2020年在不知不覺中，已經走過了一半！這個上半年足夠精彩！

　　我們經歷了史上最長的一個春節、二三月份整個國家按下了暫停鍵，開發商集體上線直播買房，然后是復工復產，經濟增長不再設定目標了、地攤也可以擺了，就連向來嚴肅的各級領導也走入直播間開啟直播帶貨……磨難種種，依然向前！正如這半年的泉州樓市一樣，經歷了黑天鵝事件，但是整體形勢依然穩健。

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　　首先，我們不妨先說一下泉州上半年的樓市基本面：量跌價漲！

　　整個2020年上半年，整個大泉州住宅成交預計在3萬套左右，成交面積超過350萬㎡，其中晉江和泉州市區依舊是主力軍，成交了超1.5萬套住宅，成交面積超過184萬㎡。整體成交相比2019年同期有了一定幅度的下跌，但想想上半年由于疫情近兩個月的樓市停擺，這樣的成交量并不意外。

　　而在價格上，根據5月份國家統計局發布的70城房價指數，5月份泉州新建商品住宅價格環比上漲1%，同比上漲 4.5%；二手房方面上月環比上漲0.8%，同比上漲2.3%。

　　泉州房價漲幅溫和！

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　　從去年的和今年上半年同期的對比數據來看，跌幅最大的地方竟然是泉州市區和安溪，按照常人理解，市區占據核心之便，各方面資源較為集中，出現這樣的情況，其實最主要的原因還在于，上半年的樓市大部分時間，是在做減法！

　　首先的房源供應減少。這點很容易理解，截止6月30日，泉州五區共有23個項目獲批住宅類產品預售，累計獲批的房源約6700套，看著不算少，但這其中約4000套是在5月中旬之后獲批預售。

　　特別是一直以來的熱門板塊，東海、城東、中心城區，在5月份之前可以說是新房零供應（海宸尊域項目在4.30-5.1才開始搖號選房）。

　　其次是土地市場市場停擺。上半年泉州六區僅有臺商區三幅地塊在一二月份出讓（泉港五月底成交一幅小體量雙限地塊），中心市區，上半年土地零成交！5月29日年度供地計劃才正式公布，首批出讓的兩幅宅地已推出，但是實際成交日期已經是7月份。

泉州中心市區年度供地計劃地塊分布圖

　　上半年的斷供造成了這樣幾個現象：

　　一是由于受疫情影響，新房供應不足，許多有購房需求的人轉移到二手房市場尋找機會，特別是有些房東在此期間拋售房源，也客觀上促成了二手房的成交，上半年二手房市場表現好于預期。

　　二是整體市場熱度還在。先不說東海板塊最近那低得令人發指的非剛需中簽率，就連外界覺得新天認籌之后紅利結束，限價到了一個更高階段的江南板塊，幾批次房源入市，依舊是認籌數高于房源數。

　　市場的眾多需求在新房供應不足的情況下總要尋找一些釋放的出口，不愿意等的流向二手房，愿意等待的人，更多的是在等東海。

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　　從5月開始東海板塊一連迎來上實海上海、萬科城市之光、東海灣門第、云璽臺4盤5批次房源的洗禮（新一批房源也即將到來），依舊高燒不退。可以說最近這2個月，東海可以出現了近年來難得的所有在售項目集體推盤的盛況。

　　二手房倒掛、新行政中心地位的奠定、可以預見的紅利兌現，選擇東海我們可以有一大堆理由，但看似快節奏的城市發展，卻一直處于慢節奏的房價更新當中。

　　說到板塊房價的更新，這一點從近年來泉州土拍當中看到明顯的變化。

各版塊已成交地塊最高限價

　　典型的江南板塊，2017年片區內主力盤限價最高的八千多九千出頭，2018年世茂地塊毛坯限價接近一萬一，現在樓市供應的主力源昌江南城毛坯限價12036元/平。三年經歷了三輪房價的更新。

　　城東自水墨芳林之后，毛坯限價到了17825元/平，北峰板塊早已告別了萬科麓城的13029元/㎡，即將進入東海灣山水秋暝毛坯限價14791元/㎡的時代。

　　在別的板塊已經是限價出讓項目為主流的時代，東海還在消化著體量不小的非限價出讓項目，而在泉州嚴格的樓市調控政策下，這些地塊在銷售價格上難以得到更高的突破。

　　而這個情況最直接的表現就是：大家公認的核心板塊被打成了價值洼地，購房者群起而入變得自然而然。

　　這樣的現實也消磨的開發企業推盤入市的積極性，這一點在萬科城市之光和云璽臺兩個項目上表現得尤為明顯。不過近期兩個項目推盤節奏明顯加快，這種跡象說明，在東海高熱度下，樓市存量釋放的腳步加快，板塊的限價紅利正在以高于我們預期的速度消失。

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　　板塊限價紅利的消失，最直接的表現就是，限價更高的地塊逐步成為立場的主流。

　　5月29日，泉州年度供地計劃出爐，12宗地塊，可以說，都是所屬板塊中上品。

　　這一點，從6月浦西萬達旁掛出兩幅商住地就可以看出，限價商品住宅毛坯限價均為19666元/平，比2018年群盛摘得的津淮街地塊高630元/平。就包括東海，也即將有新的地塊加入，原城建地塊，如果出讓，在限價水平上，想象空間極大。

　　回顧這三年多泉州限價地塊的出讓，經歷了這樣的一種變化。

　　在樓市風生水起的2017年，大量待成熟新區地塊（俗稱邊角料）出讓，受當時市場行情影響，開發企業普遍拿地熱情較高，也催生了眾多“板塊崛起”的神話，隨著樓市分化加劇，2019年出現了的情況是，出讓一下地塊區位不錯，但是有安置房配建要求的地塊，而從去年底開始，直接“王炸地塊”頻出，限價水平也水漲船高，表現最為明顯的就是泉州市區、晉江市區、安溪縣城中心。

　　對于開發商企業來說，拿泉州的地，風險真不高！

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　　這樣的一通操作之下，為泉州樓市的穩定打下了基礎，也形成了新的行情趨勢。

　　對于下階段泉州樓市的表現，海帶君的觀點是，在下半年或明年年初，泉州樓市價漲量跌的態勢將更加明顯。

　　首先正如上文提到的，板塊價格進入新一輪更新，在新的、優質的、更高限價水平的地塊加入下，促成了各版塊價格的上漲。

　　另外同樣是新一輪價格更新的影響，像東海這樣的區域限價紅利會逐步消失，不過在此過程中，依然會消化掉相當一部分的購房需求。

　　更重要的是，更多的購房者在新的價格體系下，向外圍板塊板塊溢出，中心市區板塊成交量會有明顯萎縮。

　　4月28日，為統籌推進疫情防控和經濟社會發展工作，泉州市政府出臺了《促“六穩”“六保”追趕行動方案》。其中涉及房地產的僅有寥寥數語：推動房地產業穩定發展。推動386個在建項目加快投資建設、48宗未開工項目盡快開工。加快房地產用地供應。探索限價限購政策定向寬松。

　　從目前看，督促符合條件的地產項目盡快入市已經取得明顯的效果，而對于官方首次提出的限價、限購定向寬松這個點上，相信未來將會有進一步的動作。

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　　泉州樓市新一輪周期，將會建立起更有層次的價格體系，在凸顯中心區域地位的同時，一些外圍板塊將會在下階段成為土地出讓的重點區域。在此海帶君預計，以下幾個板塊將會成為未來樓市的新熱點：

　　鯉城區——江南站前、繁榮片區

　　豐澤區——北峰西華洋板塊

　　洛江區——陽江新城板塊

　　臺商區——白沙板塊

　　晉江市——晉東板塊

　　從幾個板塊看，均處于泉州重點打造的海絲新城范圍內，政府規劃在前，一些重磅公建項目陸續落地，征遷也在穩步推進當中。相比于東海的限價紅利，他們更多的是依托城市建設的紅利，未來預計整體限價水平會在1.3-1.4萬元/平左右，與泉州主城區1.7-1.9萬元/平的限價水平形成新的價格梯度。

　　可以說2020年上半年，受疫情影響，近兩個的停工停產、新房供應延遲、土地供應不足，5月份才開始的這一波集中推盤都是在對原有存量的消耗，可以說，上半年樓市的一系列減法，已經形成了對原有樓市格局的拆解，俗話說不破不立，隨著新的更高限價水平地塊的出讓，新一輪的價格更新已經在路上。