即將過去的2011年，必在中國房地產(chǎn)發(fā)展歷史上留下濃墨重彩的一筆。年初，趁著史上最嚴(yán)厲的調(diào)控措施“新國八條”還未發(fā)力，泉州樓市迎來了“小陽春”，逆勢創(chuàng)造了多個銷售神話。然而隨著泉州房價調(diào)控目標(biāo)的確立，“一房一價”新政的落地，再加上加息，首套房貸利率提高等調(diào)控措施的持續(xù)發(fā)力，從第三季度開始，泉州樓市開始進(jìn)入“量價齊平”階段，以“銅九鐵十”為開端的泉州樓市愈發(fā)疲軟，處處“暗流涌動”。

    從年初的“小陽春”到年末的慘淡低迷，到底是怎樣的政策舉措導(dǎo)致了泉州樓市出現(xiàn)了如此“冰火兩重天”的境遇？下面，我們就選出了影響泉州樓市的“七大政策”，一起來重溫解讀這個即將過去的“樓市調(diào)控年”。

“新國八條”突襲樓市

泉州公布房價調(diào)控目標(biāo)“一房一價”新政

【政策來源】2011年1月26日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，在此次會議上確定了新一輪的房產(chǎn)調(diào)控政策八個條款，被稱之為“新國八條”，在此八個條款中要求對貸款購買二套房住房的家庭首付比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，同時在引導(dǎo)住房需求條列中明確各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市在一定時期內(nèi)，要求從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。　　　　

【政策解讀】“新國八條”是號稱史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策，在這八個條款中力度最大的當(dāng)屬“限購”政策的出臺。購房身份的限制，購房門檻的提高，不論對于剛需購房者還是炒房客都是“不可言說的傷”。

    作為二三線城市，尤其在全國46城響應(yīng)“新國八條”先后出臺“限購令”的陣痛過程中，泉州樓市從來未逃“限購疑云”之苦。如今，“限”字當(dāng)頭的2011年即將翻頁，而這把“達(dá)摩克利斯之劍”終于懸而未落。究其原因，泉州并非此次樓市新政的直接目標(biāo)，泉州樓市可控性遠(yuǎn)高于樓價狂飆瘋漲的一線城市，在“新國八條”如狂風(fēng)驟雨般席卷一線城市時，新政對泉州樓市的影響具有明顯的滯后性，同時也需要一個相對較長的政策滲透期。年初的樓市“小陽春”成為今年最后的瘋狂，后期，在經(jīng)歷了調(diào)控持續(xù)發(fā)力的第三季度，以往銷售旺季的“金九銀十”直接演變成“銅九鐵十”。目前，“降價聲”、“拐點論”喧囂未平，第四季度，泉州樓市仍未“脫寒”，泉州潛在購房者持幣觀望的情緒愈發(fā)濃厚。

泉州公布房價調(diào)控目標(biāo)

【政策來源】今年3月份，泉州市政府出臺《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的實施意見》（以下簡稱意見），明確了今年新建住房價格控制目標(biāo)，要求今年市區(qū)新建住房價格指數(shù)同比漲幅要低于本地區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長速度（預(yù)計分別為12.5%和10%）。

【政策解讀】此次房價調(diào)控目標(biāo)的公布是泉州市政府為了響應(yīng)“新國八條”的號召，促進(jìn)房價合理回歸，保障泉州樓市平穩(wěn)健康發(fā)展而提出，既顯示了市委市政府對做好樓市調(diào)控工作的信心，也是基于確保泉州樓市未來長遠(yuǎn)發(fā)展考慮所作出的合理規(guī)劃。

    意見對于泉州本土購房群體的利好傾向是顯而易見的，近些年來，不同于一線城市房價的“狂飆突進(jìn)”，泉州樓市走得較為穩(wěn)健，在全市的購房人群中以“剛性需求”和“改善性需求”為主，外來投資客較少。合理實施調(diào)控措施，使得市區(qū)新建住房價格指數(shù)同比漲幅低于本地區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長速度，這就是一種“可持續(xù)”的樓市發(fā)展?fàn)顟B(tài)，愈發(fā)強大的民間購買力將為泉州樓市的長期穩(wěn)健發(fā)展提供澎湃動力。

“一房一價”新政

【政策來源】3月16日，國家發(fā)改委發(fā)布《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》，規(guī)定從5月1日起，商品房銷售必須明碼標(biāo)價，實行一套一標(biāo)價，并明確公示代收代辦收費和物業(yè)服務(wù)收費，商品房經(jīng)營者不得在標(biāo)價之外加收任何未標(biāo)明的費用。對違反明碼標(biāo)價規(guī)定未執(zhí)行“一房一價”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將處以每套房5000元罰款。構(gòu)成價格欺詐的，將沒收違法所得，并處違法所得5倍以下罰款；沒有違法所得，處5萬元以上50萬元以下罰款

【政策解讀】“一房一價”新政旨在規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，著力解決當(dāng)前商品房銷售中存在的標(biāo)價混亂，信息不透明、價格欺詐等問題。隨著此項政策的出臺，泉州市各主流開發(fā)商都紛紛將所推新盤中各套商品房的價格總額報市住建局進(jìn)行審核，并在各售樓中心予以公布。這既是對消費者知情權(quán)的尊重，同時也有效地避免了開發(fā)商“哄抬物價”，對消費者進(jìn)行價格欺詐的行為的出現(xiàn)。

央行年內(nèi)三次加息

【政策來源】中國人民銀行決定，自2011年7月7日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整。調(diào)整后，一年期整存整取定期存款利息為3.50%，一年期貸款利息為6.56%。這是中國人民銀行今年以來第三次上調(diào)利率，也是自2010年開始本輪緊縮貨幣政策以來，第五次宣布加息。

【政策解讀】近年來，CPI高企，物價上漲，網(wǎng)絡(luò)熱詞“豆你玩”、“糖高宗”、“蒜你狠”以戲謔的方式道出了絕大多數(shù)人的心聲。而此番加息，大有穩(wěn)定民心之意，凸顯出當(dāng)局堅決抑制通脹的決心。

    作為宏觀經(jīng)濟大棋局的其中一子，房地產(chǎn)市場難免會被加息“流劍”所傷。在本次加息0.25個基點之后，5年期以上的基準(zhǔn)利率突破7的歷史心理高位,達(dá)到7.05%。若不考慮此前存量房貸利率大部分7折的情況，房貸利率已升至最近10年來的最高水平。高企的房貸利率進(jìn)一步打擊了樓市需求，使購房者持幣觀望的情緒愈發(fā)濃烈，同時，緊縮的銀根也考驗著開發(fā)商的現(xiàn)金流。

婚姻法新解釋

【政策來源】最高人民法院于8月12日上午10時發(fā)布《婚姻法》司法解釋(三)，共19條，8月13日起正式實施。“新婚姻法”重點對結(jié)婚登記瑕疵的救濟手段，親子關(guān)系訴訟拒絕親子鑒定后果，父母為子女結(jié)婚購買不動產(chǎn)的認(rèn)定、離婚案件中一方婚前貸款買房的處理等問題做出明確規(guī)定。

【政策解讀】《婚姻法》司法解釋的出臺，引發(fā)了全國熱議。愛情的終點是親情，親情有一個大大的軀殼，那便是房子。“新婚姻法”出臺后，很多已婚女性以及即將或正準(zhǔn)備步入婚姻殿堂的女性紛紛要求在房產(chǎn)證上加自己的名字。另一方面，出于更好地保護(hù)自身權(quán)益的考慮，調(diào)查顯示，選擇獨立買房的女性較以前明顯增多。此外，“新婚姻法”促使女方更加積極和男方共同承擔(dān)房款，買房成功率也會相應(yīng)的提高。以后將有越來越多的女方父母對于成年孩子的支持將轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)，因此有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新的《婚姻法》司法解釋明顯推動了女性買房的需求。

首套房貸利率提高

【政策來源】今年10月份，繼二套房貸利率上浮之后，首套房貸利率開始進(jìn)入上浮通道。建設(shè)銀行北京分行首先宣布上調(diào)首套房貸利率，二三線城市應(yīng)聲而起，上調(diào)風(fēng)潮迅速蔓延全國。據(jù)了解，泉州當(dāng)?shù)氐慕ㄐ小⒔恍小⒚裆�銀行等多家銀行也都作出迅速反應(yīng)，將首套房的房貸利率提高5%到10%，并表示短期內(nèi)不會下調(diào)。

【政策解讀】首套房貸利率的提高既是第三季度銀行資金相對偏緊的必然結(jié)果，同時也是銀行趨利本能所致。此前的提高二套房首付、停止三套房貸款等措施主要針對投資投機性需求和一些改善型需求；但此次首套房貸利率的提高，將進(jìn)一步對自住型購房需求產(chǎn)生抑制作用，房地產(chǎn)市場的各類需求將全面受到影響。

    對于不同的消費需求給予不同的政策引導(dǎo)一直是樓市調(diào)控“組合拳”中的重要招數(shù)，這其中“差別化” 貨幣政策的題中之義應(yīng)該是“有保有壓”。如何在抑制炒房投機行為的同時，避免對合理的自住、改善型購房需求造成“誤傷”，是今后樓市貨幣政策出臺所必須考慮的重要課題。

中央經(jīng)濟工作會議

定調(diào)“穩(wěn)增長”

【政策來源】今年的中央經(jīng)濟工作會議12月12日至14日在北京舉行，會上確認(rèn)了“穩(wěn)中求進(jìn)”的總基調(diào)。對于2012年的樓市調(diào)控，中央經(jīng)濟工作會議作出了批示，那就是要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。要推進(jìn)營業(yè)稅改征增值稅和房產(chǎn)稅改革試點，合理調(diào)整消費稅范圍和稅率結(jié)構(gòu)，全面改革資源稅制度，研究推進(jìn)環(huán)境保護(hù)稅改革。

【政策解讀】今年以來，隨著歐洲主權(quán)債務(wù)危機的蔓延和美國經(jīng)濟陷入高失業(yè)、高負(fù)債的困境，世界經(jīng)濟復(fù)蘇的不穩(wěn)定性不確定性明顯上升。回望國內(nèi)，經(jīng)濟增長速度回落，部分企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營困難。在這樣嚴(yán)峻的形勢下，“穩(wěn)增長”取代“控物價”成為貨幣政策的重心也就不難理解了。

   作為每年級別最高的經(jīng)濟工作會議，此次中央經(jīng)濟工作會議再次重申了“堅持調(diào)控，促進(jìn)房價合理回歸”，表明了中央堅持樓市調(diào)控的決心，因此我們可以預(yù)見明年樓市調(diào)控還是會從嚴(yán)從緊，但“穩(wěn)增長”的主基調(diào)下緊縮的貨幣政策有望緩解，無論對于開發(fā)商還是購房者都應(yīng)該緊密關(guān)注政策走向，適時出擊。 

（海西地產(chǎn)投資網(wǎng)  馬彥凱輯）