位于日本南端的鹿兒島距離上海只有一小時航程，兩星期前，綠地集團董事長、總裁張玉良帶著他的考察團“空降”這座旅游小城。
“做政府想做的事情”，一直是張玉良的口頭禪，諸如此類的官商會晤在過去很長一段時間都是張玉良工作的常態，熟悉他的人也習慣性地將綠地的成功歸結于其對政府關系的把控上。
因為不管是在國內還是海外，張玉良都是最懂政府“胃口”的那個人。2014年，綠地以2408億元銷售總額將萬科從榜首拉下，其中住宅銷售1112億元，商辦貢獻1296億元。
其時，不管對于綠地還是整個房地產行業來說，超越萬科都是頗有歷史性意義的一刻。然而，新一年帶著2800億目標出發的張玉良恐怕要難遂其愿了，前三季度綠地才實現1409.70億元的銷售。如果按照年初目標計算，綠地的完成率還未達到及格線。
“綠地今年的情形跟去年差不多，下半年會有比較多商辦大單成交，但即便如此，綠地最終離2800億的目標還是會有一段距離。”不僅是地產界，投資界人士對此似乎也不太樂觀。
不過，2800億目標只是其中失色的一面，對張玉良和綠地來說，完成與資本市場的對接卻稱得上是過去這一年中的“點睛”。
格林蘭資本路
8月18日，在給上交所贈送禮物的環節中，一個南京綠地中心的模型從張玉良手中遞到上海證券交易所副總經理徐明手里，因為這一天，綠地正式登陸上交所，為歷時17個月的借殼上市路劃下句點。
這一天張玉良的心情大好，全程面露和悅微笑，藏青色西裝和白襯衣間打著一條紅色領帶。在上交所5樓交易大廳的世紀銅鑼前，不時可以看到他與同事合影的情形。
登陸資本市場、實現整體上市是綠地多年來的夙愿，但作為上海國資委最大的混合所有制改革樣本，綠地的整體上市之路卻難言輕松。張玉良曾透露，僅2014年通過的所有審查，綠地就足足蓋了6000多個章。
歷時8個月停牌，金豐投資在2014年3月17日晚間宣布，擬通過資產置換和發行股份購買方式進行重組，注入資產為綠地集團100%股權，預估值達655億元。
該重組預案分為兩個部分：首先，金豐以全部資產及負債與上海地產集團持有的綠地集團等額價值的股權進行置換，擬置出資產由上海地產集團或其指定的第三方主體承接，擬置出資產的預估值為23億元。
隨后，金豐向綠地全體股東非公開發行A股股票購買其持有的綠地股權，股東包括上海城投總公司、上海地產集團、中星集團、上海格林蘭、天宸股份、平安創新資本、鼎暉嘉熙、寧波匯盛聚智、珠海普羅、國投協力，其中向上海地產集團購買的股權為其所持綠地集團股權在資產置換后的剩余部分。
綠地上市完成后，A股總股本為1216815.4385萬股，A股流通股本為51832.0089萬股，以8月18日掛牌當天25.10元/股的開盤價計算，綠地的動態市值為3054億元，位居A股兩市市值第16位，同時超越萬科成為地產第一股。
綠地的這次整體上市演繹了一段資本創富的故事，以綠地掛牌當天動態市值為基準，張玉良為首的上海格林蘭投資因代持綠地28.83%股權而身價暴漲至880億元，持有綠地2%股權的張玉良，身家也超過60億元。
然而，上市首日綠地便遭遇了一波股市行情震蕩，當天綠地以25.10元開盤，盤中最高漲幅一度逾6%，但其后股價一路下滑，最終跌幅達10%，報21.94元封跌停板。次日，綠地微漲2.26%后，股價連續四日跌停，一度下挫至13.3元/股。到8月25日，綠地開盤直掛14.78元/股的跌停價直至收市，總市值縮水至1798億元。
雖然遭遇資本市場的黑臉，但整體上市對綠地來說無疑是開辟了一條新的融資渠道。同策咨詢研究部總監張宏偉指出，對于樓市“下半場”的房企融資策略來講，融資渠道是否暢通成為決定房企另外一條生命線是否延續及發展的關鍵點因素，突破當前傳統融資模式（銀行渠道）的束縛，尋求其他渠道，減小融資的成本和難度成為必然。
2800億“跑輸了”
“綠地今年的目標是做到2800億，這個數字不要太刻意寫，去年我講了2400億，人家說張玉良從一開始就想當老大，其實我根本沒想當老大。競爭力強了，數據就出來了，競爭力不強，數據就沒有。”
一邊說不在乎規模，一邊給自己畫下2800億的大圈。在2015年伊始，張玉良似乎還有些矛盾，但這時的綠地已經是房地產行業的“老大”。
因為在2015年第一天，綠地集團就以獨家快報形式披露了2014年的地產銷售業績，如此主動地將銷售曝光對當時未上市的綠地來實屬罕見，但這也并不難理解，2408億的預售金額已經超越常年居于榜首的萬科。
值得注意的是，在這份數據中，海外銷售貢獻了153億，商辦銷售更是達1296億，兩組數據的背后分別是高達467%和90%的同比增速，這些正是綠地超越萬科的底牌。
不過，綠地顯然還不習慣當“大哥”，在新一年的角逐中至始至終并沒有占得上風，甚至現在還面臨著2800億目標失色的尷尬。
從已經公布的前三季業績來看，綠地合同銷售金額1409.70億元，銷售面積1272.8萬平方米，銷售套數116763套，均較去年同期上漲。
但這份上揚的成績單卻顯得有些成色不足，因為前9月同規模的萬科已經錄得銷售金額1804.7億元，即便是去年與綠地有著1093億元差距的恒大地產亦完成1287.4億元銷售。
若以2800億的年度目標計算，綠地在四季度還需完成銷售1390.3億，每月平攤的任務高達463億，相當于一個中大型房企的全年銷售。
面對規模遇阻論，綠地方面給出的解釋卻是：“2800億只是公司在去年2400億基礎上設定的一個浮動目標，按照上半年三分之一，下半年三分之二劃分，今年維持去年水平還是可以達到的。”
退一步而言，即便是2400億的目標，綠地仍然要在三個月內達成近1000億元的銷售額，任務并不輕松。
“綠地今年的情形跟去年差不多，下半年會有比較多商辦大單成交，但即便如此，綠地最終離2800億的目標還是會有一段距離。”談及綠地今年的銷售時，有投資界的人士如是向觀點地產新媒體指出。
其實，失色的不僅僅是年度目標，比對往年的銷售增速來看，2015年前三季綠地的增速僅為6.2%，而2014年全年為49.8%，并且從2014年開始綠地銷售增速就陷入了“滯漲”的狀態。
在增速下滑的同時，綠地房地產業務的毛利率也面臨承壓，僅上半年綠地的毛利就同比降 1.46 個百分點至 25.49%，相較國內其他龍頭房企，毛利率并不占優勢。
即便如此，綠地的擴張速度卻未有放緩。前九月新增了36個房地產項目，權益計容建筑面積約521.8萬平方米。
“從拿地金額占銷售比重看，相較其他規模房企，綠地今年上半年拿地態度相對進取，地價占銷售比重為21%。”
對于綠地舉債擴張，資本市場頗有“微詞”。評級機構標普在8月份的報告中下調綠地集團的評級，因為標普預期綠地未來18到24個月內受激進增長偏好的影響，財務杠桿仍將維持在高位。
金融攤“大餅”
在張玉良所界定的綠地2015年要做的5件事中，金融與房地產、地鐵、海外和資本并購同等重要。
“今年還要把金融做強，做成新的增長點，而且這一塊不僅支持自身發展，對主業再成長也有很大的幫助。”
早在2011年，綠地就通過組建了全資子公司綠地金控作為介入金融領域的平臺。截至2015年7月，綠地金控注冊資金由10億元增加至90億元，持有上海農商行4%股權、錦州銀行3.98%股權、東方證券2.46%股權，同時設立融資擔保、小額貸款和典當公司等。
在綠地的中期戰略規劃中，金融產業計劃涵蓋保險、信托、證券、銀行等金融領域。而目前的“大金融”則初步確定類金融、金融股權投資、基金投資及管理、資本運作等四大板塊業務。
至于更長遠的目標，綠地希望在2020年金融產業業務規模能夠達到800億元，利潤達到100億元。
為了達成上述目標，綠地已經在著手推進包括保險、證券、銀行、信托等在內的金融牌照收購工作。
2014年6月份，綠地與中國信達資管簽署協議，計劃三年內合作規模達500億元；8月，綠地與交通銀行達成全面戰略合作，綠地金控出資5000萬成立的貴州地金交所揭牌；2015年7月，綠地與中金啟動戰略合作共設并購及創新投資基金；同月，綠地金控出資5000萬在哈爾濱成立綠地股權金交所，打造私募股權眾籌融資平臺。
不僅如此，綠地在互聯網金融方面也沒有放松，作為綠地的互聯網金融平臺，綠地香港于2015年5月成立了綠地金服，目的是打造成互聯網房地產金融業務的主體公司。
隨后四個月，綠地金服實現“綠地地產寶”“綠地REITs”“綠地融通寶”等產品系列落地，總規模逾10億元。
在地產業務增速放緩的情況下，金融利潤的增長已經成為綠地半年業績集中最為搶眼的數據。綠地控股半年報顯示，2014年，綠地的金融產業規模為200億元，利潤約8億元；2015年上半年，綠地金融產業規模就增加至500億元左右，利潤約19億元。
與金融亮眼表現形成對比的是，綠地上半年上千億規模的房地產業務卻僅貢獻利潤37.16億元。
嘗到金融“甜頭”的綠地有意開啟新一輪的“圈地”，在最新公布的300億定增方案中，101.5 億募集資金將用于金融投資項目，主要包括設立 210 億規模的投資基金、互聯網創新金融公司、增資綠地融資租賃公司和收購杭州工商信托股權。
顯然，張玉良應該意識到，光“做政府想做的事”是不夠的，還要“做市場需要的事”。
