8月20日，萬科物業在深圳舉行25周年慶典暨新標發布會，并首次發布“睿服務2.0”產品。

　　從2015年初啟動市場戰略，到8月17日郁亮宣布2017年物業管理面積達5億平方米，萬科物業的連番動作備受外界關注。此次發布會，萬科物業首席執行官朱保全現身解疑，讓萬科的物業戰略更清晰地浮現出水面。

　　發布會延續了萬科偏好宣傳品牌文化的作風。萬科首個住宅項目——深圳天景花園的老業主以及中國物業管理協會領導，在發言中無不強調一個事實：中國首個業主委員會，就是在天景花園里誕生的。

　　而在朱保全口中，2015年是“萬科物業市場化元年”，未來公司主要通過合作實現快速增長。他強調，萬科物業市場化并非外界所稱的“狼來了”，也并不是和同行分食市場，“我們希望和行業一起改善與業主之間的關系”。

　　與此同時，新發布的睿服務2.0平臺打出“UberthanUber”的口號，將Uber的“共享經濟”思維引入物業服務領域。其中，萬科物業將向合作伙伴開放其操作系統，而該系統據稱集合了其25年全部發展經驗。

　　不過，朱保全表示，萬科物業專注于管理業主的資產，并不希望引入其它增值服務。他同時認為，物業行業的利潤率不應太高，2014年萬科物業實現凈利率10%左右，屬于合理水平。

　　物業Uber化與睿服務2.0

　　對于物業行業，朱保全表示，中國有超過244億平方米的住宅建筑存量，物業市場應該是做共享經濟的天然存量市場。因此，萬科物業的方向是“物業+Uberlization”，即物業Uber化。

　　朱保全指出，全球有10億輛汽車，其中90%被閑置，導致15%城市空間被占用，而Uber的出現解決了這些問題。“但在Uber1%的輕盈背后，實際上有99%的基礎設施已經在過去幾十年里成為了現實。”

　　他轉而表示，萬科物業要做的就是將基礎的物業服務水平做好，做業主房屋資產保值的捍衛者。

　　萬科物業提供的最新數據顯示，在納入統計范疇的1468萬平方米、接近15萬套樓齡超過10年的房產中，超過90%的萬科物業服務社區的二手房價格。同時截至2015年8月，萬科物業服務的社區房屋資產總價值達1.75萬億，較2014年底1.2萬億增長45.83%。

　　“這正是在過去十多年里，物業管理帶給業主房屋資產的價值。”朱保全表示，萬科物業走向市場化，希望能夠幫助更多同行改善它們與業主之間的關系。

　　同時，萬科物業推出的睿服務2.0產品也成為此次發布會的焦點。據了解，睿服務1.0產品于2014年9月正式發布，是由萬科物業開發、可面向物業同時進行輸出的一種解決方案。

　　談及睿服務，朱保全將1.0版本概括為“記錄了物業與人的數據”。“睿服務1.0更多定義的是人和物的基礎，相當于在Uber之前的修路和造車。它在今天看來只是一個起步，但畢竟完成了一個從0到1的過程。”

　　具體而言，萬科物業在睿服務1.0的“戰圖”系統里，合計記錄了全國582個項目、75.09萬套房屋、259.30萬個設施設備的信息，服務了64個城市共582個項目、逾200萬客戶。通過“戰圖”，可查詢萬科物業服務的所有社區物業信息；同時“戰圖”通過App“住這兒”、“助這兒”，又分別連接業主以及員工端。

　　朱保全幽默地表示，如果說睿服務1.0版本完成了“修路和造車”，2.0版本則定位于連接人與物，相當于Uber的“司機培訓”。未來，新版本將把萬科物業所有的后臺放在云端，并推出業主專屬的管家服務。

　　“我們希望睿服務2.0的服務平臺，能夠記錄每一件小事。”按照朱保全的預計，睿服務1.0版本覆蓋了萬科物業36%的物業服務崗位，2.0版本將提升覆蓋率至100%。

　　而在完善睿服務平臺的同時，萬科物業提出希冀，稱希望這些技術“得到普及”。

　　“這幾年，萬科物業已經開發注入了所有流程和程序文件的操作系統，這個系統在未來是面向合作伙伴開放的。”朱保全表示，萬科物業已經在全國建立49個管理中心以及在云端的平臺，隨著未來更多合作伙伴的加入，這個體系的邊際成本會越來越低。

　　平臺服務與利潤率之辯

　　朱保全感慨稱，萬科將物業這一件事做起來需要很多年時間。

　　據他介紹，萬科物業自1990年成立至1999年期間，基本是作為售后服務的角色而存在；2000年-2008年，進入純粹補貼時期，期間開始幫萬科的項目做工程服務；2008年，萬科物業從萬科地產中分拆開來，此后6年間一直進行“內部市場化”。

　　進入2015年，萬科物業正式啟動市場化戰略，這也是外界關注的焦點。對此朱保全回應稱，如今太多公司談物業市場化不外乎估值、O2O、融資這幾大方面，卻忽視了“業主”這一最重要的環節，物業管理的市場口碑并不算好。

　　“萬科物業市場化目標，就是希望業主對物業行業滿意。”朱保全如是稱。

　　不過，相比于花樣年旗下彩生活平臺引入生活、出行、汽車、金融理財等服務，萬科物業并未明確表示做類似舉動。朱保全表示，萬科物業隨時可做成平臺，但目前并不希望靠增值服務賺錢，公司還是圍繞與房子資產提供服務。

　　對于圍繞物業資產服務這一模式，朱保全的看法也較為樂觀。“北美物業管理公司的前50強市場占有率近30%，這方面中國的前50強僅為5.6%，且中國沒有一家物業公司市場占有率超過1%。”

　　“市場未來是一個集中的過程，有一種模式是并購，但萬科物業的模式是合作。”朱保全強調，萬科物業進入市場并非“狼來了”，公司的服務對象除了傳統的業主和開發商，還有物業公司。“物業公司不是我們的競爭對手，而是合作伙伴。”

　　萬科物業披露數據顯示，睿服務自2015年入市后，已與包括金隅、首創置地等多家企業建立合作關系，合作面積已經超過萬科物業過去25年總累積面積的20%。在合作的企業中，物業公司、開發商下屬公司占七成，私人企業占三成。

　　而按照郁亮此前在萬科中期業績會上描繪的藍圖，2014年萬科管理物業面積0.7萬平方米，2017年預計達到5億平方米，3年增長7倍。其中，2015年的目標是托管外部約6000萬平方米項目。

　　除此以外，萬科物業的利潤率也備受關注。據了解，2014年，萬科物業營業實現營業收入33.7億元，凈利潤約3.23億元，凈利潤率不到10%。與此形成對比的是，通過并購實現快速擴張的彩生活2014年營收3.89億元，毛利率達79.6%，凈利潤率則為50.5%。

　　“利潤率要那么高干嘛？”面對媒體拋出的質疑，朱保全如是反問了一句。他開玩笑稱，物業行業的不適合太高，如果始終保持30%的凈利率，業主應該要求物業費再降價。

　　“我覺得萬科物業10%的凈利率，蠻好的。”朱保全強調，資本市場并不只盯著凈利率。“只有資產負債、現金流量、利潤三大財務數據都好看，那才是真的好。”

　　至于外界關注的萬科物業上市問題，朱保全則含糊地表示，“一切聽郁總的安排。”

　　(海西地產網 吳淑惠輯)