。另一方面，廈門商品住宅成交均價自2006年進入上升通道，2009年后進入增長快車道。在國家經(jīng)濟發(fā)展趨緩，國際經(jīng)濟環(huán)境日益復雜的宏觀背景下，戴德梁行認為，需求降溫對樓市活躍度的削減，將遏制房價持續(xù)高速上漲的勢頭，未來房價將以趨穩(wěn)為主。
剛需細分 低總價住宅將受捧
限購限貸政策松綁后，剛性需求市場將重新細分。
戴德梁行認為，一方面，對居住品質(zhì)有所要求但對總價及面積敏感的客群，特別是“85-90后”的購房群體，將偏向于選擇湖里區(qū)的SOHO產(chǎn)品及東部翔安、同安兩區(qū)的部分住宅。這部分客群的需求依然旺盛，將使得SOHO及低總價產(chǎn)品受益。另一方面，與廈門本島西南部隔海相望的漳州港開發(fā)區(qū)，自限購執(zhí)行以來便分流了部分廈門的購房者，而在兩限寬松的背景下，戴德梁行認為，其高性價比、優(yōu)質(zhì)環(huán)境、戶籍、教育優(yōu)勢及未來交通規(guī)劃，將繼續(xù)吸引一部分傳統(tǒng)的剛需群體。
與此同時，本島中部及北部，及海滄、集美、同安三區(qū)的沿海、沿灣區(qū)域，將成為改善類客群的聚集地。
自貿(mào)區(qū)多重利好疊加 地產(chǎn)需要新思維
此外，針對自貿(mào)園區(qū)，戴德梁行認為，福建自由貿(mào)易園區(qū)的設立和推行實施十分正面且非常積極，有助于多重利好疊加，提振福建全域；文化包容，激發(fā)閩臺經(jīng)貿(mào)創(chuàng)新基因；產(chǎn)城融合，市場化主導，地產(chǎn)需要新思維。
對地產(chǎn)行業(yè)而言，在不考慮負面清單限制前提下，隨著近年的宏觀調(diào)控推動了行業(yè)的深刻變革，傳統(tǒng)的發(fā)展商都在實現(xiàn)轉(zhuǎn)型以及多元化，開始差別化應對細分市場風險，輕資產(chǎn)及注重合作。對自貿(mào)園區(qū)機遇而言，市場將需要發(fā)展商深度參與新區(qū)開發(fā)，注重產(chǎn)業(yè)要素的植入，更需要參與實體經(jīng)濟發(fā)展，會有更多與政府的合作，而非單純的建房銷售，一個很好的角色定位選擇是與政府合伙的PPP模式，承接政府向企業(yè)購買服務的機會。
（海西地產(chǎn)網(wǎng) 吳淑惠輯）
