繼此前一波零首付入市以來，流行了大半年的低首付風潮，由于成交平平，正逐漸退出市場。如今，開發商轉而尋求新的營銷花樣，全民營銷“風暴”又再度逆襲。

　　低首付營銷效果減弱

　　在漳州市區，購買一套剛需住房至少需要多少首付款？按首套房30%的首付比例，折算一下，中心區房價在8000元/平方米以上，漳州萬科城推出的低首付，首付款比例至少在22萬元；就算房價最低的藍田片區，以促銷價5000元/平方米來算，購買70平方米左右的小兩房，首付款至少需要10.5萬元。這就意味著，要在漳州買房，購房者實際需要準備10萬元以上的首付款。

　　不過，最近這樣的情況已經發生改變。為了促進市場成交，從今年4月份開始，低首付的營銷模式開始進軍市場。經過3個多月的發酵，7月份低首付風靡樓市，市區在售樓盤幾乎一半以上樓盤推出低首付。其中，東部樓盤的低首付的分期，更是從最低10萬元，直降到3萬~5萬元，乃至有的樓盤推出的首付只要1萬~2萬元起。

　　不斷跌破眼鏡的低首付，吸引著購房者的眼球，買房的門檻降到不可思議的程度。11月初，中駿·藍灣香郡、港城御龍灣相繼推出了“0首付”，中駿·藍灣香郡推出了限量零首付房源，并有大量房源首期收取10%，其余首付款由開發商墊付，購房者在3個月或半年內分期交清；港城御龍灣客戶只需交付定金兩萬元，之后分別在第1個月、第3個月、第6個月各交付首付金額的1/3。

　　“低首付的銷售策略打出之后，來電來訪量短時間內有很大提高。”代理中駿·藍灣香郡、中駿·四季陽光兩盤的廈門藍火置業營銷總監黃燕燕告訴海都記者，低首付確實讓一部分有穩定收入，但短時間內無法湊齊首付款的購房者，提前實現了安家置業夢，這波置業客群正是準剛需客戶。

　　零首付在平靜的市場上投下的“石子”，攪動了一部分看房的購房者，但很快又回歸平靜。不少開發商發現，低首付推動購房者入市的策略，逐漸露出了疲態，能夠消化的準剛需客群畢竟很有限，單靠打低首付已經無法提高來客來訪量。在助力樓市提高了一波成交量之后，曾經風靡市場低首付營銷，效果正變得大不如前。

　　降低門檻不意味著“減負”

　　一度風靡的低首付，為何無法持續推動購房動力？許多人認為低首付的風險會轉嫁到開發商和銀行身上，事實上，購房者也一樣需要承擔風險。

　　就東部所推出的低首付來看，中駿·藍灣香郡3期、港城御龍灣推出零首付買房，相當于首付分期，剩余錢款在半年內還清；榮昌東方廣場低首付4萬元起；福晟·錢隆公館復式7.9萬起，藍田開發區個別樓盤推出的低首付甚至低至1萬~2萬元。

　　海都記者走訪了解到，不少樓盤所推出的很低的低首付，只有少數房源，噱頭大于實際。真正零首付的房源更是屈指可數，開發商普遍采用的是首付款分期，即購房者只需先支付10%的首付款，由開發商代為墊付剩余部分的房款。不過，購房者最遲要在半年時間內交清剩余20%的首付款，才能簽訂購房合同。

　　“對于有穩定收入，有一定購買力但積蓄不多的購房者而言，購買適中的戶型，解決了首付門檻，月供的壓力一般不會特別大。”在行業人士看來，只要降低首付門檻，就會使得一批潛在購房者提早入市，這些人往往是準剛需的客戶。不過，這種營銷方式也使一部原本不具備購買力的購房者沖動入市。開發商要爭取這批潛在的準客戶，才不得不采取這種“揠苗助長”的方式。當前，低首付的效果正在大幅減弱，業內人士認為，這跟此前消化的一波購買力有很大關系。

　　龍海明發廣場營銷總監吳美和認為，降低門檻并不意味著完全“減負”，這些錢并不是不用付，只是適當推遲了付款的時間。對于有能力買房的人來說，能起到一定的幫助，但對于沒有能力買房的人來說，則加大了斷供的風險。如果不是迫于跑量壓力，開發商輕易不會采取低首付的營銷方式。不少開發商坦言：“手續實在太麻煩，另一方面讓買不起房子的人買房子，可能會加大銀行的風險，品牌實力不夠硬的開發商，銀行可能會發出警告或者終止合作。”

　　樓市全民營銷潮再度來襲

　　樓市銷售的支點在哪里？在低首付營銷走向“瓶頸”之后，不少開發商轉戰新的營銷渠道，不但“特價房”“一口價”再度甚囂塵上，大盤開啟樓市互聯網“雙十一”，近期全民營銷也再度逆襲。

　　繼碧桂園、萬科掀起全民營銷風暴以來，通過全民營銷爭搶客源，成為開發商營銷的砝碼之一。最近，被樓市低首付、特價房淹沒的全民營銷，在這一波營銷逐漸疲軟之后，又再度卷席重來。在年底的搶量大戰當中，為了去化樓市的高庫存，開發商推出了大量的優惠營銷活動，就包含“老帶新”“新帶新”的全民營銷活動。

　　以中駿·藍灣香郡為例，繼“雙十一”推出“0首付”“一成首付”和“限量福利房”等巨惠活動后，近期推出“全民營銷總動員，推薦享大禮”活動，即日起到12月31日，不論是老業主還是自由經紀人，推薦買房即送千元大禮。

　　此前，漳州樓市盛行的“老帶新”的業主活動，將營銷的重心放在圈層營銷上。以樓市銷售為主業的老業主帶朋友看房，由于本身有一定的居住或使用經驗，對產品的把握也較到位，能較好為新客戶做全面客觀的介紹。如今，全民營銷的概念早已超過了老業主的邊界，只要在售樓部登記成為自由經紀人，推薦成功成交的房源也能拿到跟老業主一樣的傭金或者獎勵。

　　（海西地產網 張喵喵輯）