3月18日，寶龍地產控股有限公司在香港舉辦業績會，總裁許華芳明確表示今年的目標是增長20%到130億元。

　　數據顯示，截至2014年12月31日止年度，寶龍合約銷售額約為106.48億元，較2013年同期上升約13.6%。截至2014年12月31日止年度，收入約為96.63億元，較2013年同期上升約33.1%。

　　其中，租金及物業管理服務收入約為9.12億元，較2013年同期上升約30.1%。

　　對今年的發展，許華芳稱，預計復合增長率能夠達到20-25%，其中新項目能增長30%，老項目大概是20%左右。對老項目要果斷清掉尾盤，對開發周期長的項目會重新提升品質。

　　而且上海仍然是寶龍布局的重點，未來寶龍還會加大在上海的比重。許華芳表示，“最近是2月份在上海有拿地，在上海項目已經達到9個。”

　　他還透露，今年是寶龍重點的開業年，去年共開18個項目，今年會開6個，其中上海3個江蘇3個，而上海七寶項目則是重中之重。

　　至于已經發展一年半的電商平臺，許華芳稱，目前的進展情況只是差強人意，“叫好不叫座，美譽度還是達到的，消費者的評價也好，但還談不上天翻地覆的變化”。

　　他指出，電商平臺上消費者的增長以及使用頻率的提升都是很快的，未來寶龍會把電商平臺從服務于實體的狀態獨立出來，搭建一個品牌，通過引進消費者實現全面市場化。

　　“現在電商已經到了瘋狂的狀態，很多投資資金都在這里聚集。”許華芳表示，會把電商平臺搭建成為一個實體消費的大數據平臺。

　　另外在酒店業務方面，寶龍今年會有3個酒店推出，2個在上海，1個在重慶。而且寶龍正計劃推出自主酒店品牌“藝悅”。

　　“這是寶龍打造的藝術主題酒店，規模不會很大，投資也不大，更大程度是打造附加值服務。”許華芳介紹，打造該酒店品牌的策略是：低投入、高品質和做附加。

　　而且該酒店品牌還將以輕資產的方式來做，不排除去租賃物業在進行經營。

　　截止2014年12月31日，寶龍地產擁有優質土地儲備的總建筑面積約為13.3百萬平方米，其中，正在開發建設中的物業約為7.2百萬平方米；持作未來發展物業約為4.3百萬平方米；運營中的商場約為1.8百萬平方米。

　　開發中的土地儲備將用于發展大型商住物業，附設大型超市、百貨公司、電影院、美食廣場及其他消閑設施、優質住宅物業、酒店式公寓、辦公樓及酒店。

　　以下為寶龍地產控股有限公司2014年度業績發布會現場問答實錄：

　　現場提問：您怎么看“地產商的高利潤時代暫時結束”這一觀點？公司有何發展策略來應對新常態？

　　許華芳：其實，我們經常被問到，現在地產好不好做？這個行業怎么樣？我的觀點是，現在地產肯定是沒以前好做，但目前中國做得好的行業也沒幾個，因此我們依然相信地產是好的行業。今年3月房地產行業的利潤增長了不少，雖然不可能長期保持更高凈利潤模式，但我認為這依然一個好的行業。

　　關于新常態，經過分析，我們有理由相信可能在兩到三年時間，這一百強可以去到50%，過多幾年可能可以去到70%，但存量是不會增加的。比如說，中國房地產目前的銷售是8萬億元，未來可能增長5萬億元，但小公司會逐漸減少，目前香港也只剩下五六家大公司，而國外可能會極端到只剩下三四十家，這是我自己的理解。

　　所以，未來的趨勢就是由一些重點公司來做，比如說寶龍是重點公司，就可以拿到好的地塊，找到好的員工，以符合整個行業發展趨勢。當然，不單是地產，其他各行各業也都是這樣，因此我們需要積極面對，積極參與。

　　現場提問：您剛才提到上海七寶寶龍城市廣場是公司今年最重要的項目，那目前這個項目的進展情況如何？

　　許華芳：今年全公司會傾盡全力來打造七寶項目，而且將是超速的，快速的。截至目前，這個項目已進展了一年多，現在有的樓已經封頂，預計今年就要開業。

　　而在銷售上，七寶項目的商業街已推出并進入銷售環節，現在已賣得七七八八了。接下來將會推出寫字樓部分，而最近還可能會另外幾個大動作。

　　租賃這一塊，目前正在進行最后的招商，而最需要最后定位的就是引入的品牌，正與一些重量級商家在進行積極洽談，希望在這一兩個月能夠落成。他們的定位落成是對我們檔次定位的補充，這是最重要的一個工作。

　　現場提問：另外，寶龍在杭州也推出了多個城市廣場項目，目前這些項目的進展情況怎么樣？

　　許華芳：目前，我們在杭州的四個項目都比較平穩，銷售也都不錯，一般能夠排在當地的前二或前三，基本上能保持這個狀態。

　　但是，由于在寶龍的產品結構中商業占比高一些，所以，項目的可比性并不明顯，且在不同的區域差別還很大。就目前來看，杭州還是樓市非常好的一個城市，沒有必要太悲觀，可能只是個別開發商存在的問題比較大。

　　但浙江省的很多情況，特別是杭州，其實不是開發商出問題，是開發商的主業出了問題。因為浙江的房地產商大多是做實業出身的，一旦主業出了問題，地產業務又挽救不了，兩邊就出現失衡。因此，真正主流房地產商其實都沒問題，因為他沒有其他的炸彈，而往往是其他的炸彈引發了其他問題。

　　現場提問：目前，房企高級職業經理人的離職是一個熱議的話題，因為這牽涉到一個公司的人才儲備問題，那么管理層對這個問題怎么看？

　　許華芳：就我而言，我倒認為自前年、去年開始，房地產開始進入穩定狀態，員工的心態也比以前穩定，而不是浮躁或者說沒有更浮躁。類似萬科這樣出走的其實都是一些公司的高端人員，因為他們看到了一些新的機會點，而實質上，在企業跟企業之間的流動還是不多的，起碼說是不算多。

　　我去年專門研究過現在的員工的流動率和商業流動率，結果是都比歷年下降了5個點，這說明員工的穩定性更高了。但是現在出現了互聯網等很多創新的機會，自然而然就有很多商機讓這些成功的人士去努力，這是我的理解。

　　現場提問：那寶龍的人才儲備模式是什么？

　　許華芳：由于今年開始實施上海戰略，且在上海已經有9個項目，因此剛剛召開了幾百人的招聘會，以廣泛地吸納人才。

　　但我們的要求是很清晰的，就是聚焦在上海的人才，以實現儲備人才的精英化。寶龍目前提出了“1、2、3戰略模式”，即工資上漲10%，人員調整20%，效率增長30%，而提高效率則需要更精英的人來做事。

　　因此，寶龍這幾年最大的兩個邏輯，一個是上海戰略，一個是精品戰略，無論是上海戰略還是精品戰略都需要精英人才來實現，而這也是我們公司最希望推進的部分。

　　現場提問：寶龍2014年銷售單價下跌的原因是什么？剛才講到高利潤的情況可能不再有，那么寶龍的利潤或毛利是不是已出現下跌？或者未來會不會下跌？

　　許華芳：首先在銷售單價上，無論是業績的完成率還是銷售單價下跌，最主要的原因是我們在上海及廈門的項目推出時間滯后了，從而拉低了2014年的整體單價及業績完成率。而在毛利方面，我們去年賣了一百多億元，今年應該和這個是差不多的，毛利基本會保持在這樣上下的一個狀態，不會有太大的變化。

　　現場提問：目前政府釋放的信號是對房地產還是有信心的，對此，你們怎么評論？會不會有一些擔心？

　　許華芳：公司銷售業績與整個市場、推盤節奏等多個原因有關，寶龍今年的貨源還是比較充足的，重點城市上海就大概有40到50億的銷售額，占到40%，所以這方面的信心會大一點。另外，寶龍在廈門、杭州也有幾個大盤，僅今年1月份就比去年增長了30%，我們希望這個趨勢可以維持下去。

　　此外，寶龍今年前后管理的比例做得比以前好一點，以前都是前面少一點，后面多一點，今年會均衡很多。

　　現場提問：目前市場有消息稱，樓市政策可能會繼續放松，你們怎么看今年的政策環境？另外，寶龍有沒有興趣在香港發展？又將如何維持七成的利潤？

　　許華芳：政策面之前已非常明確了，理論性經濟增長已經有很大壓力了，但房地產對經濟發展的依賴度依然高。因此，即便政策是好的，但結果不會太吃驚，應該和去年是差不多的。

　　目前，寶龍沒有在境外，特別是香港的投資計劃，主要的精力還是會集中在上海，雖然過去三個月上海的地價依舊很高。

　　此外，這段時間我們也在關注債券問題，不是擔心在國內做得多不多，反而擔心境外的一些融資業務會不會因匯率而遭到損失。現在，境外有一個新的窗口，就是境外公司債，我們也正在做。近幾年，國家鼓勵融資的多元化，所以我們現在做著發行國內公司債的準備工作，希望這方面會推動成功，因為不論債的利息還是借債的時間都會加長，會出現一個新的融資渠道。

　　現場提問：能不能講講寶龍金融市場升了20%的情況？另外，目前公司三四線城市占比達36.7%，之后是不是會減少這一比重？

　　許華芳：就債券的結構而言，總體原則是，保持一個健康的負債率，降低利息，調整債務結構。目前，寶龍的利息已實現三連降，這是一個很重要概念。而總負債，由于這幾年依然有不少項目在建設中，所以增長都是向上的。但這個增長趨勢會更多集中在一線城市，特別是上海。

　　兩方面來看，目前國內的三四線城市也不能一概而論說做不了，因為恒大、碧桂園在很多地方都做得好，主要還是看市場供需關系，例如杭州有的區很好，有的區好差。

　　但是寶龍為什么不在三四線做大規模呢？更大程度是管理問題，我們希望未來的競爭就是每一樣都要好，如果管理半徑太大，對我們的管理要求很高，所以我們不希望繼續擴大管理的難度，而是要集中資源，這個才是更重要的概念。

　　現場提問：之前講到，寶龍可能會做分拆上市？有沒有什么預期打算？去庫存有沒有想過降價？會控制在怎么樣的水平之內？

　　許華芳：現在國內政策是開始放松了，但還沒有好到可以做分拆那么大的動作，主要有兩個層面：第一個是，我們現在的做法是將所有的資產分開，都是分拆準備，將酒店、商場和地產，所有的主體全部分開，這個內部正在做著。但是這個是很詳細的，因為稅收很高，所以比較復雜的。

　　之前講的輕資產，在更大程度上，是因為市場上有一個做法就是租金收益權，將我們的租金裝到這個平臺里然后在市場上銷售，這方面我們正在嘗試著，但只拿出了5%到10%的項目來做嘗試，并計劃在7、8月推出，但還要看政策和推進的速度。

　　而去庫存則存在兩個概念，如果是歷史積壓的部分會減價銷售，但沒有一致的標準，因為不同的城市差別很大，但我們會很果斷。另一個則是將歷史的庫存清一清，特別是對一些收尾項目，因為管理也是需要成本的。

　　現場提問：寶龍去年和今年的庫存分別有多少？今年的整體戰略是什么？此外，因為現在的人工成本漲得很厲害，你們的人工成本有沒有上升？今年有沒有拿地金額的計劃？

　　許華芳：庫存方面，去年積壓下來的大概有60億元，這是我們要積極消化的一部分。但是，目前沒有一個具體的推貨計劃，現在公司的概念就是存貨多，盡快消化就是我們最終的出發點。因為，如果去得更快就會更靈活，也可以做很多事。

　　其實，人工的穩定性這幾年已經開始變化了，現在更大程度上是換，就是你有一百個崗位，有十個崗位覺得不夠理想，就換，現在這個動作會多一點。而人工成本方面，寶龍目前還是維持在行業的3%到4%，管理成本大概是3.5%，都屬于正常的。

　　拿地方面，寶龍今年會有20%的增長，但即便不拿任何一塊地，業績依然會有20%的增長。但我們還是會積極的參與拿地，今年三月份就已參與了十次，但我們會定一個價位，就是低一點的行業價，有機會就拿，如果沒法撿到便宜貨就不拿，這是我們的心態。所以在現在這樣狀態下，我相信今年依然會拿地的，但是拿多少就沒有定下來。

　　（海西地產網 吳淑惠輯）