為了樓市去庫存，福建省再出新規。這兩日，一份省國土資源廳、省住建廳聯合下發的文件在網上流傳。文件指出：現實庫存去化期限超過24個月的市、縣，未取得預售許可項目，符合相關規劃要求，房地產企業可以申請土地用途、規劃條件變更，重新確定相應的土地價款。昨日，該文件得到相關部門的證實。業界認為，此舉對后續樓市將有積極影響。

 

　　背景：

 

　　商業辦公用房摸底 有市縣庫存供過于求

 

　　記者了解到，該文件最早是國土資源部和住房城鄉建設部兩部委于3月25日聯合下發，名為《關于優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》（下簡稱《通知》）。此后在5月15日，由省國土廳、省住建廳細化提出貫徹意見，轉發給各市、縣。

 

　　貫徹意見指出，各市、縣住房城鄉建設主管部門要摸清本轄區商品房庫存情況，原則上，按本市、縣近三年商品住房月平均銷售量計算，截至2015年6月底，商品住房現實庫存去化期限超過24個月的市、縣，應明顯減少商品住房用地供應數量；商品住房現實庫存去化期限超過36個月的市、縣，應明顯減少直至暫停出讓商品住房用地。商業辦公用房庫存供過于求的市、縣，要調整供地結構、優化布局，直至暫停供應商業辦公用房用地。

 

　　此外，有建立實施項目建設履約保證金或項目用地開發利用履約保證金制度的市、縣（區），自2015年6月1日起，新出讓房地產用地，可不向房地產企業收取履約保證金。

 

　　亮點：

 

　　合條件的房地產企業 可改戶型、改用途、改規劃

 

　　而此次新政，最受業界關注的是：符合條件的房地產企業，可以申請更改規劃、更改土地用途，更改戶型。

 

　　根據貫徹意見，各市、縣（區）要根據本地房地產市場實際情況，允許房地產企業適應市場變化，按以下不同情況，作出住房套型結構調整或房地產項目轉型。對于未取得預售許可證的商品住房項目及項目中單棟樓房，在不改變用地性質和容積率的前提下，允許房地產開發企業調整住房套型結構，以適應市場需求。

 

　　同時，對于未取得預售許可證的整體或部分房地產項目，所在市、縣現實庫存去化期限超過24個月的（按住房和非住房現實庫存分別計算去化期限），在符合相關規劃要求的情況下，允許房地產企業進行項目整體或部分轉型；房地產企業可以申請土地用途、規劃條件變更，用于其他產業項目或用于符合市場需求項目用途的開發建設，重新依法依規辦理相關規劃、用地手續，重新評估確定相應的土地價款。

 

　　影響：

 

　　商業地產轉型 節約社會資源

 

　　那么，新政會對市場產生怎樣的影響呢？多位業界人士表示，新政對于目前的樓市將有積極的作用，不少受困于商業用地的開發商，或傾向于“商改住”。

 

　　前幾年，樓市一路上漲，樓市出臺調控政策，限購限貸，這反而讓未受調整政策波及的商業地產火了一段，商業用地也成了開發商的香饃饃，一時間，土地市場商業用地頻頻出讓。但是，隨著樓市疲軟，前幾年商業用地集中出讓的“問題”也出現了，商業地產庫存壓力增大。

 

　　“商業地產飽和是此前限購限貸的產物，如今限購取消，限貸也有所放寬，像SOHO這樣商業產品競爭力就減弱了。”業內人士林先生分析，政府也并不希望商業地產飽和留下的風險讓社會來背，無論是建成以后賣不出去，還是賣出后經營不起來，對社會資源都是一種浪費。

 

　　擔憂：

 

　　開發商賣房更靈活 但操作有難度

 

　　“福州的商業地產已經非常飽和，允許房地產企業進行項目轉型，對市場是個大利好。”CRIC克而瑞福州高級分析師黃彬說，目前福州商辦用地的庫存超過400萬㎡，據測算去化周期高達8年。而如果規劃可以更改，這些商辦用地或變更為剛需的住宅產品，可幫助開發商消化掉一部分庫存。

 

　　“很簡單，商業賣不動，合規，可改住宅，如果住宅不好賣，允許改戶型。”采訪中，多位業界人士表示，土地用途規劃根據當地實際情況，允許調整，根據市場實際需要調整，這增加了市場的主動性和靈活性，后續樓市上市產品可更符合市場需求。

 

　　不過，有人提出，地產項目要實現轉型，操作起來有難度。首先，要滿足未取得預售許可證、所在地庫存去化期限超過24個月、符合相關規劃等要求；其次，轉型要經歷專家論證、公示（或聽證）等規劃修改程序，還得經歷城鄉規劃、國土資源等部門的審批，才能重新評估土地出讓價款，新的出讓價款依照新的用地指標和當時的土地價格綜合評估來補差價，而這些程序一年都未必走得完，還需要有關部門出臺詳細的規定。

 

       (海西地產網  翁琳輯）