在經(jīng)歷了將住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)嚴格區(qū)分的時代后，人們發(fā)現(xiàn)，單一的地產(chǎn)開發(fā)模式已經(jīng)越來越不能滿足人們的生活居住需求，也不能適應地產(chǎn)的迅速發(fā)展了。開創(chuàng)一種嶄新的地產(chǎn)開發(fā)模式，成為地產(chǎn)商們面臨的新課題。2000年，借鑒國外成功模式，香江地產(chǎn)在北京中關村啟動建設數(shù)碼大廈（科技會管中心），涵蓋了寫字樓、商業(yè)、酒店式公寓等業(yè)態(tài)項目，拉開了中國城市綜合體的建設帷幕。

    2008年5月，西安萬達李家村店盛裝開業(yè)。西安第一個真正意義上的城市綜合體正式亮相，開業(yè)當天，人流量突破6萬人次。之后，西安城市商業(yè)綜合體項目建設如火如荼。2011年2月，西安市出臺西安本地版限購令，商業(yè)地產(chǎn)未在限購范圍內(nèi)。數(shù)據(jù)顯示，到7月，西安市商業(yè)地產(chǎn)銷量環(huán)比狂飆187%。伴隨國家對房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)加碼，諸多實力派開發(fā)商以及投資客們紛紛盯上商業(yè)地產(chǎn)，而在商業(yè)地產(chǎn)這個“大家庭”中，城市綜合體又備受青睞。

    業(yè)內(nèi)人士稱：“城市綜合體，將是房地產(chǎn)商應對政策調(diào)控、自身轉(zhuǎn)型的首選。”

調(diào)控加碼

開發(fā)商另謀出路

    2011年年底，伴隨著調(diào)控政策的持續(xù)嚴密，很多投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)。“通脹率居高不下的情況下，許多人不希望錢放在手里貶值，在限購令的打壓下，投資商業(yè)地產(chǎn)成為這些民間資本的主要出路。”西安某大型國有地產(chǎn)企業(yè)營銷策劃部負責人對商業(yè)地產(chǎn)的熱度如此分析。

    市場需求讓諸多開發(fā)企業(yè)重審戰(zhàn)略布局。在大環(huán)境影響下，開發(fā)商開始由原來僅注重投資住宅紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)。“商業(yè)地產(chǎn)不受政策調(diào)控，變現(xiàn)、轉(zhuǎn)手過程簡單，諸多優(yōu)勢使商業(yè)地產(chǎn)成為投資客們財富倍增計劃中的首選。”易謀策略總經(jīng)理竇化侖說。商業(yè)地產(chǎn)在市場上的大受歡迎，而集合了商業(yè)配套、寫字樓、酒店式公寓等諸多業(yè)態(tài)的城市綜合體成為開發(fā)商眼中的香餑餑。高新地產(chǎn)銷售分公司營銷推廣部石磊認為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從純住宅項目轉(zhuǎn)向注重商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，是企業(yè)發(fā)展的趨勢，也是企業(yè)應對市場變化的重要舉措。“在國家對房地產(chǎn)調(diào)控沒有任何放松跡象的情況下，商業(yè)地產(chǎn)將成為多數(shù)開發(fā)企業(yè)未來的主力產(chǎn)品，以商業(yè)為龍頭的城市綜合體項目將是開發(fā)商首選。”石磊說。

租金翻倍

城市綜合體需求量大

    市場決定一切。西安市政策研究室有關負責人告訴記者，目前，城市綜合體的發(fā)展，特別是城市建設和開發(fā)模式正在全國興起，并從一線城市迅速向二、三線城市迅速擴展，城市綜合體已成為城市現(xiàn)代化發(fā)展的必然趨勢，特別是在應對國際金融危機方面，城市綜合體已成為各地擴內(nèi)需、保增長、調(diào)結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的重要舉措。

    中登地產(chǎn)副總裁張河在談到城市綜合體時說：“我們的城市本身很多部分就是城市綜合體。以高新區(qū)為例，從二環(huán)的高新路開始到科技路乃至丈八路，高新管委會的幾次易址帶動了整個區(qū)域的商業(yè)配套，高新路科技路十字商圈規(guī)模的形成；唐延路、科技路西口商圈的形成等。這種形態(tài)，雖然并非一個開發(fā)商進行的開發(fā)建設，但卻形成了城市綜合體的業(yè)態(tài)和功能，它能滿足居住、工作、生活在這里的人的所有需求。這才是我們要建設的城市綜合體的模式。”另一方面，據(jù)記者了解有關數(shù)據(jù)顯示，2009年―2010年間，西安市中小企業(yè)的增量始終保持在20%的速度，在需求量增大的同時，也讓寫字樓的租金以幾何倍數(shù)的形式翻翻。2010年，西高新旺座寫字樓的租金為40―45元/平方米，而到了今年，旺座寫字樓的租金猛增至80元/平方米。“地段好、配套成熟的寫字樓再貴也有人租。”工作于旺座國際的一位白領說，“要是一棟樓里可以辦公、休閑、購物，類似于萬達廣場那樣，看個電影、吃飯、買衣服，去一趟啥都能搞定，最后坐上電梯，29樓就是我家，那就聊咋咧！”

社會責任

城市綜合體考驗企業(yè)實力

    生活節(jié)奏越來越快的現(xiàn)代，人們需要在一個方便、快捷、經(jīng)濟、集多種功能于一體的綜合空間里，享受高效率的生活和工作，城市綜合體基本具備了現(xiàn)代化城市的全部功能，被稱為“城中之城”。人們對城市綜合體的高要求，注定了只有資本雄厚的開發(fā)企業(yè)，才具備開發(fā)建設城市綜合體的實力。

    西安市規(guī)劃局工程師赫韻萍認為，城市綜合體是商業(yè)辦公、旅游、展覽、餐飲、會議、娛樂、交通等生活空間進行有機組合，形成多功能、高效能的綜合體，項目體量大。目前，在城市內(nèi)已很難找出大體量的地塊，因此大多數(shù)的城市綜合體選址都在城郊綜合部，而那里必然是一個城市未來的經(jīng)濟增長點。當城市綜合體項目建成時，它并不只是單純的房地產(chǎn)項目，更多承載了一個區(qū)域的標志和名片功能，拉動區(qū)域經(jīng)濟的增長極其文化的發(fā)展。

    西安香江地產(chǎn)某負責人在談到城市綜合體的建設時稱，香江地產(chǎn)在開發(fā)城市綜合體項目時，會審慎地選擇城市，因為“城市綜合體的業(yè)態(tài)成本很高。”高新地產(chǎn)營銷推廣部石磊在接受采訪時也表示，高新地產(chǎn)作為西安本土品牌地產(chǎn)，開始逐步探索城市綜合體項目的建設，目前，甘家寨在建的高新?水晶城項目建設地如火如荼。“城市綜合體的建設更多是承擔了一種社會責任，是開發(fā)企業(yè)自主地扛起了城市建設、繁榮區(qū)域的重任。”石磊說。