近日，泉州市住建局出臺了《泉州市商品房預售資金監督管理規定》（下稱：規定），對于預售資金監管的多個細則作出明確規定：

其中，規定明確：

一、中心市區商品房項目的重點監管資金額度按照項目工程總造價的1.2倍核定,且不少于以下標準（毛坯房，按建筑面積計算）：18層及以下的項目不少于4200元/平方米；19～30層的項目不少于4800元/平方米；31層及以上的項目不少于6000元/平方米。

二、開發企業應當根據項目建設方案（含單體工程、道路綠化、配套設施等）及施工進度編制預售項目用款計劃，用款計劃應按照節點申請支取。具體按以下要求辦理：

1. 取得商品房預售許可證后，累計可申請使用監管資金額度內的預售資金不超過監管額度的25%；

2. 工程建設進度達50%（按施工建筑面積計算），累計可申請使用監管資金額度內的預售資金不超過監管額度的40%；

3. 主體結構封頂后，累計可申請使用監管資金額度內的預售資金不超過監管額度的50%；

4. 外墻裝修完畢腳手架拆除，累計可申請使用監管資金額度內的預售資金不超過監管額度的70%；

5. 單體驗收完成，累計可申請使用監管資金額度內的預售資金不超過監管額度的80%；

6. 取得《工程竣工驗收備案表》且無拖欠工程款和農民工工資的，累計可申請使用監管資金額度內的預售資金不超過監管額度的95%。

三、對存在違法違規行為導致工程停工的；預售項目存在嚴重質量問題的；預售項目未按期交付使用的……等多個違規行為作出明確的處罰規定。

以下為具體細則：

泉州市商品房預售資金監督管理規定          

為進一步加強商品房預售資金監督管理，規范預售資金的繳存使用行為，保障商品房項目工程建設，維護商品房交易雙方合法權益，促進房地產市場健康發展，根據《城市房地產管理法》、住建部《城市商品房預售管理辦法》、福建省住建廳《關于加強商品房預售資金監管工作的指導意見》（閩建〔2020〕7號）等法律法規和文件的規定，結合本市實際，制定本規定。

一、 總則

（一）泉州市范圍內申請商品房預售許可的項目，其預售資金的收存、支取、使用及監督管理，適用本規定。

（二）泉州市住房和城鄉建設局（以下簡稱市住建局）負責指導全市商品房預售資金監管工作，負責中心市區（鯉城區、豐澤區、泉州開發區，下同）商品房預售資金監管的具體實施。

各縣（市）、洛江區、泉港區、泉州臺商投資區住建主管部門負責本轄區范圍內商品房預售資金監管工作。

市住建局委托泉州市房屋交易中心，負責中心市區商品房預售資金監管制度落實情況的日常巡查、預售項目工程形象進度現場查勘、預售資金撥付受理和審核、預售資金信息系統建設等工作。

商業銀行配合住建主管部門和被授權委托的事業單位（以下統稱住建主管部門）共同做好商品房預售資金監管工作，按照住建主管部門的審批意見及時撥付進度款項，配合預售資金監管檢查工作，實時提供監管賬戶出入賬信息等相關資料。

（三）建立預售資金監管銀行名單，凡在我市轄區設立銀行或分支機構，具備資金監管安全規范運行所需的金融管理業務能力及網絡技術條件，沒有不良記錄，承諾遵守法律法規和監管協議約定，積極配合住建主管部門做好預售資金監管和房屋交易網簽備案工作的，可向住建主管部門申請，加入預售資金監管銀行名單。

二、監管賬戶開設

（四）以獨立商品房項目為單位申請設立預售資金監管賬戶。開發企業應在取得建筑工程施工許可后、申請商品房預售許可前，從監管銀行名單中選擇商業銀行作為監管賬戶開戶銀行（以下簡稱監管銀行），開設商品房預售資金監管專用賬戶（以下簡稱監管賬戶）。 

監管賬戶不得開通任何形式的非柜臺渠道自助業務，已開通自動代繳代扣應予取消。

（五）預售項目因開發規模、按揭額度等原因，經住建主管部門同意(有開發貸款的預售項目,還需經發放開發貸款的監管銀行同意),可從監管銀行名單中選擇商業銀行增設或變更監管賬戶。增設或變更監管賬戶的，開發企業應持監管協議書向住建主管部門申請辦理預售方案變更備案，并進行公示。

建筑面積6萬平方米及以下的預售項目允許開設不超過2個監管賬戶；建筑面積6萬平方米以上、12萬平方米及以下的預售項目允許開設不超過3個監管賬戶；建筑面積12萬平方米以上的預售項目允許開設不超過4個監管賬戶。

（六）預售資金監管方案應當包括以下內容：

1. 項目工程總造價；

2. 項目重點資金監管額度；

3. 工程形象進度計劃表；

4. 工程款支付計劃表；

5. 監管賬戶名稱、賬號；

6. 其他需要說明的情況。

（七）住建主管部門通過官方網站公示預售項目的監管銀行、監管賬戶名稱及賬號。

商品房預售時，開發企業應當在售樓現場顯著位置公示預售資金監管銀行、監管賬戶名稱及賬號等相關內容。

三、預售資金繳存

（八）商品房預售時，開發企業應當提供所開設的監管賬戶給購房人。商品房預售資金（購房人按照商品房買賣合同約定支付全部購房款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款等），應當直接存入監管賬戶。

分期付款方式的首付款不低于合同總價的30%，后續款項要合理安排入賬時間。

（九）開發企業應當協助購房人選擇承辦銀行柜臺轉賬、網絡銀行轉賬、銀聯商務POS機結算等方式將商品房預售資金實名直接存入監管賬戶，并由監管銀行通過預售資金監管系統上傳實時數據或存入專用賬戶的憑證。

（十）房地產項目的開發貸款，包括土地使用權抵押貸款、在建工程抵押貸款等，應當用于所設置抵押的房地產項目的開發建設，并全部進入該項目的監管賬戶。商品房項目辦理預售許可前存在土地使用權抵押的，應先轉成在建工程抵押,并將抵押貸款全部轉入預售資金監管賬戶；土地使用權抵押貸款和在建工程抵押貸款已用于監管項目前期開發建設費用的，在保證重點監管資金額度的前提下，可憑發票進行抵扣。

住建主管部門在辦理房地產項目抵押備案、預售方案審核時應對開發貸款入賬情況嚴格把關。

（十一）住建主管部門應加強與不動產登記機構、公積金管理機構、商業銀行的溝通、協調，對購房人申請住房貸款的，要將個人住房貸款（包括公積金貸款等）直接劃入監管賬戶。

（十二）監管銀行應嚴格履行資金監管協議，指定專人定期核查，發現商品房預售資金、開發貸款等未按時、足額存入監管賬戶的，應及時告知住建主管部門。

四、預售資金使用

（十三）對存入監管賬戶的商品房預售款、開發貸款等資金全部進行監管，并對保障工程建設的資金實行重點監管。

重點監管資金專項用于支付預售項目工程建設費用，重點監管資金額度按照項目工程總造價的1.2倍核定。工程總造價包括項目所需的建筑施工、設備安裝、材料購置、配套建設等相關建設費用總額；其中，住宅項目應包括達到同步交付使用條件所需的建設費用；帶裝修的，還包括裝修成本費用。

中心市區商品房項目的重點監管資金額度按照項目工程總造價的1.2倍核定,且不少于以下標準（毛坯房，按建筑面積計算）：18層及以下的項目不少于4200元/平方米；19～30層的項目不少于4800元/平方米；31層及以上的項目不少于6000元/平方米。

（十四）重點監管資金以外的為一般監管資金，可用于支付監管項目的借（貸）款本金和利息，繳納土地款、稅款、行政事業收費、營銷費用及辦公費用等。預售項目留足重點監管資金后，在項目無拖欠工程款和農民工工資的情況下，開發企業可以申請提取一般監管資金撥付至其基本戶。

（十五）開發企業應當根據項目建設方案（含單體工程、道路綠化、配套設施等）及施工進度編制預售項目用款計劃，用款計劃應按照節點申請支取。具體按以下要求辦理：

1. 取得商品房預售許可證后，累計可申請使用監管資金額度內的預售資金不超過監管額度的25%；

2. 工程建設進度達50%（按施工建筑面積計算），累計可申請使用監管資金額度內的預售資金不超過監管額度的40%；

3. 主體結構封頂后，累計可申請使用監管資金額度內的預售資金不超過監管額度的50%；

4. 外墻裝修完畢腳手架拆除，累計可申請使用監管資金額度內的預售資金不超過監管額度的70%；

5. 單體驗收完成，累計可申請使用監管資金額度內的預售資金不超過監管額度的80%；

6. 取得《工程竣工驗收備案表》且無拖欠工程款和農民工工資的，累計可申請使用監管資金額度內的預售資金不超過監管額度的95%。

 開發企業申請重點監管資金使用節點時，應當向住建主管部門提供相關資料進行核驗，具體程序詳見附件。

（十六）開發企業依據資金使用節點要求申請撥付監管資金，應當根據資金用途提供相關資料。具體程序詳見附件。

（十七）開發企業與購房人解除購房合同的，經房屋交易機構辦理完網簽合同備案注銷手續后，申請退回相應購房款。

（十八）因資金錯誤劃入監管賬戶的，開發企業應提交沖正申請表、承辦銀行出具的證明文件等資料申請辦理不明入賬沖正業務。由于發放購房貸款或者銀行匯款等原因造成資金錯誤劃入監管賬戶的，還應當提供發放資金銀行出具的證明文件。

（十九）開發企業提交資金使用申請后，住建主管部門應在受理之日起3個工作日內提出審核意見。

（二十）監管銀行應充分利用技術手段，將監管賬戶的資金出入賬明細逐日生成并導入資金監管系統，確保數據的有效性與完整性。

開發企業應及時核對每筆出入賬明細的詳細來源與用途，在資金監管系統中予以確認，未完成核對確認的，不能發起新的資金撥付申請。

（二十一）監管銀行按照住建主管部門監管意見撥付相關款項時，除支付法定稅費、行政事業性收費以及開發企業已支付的費用外，應當直接打入施工企業、經銷商、代理商等指定的賬戶，不得將款項打入開發企業的賬戶。

（二十二）法院、稅務等相關部門依法對監管賬戶的預售資金進行凍結和扣劃的，監管銀行有義務按照監管協議約定，向有關部門提供預售資金監管有關文件規定及監管協議等文件，以說明商品房預售資金及監管賬戶的性質，并于當日書面告知住建主管部門。住建主管部門應及時致函相關部門，說明預售資金的用途及凍結、扣劃的風險。

五、預售資金監管解除

（二十三）預售項目竣工通過驗收備案（預售申報價格包含裝修的，裝修工程也應通過竣工驗收）并辦理項目不動產首次登記后，開發企業可向住建主管部門申請解除商品房預售資金監管。監管賬戶對應多個預售項目的，應在其對應的所有預售項目均符合條件后才能解除監管。具體程序詳見附件。

（二十四）開發企業憑住建主管部門出具的監管意見向監管銀行申請辦理結算手續，解除商品房預售資金的監管。

六、違規情形處理

（二十五）開發企業有下列行為的，由住建主管部門責令限期整改，整改期間對存在違規行為的項目暫停撥付商品房預售資金，暫停該企業在轄區范圍內所有開發項目的預售許可、現售備案：

1. 存在違法違規行為導致工程停工的；

2. 預售項目存在嚴重質量問題的；

3. 預售項目未按期交付使用的；

4. 違反規定直接收取商品房預售資金的；

5. 未按要求及時將預售款、開發貸款等資金存入監管賬戶的；

6. 未按規定使用商品房預售資金的；

7. 提供虛假資料套取商品房預售資金的；

8. 代收代繳資金未及時繳交的；

9. 其他違反商品房預售資金監管的行為。

住建主管部門各相關科室和局屬單位要加強信息互通、聯動。

（二十六）監管銀行有下列情形之一的，由住建主管部門發函要求其限期整改，通報人民銀行、銀保監分局處理，直至移出預售資金監管銀行名單,取消承接新的監管業務：

1. 未按要求及時將預售款、開發貸款等資金存入監管賬戶的；

2. 發現房地產開發企業存在違規收存預售資金行為，未及時通報市住建局的；

3. 未經市住建局同意擅自撥付商品房預售資金的；

4. 未按預售資金監管系統數據接口規范傳輸數據的；

5. 其他違反預售資金監管規定的行為。

移出預售資金監管銀行名單的,兩年內不得再加入預售資金監管銀行名單。

七、附則

（二十七）本規定自公布之日起30日后施行。本規定施行后，《泉州市住房和城鄉建設局關于印發〈泉州市商品房預售資金監管實施意見〉的通知》（泉建房〔2013〕20號）作廢。

（二十八）本規定由泉州市住建局負責解釋。各縣（市、區）可結合本地實際，參照本規定，制定轄區商品房預售資金監管制度，加強對商品房預售資金監督管理。

附件

預售資金監管各流程操作程序

一、簽訂監管協議操作程序

（一）提出申請。開發企業提交申請表，或登錄資金監管系統，選擇監管銀行并填寫提交監管賬戶、企業基本信息、監管金額等相關內容。

（二）要件提交。

1. 預售資金監管方案；

2. 企業法人營業執照；

3. 企業開發資質證書；

4. 建設工程規劃許可證；

5. 建筑工程施工許可證；

6. 規劃總平面圖紙；

7. 地名命名文件；

8. 其他應當提供的資料。

增設賬戶只需提交預售資金監管方案及發放開發貸款（若有）監管賬戶銀行意見。

變更賬戶只需提交申請表、原監管協議（開發企業及原監管銀行）、原監管賬戶銀行出具的監管資金劃轉同意函。

監管協議簽訂。住建主管部門、監管銀行、開發企業根據資金監管系統打印的《商品房預售資金監管協議書》簽訂協議。  

二、監管資金使用節點核驗操作程序

1. 提交申請。開發企業提交申請表，或登錄預售資金監管系統，填寫提交申請事項。

2．要件提交。

（1）達到預售條件，提交《商品房預售許可證》；

（2）工程建設進度達50%，提交由施工、監理單位的書面證明材料和施工現場照片；

（3）主體工程封頂，提交由施工、監理單位的書面證明材料和施工現場照片；

（4）外墻裝修完畢腳手架拆除，提交由施工、監理單位的書面證明材料和施工現場照片；

（5）單體驗收完成，提交單體驗收備案證明；

（6）完成綜合驗收備案的，提交綜合驗收備案證明；

（7）其他應當提供的資料。

3、要件審核。住建主管部門受理申請后3個工作日內完成審核。

三、重點監管資金撥付操作程序

（一）提交申請。開發企業提交申請表，或登錄預售資金監管系統，填寫提交申請事項。

（二）要件提交。

1. 用于支付建設施工進度款，提供經建設管理部門備案的工程施工合同、施工監理單位出具的施工進度證明和施工單位的用款申請；

2. 用于支付購買項目建設必需的建筑材料、設備款項的，提供與供應商簽訂的購銷合同；

3. 用于支付本工程其他相關費用的，提供申報項目發生金額的正式發票復印件（加蓋單位公章，原件核對）。

（三）資金撥付。住建主管部門受理申請后3個工作日內完成審核，對符合撥付條件的，經住建主管部門同意，監管銀行及時撥付；對不符合撥付條件的，予以退回。

四、一般監管資金撥付操作程序

（一）提交申請。開發企業提交申請表，或登錄預售資金監管系統，填寫提交申請事項。

（二）要件提交。無拖欠工程款和農民工工資證明。

（三）資金撥付。對符合撥付條件經住建主管部門審批同意的，監管銀行及時撥付到開發企業的基本戶；對不符合撥付條件的，予以退回。

五、預售資金監管解除操作程序

（一）提交申請。開發企業提交申請表，或登錄預售資金監管系統，填寫提交申請事項。

（二）要件提交：

1. 施工企業出具的無拖欠工程款證明；

2. 住宅專項維修資金繳交情況確認單；

3. 建設工程竣工備案證明；

4. 項目不動產首次登記證明。

（三）住建主管部門受理申請后3個工作日內完成審核，對符合條件的，予以解除監管并出具監管意見；對不符合條件的，予以退回。