2014年漳州市區(qū)全年住宅成交4417套,成交面積43.0萬m 2,同比2013年下跌49.4%;住宅均價為6544元/m 2,成交價格同比2013年下跌1.3%,房價整體穩(wěn)中有降。
業(yè)內(nèi)人士表示,漳州樓市經(jīng)過2014年的調(diào)整,現(xiàn)在處于“企穩(wěn)”的狀態(tài),同時,受降息降準、央行發(fā)布新“首套房認定”等政策疊加效應影響,購買力得到進一步釋放。今年上半年將以去庫存為主,下半年預計有利好政策出臺,屆時房價或小幅上升。
土地
樓面價破5000元/m 2
受市場低迷影響,2014年漳州市區(qū)土地成交量大幅度下滑,成交樓面價卻同比翻番。全年漳州市區(qū)成功舉辦2場土地拍賣,成交土地面積18.76萬㎡,同比下降63.64%,新增建筑面積65.11萬㎡,同比下降58.71,平均樓面價4586.43元/㎡,同比上漲134.6%,其中商住用地新增建筑面積 55.93萬㎡,樓面價4520.7元/㎡。
所出讓的地塊多以底價成交,兩場土拍會現(xiàn)場氣氛低沉,平淡收場。除了漳州城投、夏商、建發(fā)三家國企包攬所有出讓的地塊之外,其他房企參與熱度不高,整體折射出不太樂觀的市場行情。6月24日,漳州年度首場土地拍賣會上,碧湖板塊3宗地塊成功“出嫁”,1宗流拍,城投底價斬獲2宗地塊,廈門建發(fā)所拍2014P03地塊,樓面價5310元/㎡,盡管成為了漳州“新地王”,溢價率也僅9.96%;國慶前夕,漳州第二次土地拍賣會推出2宗用地,首次拍賣流拍的2014P07降價重新上架,最終由夏商、城投兩家國企底價斬獲。
土地是市場的風向標,土地拍賣的情況,不難看出未來該區(qū)域樓市的走向。碧湖板塊土地“破四進五”,廈門建發(fā)“新地王”至少要1.2萬元/㎡的售價才能保本,而城投所拍的地塊,樓面價也分別為 4920.3元 /㎡和4773.33元/㎡,將來也有望近萬元,相當于融信·瀾園的售價。業(yè)內(nèi)人士表示,隨著碧湖板塊地價的整體攀升,區(qū)域內(nèi)房價破萬已是板上釘釘,不過在短期內(nèi)未必能拉升周邊板塊的房價,目前各家房企庫存量還很大,理性定價、跑量去貨才是首選。
供需
市區(qū)供遠大于求
2014年漳州商品房市場新增供應78個商品房項目,新增供應190.2萬㎡,同比下降29.2%;成交335.4萬㎡,同比上漲44.5%,全年累計供銷比0.57,供需差距同比縮小。由于整體市場環(huán)境不佳,供應量相比2013年有所減少,而成交量因臺商投資區(qū)和漳州開發(fā)區(qū)的成交大幅上漲,廈漳同城化推進的作用下各種利好因素促進,供求差距逐漸縮小,結構趨于改善。全年市場商品房供應量在4月達到了頂峰,隨后由于市場轉冷,供應量持續(xù)走低,直到傳統(tǒng)“金九銀十”才又達到新的一波供應高峰。
全市的供求矛盾有所緩解,但市區(qū)的供銷比卻達到2008年以來的最大值,2014年漳州市區(qū)全年新增供應面積77.3萬㎡,成交量41.66萬㎡,供銷比為1.86,庫存壓力進一步凸顯。截至2014年12月31日,漳州市區(qū)住宅預售證存量54.46萬㎡,按照近一年平均月度去化量3.6萬㎡,預計需約15.2個月方可去化完畢。
2014年漳州市區(qū)迎來新盤上市潮,國貿(mào)潤園、欣隆盛世朗域、一品江山、漳州萬科城、悅瓏莊、融信·未來城等近十個大體量項目陸續(xù)面世。這些新盤注入活力的同時,也給今后市場去庫存增加壓力,特別是在未來2~3年內(nèi),隨著這些項目后續(xù)開發(fā)量的逐步釋放,漳州市區(qū)樓市新增住房量依舊保持高位,“去庫存”成樓市新常態(tài)。
價格
穩(wěn)中有降
漳州市區(qū)全年住宅均價為6544元/㎡,成交價格同比2013年下跌1.3%,房價整體穩(wěn)中有降,2014年漳州房價終止了多年來只漲不跌的狀態(tài)。
以價跑量是2014年的主旋律,整體拉低房價。2014年漳州房地產(chǎn)市場整體情況不佳,大多數(shù)樓盤庫存量大、新推緩慢、去化難,于是漳州市區(qū)各大樓盤采取特價房、首付分期、送裝修、買一送一等各種措施進行變相優(yōu)惠降價,降價幅度600-1000元/㎡不等,優(yōu)惠力度較大。其中,龍文區(qū)目前在售樓盤多,推量大,競爭激烈,各大樓盤從4、5月份拉開價格戰(zhàn),降價優(yōu)惠較為明顯,價格波動較大;而薌城區(qū)由于在售樓盤較少,推盤量及節(jié)奏較緩慢,整體價格比較穩(wěn)定。
業(yè)內(nèi)人士表示,漳州樓市經(jīng)過2014年的調(diào)整,現(xiàn)在處于“企穩(wěn)”的狀態(tài),同時,受降息降準、央行發(fā)布新“首套房認定”等政策疊加效應影響,購買力得到進一步釋放。今年上半年將以去庫存為主,下半年預計有利好政策出臺,屆時房價或小幅上升。
銷售
比上年減少近五成
漳州市區(qū)全年住宅成交4417套,成交面積43.0萬㎡,同比2013年下跌49.4%,成交金額27.4億元。全年商品住宅成交量僅為上一年度一半左右,創(chuàng)下2006年以來的歷史新低。
與2013年相比,2014年上半年商品房成交呈現(xiàn)“高位震蕩,大幅下降”態(tài)勢。1月份延續(xù)2013年“暖冬”的態(tài)勢,成交量達到一年峰值,之后遭遇“倒春寒”市場急轉直下,成交持續(xù)下降;之后樓市漸漸回溫到7月份,受農(nóng)歷七月“鬼節(jié)”影響,8月銷售情況降至“冰點”;“金九銀十”成色不足。而下半年隨著政策利好,月度成交走勢呈“小幅上揚”態(tài)勢;隨著年底到來,各家開發(fā)商為回款、沖業(yè)績,不惜以價換量,優(yōu)惠力度進一步加碼,購房者適時出手,12月銷量創(chuàng)下2月份以來的新高。
2014年,漳州未來近20年的城市總規(guī)劃藍圖出爐,角美獲批漳州唯一副中心城市,發(fā)展前景被各方看好。2014年,臺商投資區(qū)商品房共成交7530套,成交總面積65萬㎡,穩(wěn)坐全市成交量頭把交椅。11月土拍,廈門特工以5069元/㎡的樓面價斬獲“地王”,更為角美樓市添了一把火;與此同時,圓山新城也被納入主城區(qū),隨著基礎設施的完善,片區(qū)將是漳州極具潛力的宜居板塊,發(fā)展不言而喻。
(海西地產(chǎn)網(wǎng) 翁琳輯)