國企背景和“超高層”戰略，讓綠地過去在開進三四線城市時屢試不爽，但隨著房地產市場的分化加劇，彼時的蜜糖卻不幸成為了今朝的負擔。

　　近期，張玉良在接受媒體采訪時坦言，綠地目前正在著手三四線及商辦品類的去庫存。“前幾年經濟高速增長時期，我們大量提高了商辦類產品的比例。隨著中國經濟結構發生了變化，我們也在做調整，今年也將加大和地方政府的聯動。”

　　“我們此前商場的商辦類產品，要跟政府共同協商進行改造。還有部分商辦項目按照現在的市場情況需要延遲開工，這是綠地集團緩解三四線城市去庫存壓力的措施之一。”

　　種種跡象表明，這家規模比肩萬科的房企正遭遇著來自三線以及商辦產品帶來的去化煩惱，夾在這雙重命題下的綠地過去一年僅交出2301億元的銷售金額，較年初提及的2800億相去甚遠。

　　不僅如此，在與萬科角逐行業頭把交椅的競爭中，綠地也因此落了下風。在市場人士看來，存貨壓力已經成為綠地這兩年完成規模任務中的不確定性因素，

　　不過，張玉良掌舵的這艘“地產航母”似乎已在開始調轉航向。在新的戰略規劃中，綠地明確，將從偏重規模向偏重盈利、從偏重開發向開發運營并重、從偏重國內開發向全球開發轉變。

　　三線與商辦之難

　　房地產市場從來沒有絕對，不管是一二線，還是三四線，在特定的市場階段，這些分化各一的城市都是開發商逐利的戰場。但也正因為市場風向的波譎云詭，房企的戰略選擇很難做到始終如一。

　　眼下張玉良掛帥的綠地就正在為過去大手筆投向三線的戰略“埋單”，和國內多數布局三四線的房企一樣，綠地正面臨著不小的去庫存任務。

　　這位國內第二大房企的掌門人在日前接受采訪時指出，從綠地集團現有的項目來看，50%以上在一線城市和二線城市，比如蘇州、武漢、鄭州、濟南、合肥、南昌等等。

　　雖然如此，但在張玉良看來，現在省會城市的分化也很大，“當中有一半的城市未來有可能會變成三線城市，而這些城市按照過去的理解是二線城市”。

　　而在全國商業地產普遍面臨高空置率的情況下，曾經扮演綠地實現業績趕超關鍵的商辦產品，同樣面臨不太客觀的銷售前景。

　　據觀點地產新媒體了解，三線城市的布局一度是綠地過去幾年投資的重點，研究機構報告顯示，2012年綠地在三線城市的新增土儲占比達四成，而一線僅為一成。雖然次年綠地開始著手調整投資結構，但圍繞三線的布局依舊占比超過三成。

　　并且，有別于其他地產商，綠地新進入很多城市都以“超高層”地標開道，或者以基建換取土地，這樣的開發模式讓綠地在城市拓展的同時沉淀了很多商辦物業。

　　但從綠地去年前三季的銷售結構來看，商辦物業對于這家房企的優勢已經今非昔比，在其1410億元的預售當中，住宅、商辦銷售額分別占比58%、42%，一線及非一線則各為32%和68%。

　　要知道在綠地對萬科實現趕超的2014年，正是商辦產品助力其完成臨門一腳。該年商辦的貢獻占比53.8%，銷售增幅更是達90%。

　　同樣，近期的另一份研究報告亦指出，綠地目前正隱忍著曾經的戰略布局帶來的煎熬。報告認為從綠地2015年1.09萬元/平方米的銷售均價來看，其在售項目應該主要集中二三線城市。

　　“目前一線城市房地產庫存去化率較好，但難以向二線城市傳導，而三四線城市更是庫存高，去化困難。因此綠地后續庫存去化和銷售回款仍存較大不確定性。”

　　張玉良的綠地航向

　　來自三線及商辦的庫存煩惱讓綠地這家千億房企在規模成長的路上顯得有些力不從心。當萬科在過去一年實現21.54%的增幅時，曾與之比肩的綠地卻不進反退，最終僅交出2301億元的成績單。

　　雖然綠地一再言及規模并非其最終訴求，但從張玉良不同場合的表態中，外界依然可以窺探到這家房企的心結。

　　“從產品結構來看，綠地此前大規模地布局了商辦項目，這也容易帶來市場消化不良的風險。尤其這幾年商業地產項目庫存規模較大，在去庫存方面會有較大的壓力，都會拖累銷售業績的增長。”上海業內人士嚴躍進向觀點地產新媒體分析道。

　　在他看來，三線庫存機去化并不是影響綠地地產業務放緩的唯一原因，包括大力發展金融和基建等產業都在相應的成都上分散了綠地的業務重心。

　　值得一提的是，雖然面臨著三線存貨和商辦去化緩慢帶來規模增長瓶頸，但綠地在新的一年還是給自己定下了力爭合同銷售金額在上年基礎上有所提升的目標。

　　可以肯定的是，在高存貨壓力之下，綠地要實現規模增長，必須在拿地、資金等方面做出調整，而張玉良顯然已經意識到了這些。

　　從2013年開始，綠地就有意收縮三四線投資，及至2015年10月份，其當年新增土儲中僅有10%來自三線，相比2012年的40%下降近三成。

　　在拿地方面，綠地已經一改此前“全國大撒網”的策略，并把精力集中在15個城市。據觀點地產新媒體了解，僅2015年12月到2016年2月，綠地就已經在這些城市投入了500多億元拿地。

　　重回一二線顯然是綠地對三線布局痛定思痛后的重新思考，而既有商辦庫存帶來的資金沉淀也迫使綠地不斷地做資產減法。

　　最新的一例是，其與榮耀基金旗下Amare投資管理集團設立酒店業房地產投資信托，并計劃在新加坡證交所主板上市，該酒店業投資信托將從綠地手里收購19家位于中國境內的酒店物業。而在這之前，綠地才剛剛把旗下的6個商辦項目出售給了一支基金。

　　市場有分析就認為，綠地控股近年來地產投資激進，14年以來自由現金流缺口均超過400億元，3季末考慮87億元應付票據后總債務已接近2500億元，是14年EBITDA的18倍，債務資本比高達78%。短期周轉方面，3季末含票據凈短期債務仍超過400億元，即使考慮4期公司債200億元發行額可以補充一定流動性，但對再融資的依賴性仍然較強。