在證監會受理一個多月后，6月8日，鵬華基金管理公司申報的“鵬華前海萬科REITs封閉式混合型發起式證券投資基金”正式完成注冊。

　　鵬華前海萬科REITs是鵬華基金今年4月底正式被證監會受理的國內首只公募REITs基金。在市場的解讀里，這儼然已代表著公募基金投資范圍拓展到不動產領域的標志。

　　在市場人士看來，房企聯合基金公司設立REITs在公開市場募集資金然后用于商業地產的開發培育獲取租金收益，然后將租金收入以分紅的形式分給投資者。REITS作為一種融資渠道，優化了房企的資本結構、緩解了資金壓力。

　　不過，市場人士仍然指出，國內運作REITs的環境依然不成熟，稅收、監管等問題一直未得到改善，鵬華前海萬科REITs的注冊并不意味著REITs推廣的條件已然成熟。

　　大規模推行REITs為時尚早，但諸如鵬華萬科REITs的試探推行，這種嘗試本身就起到了投石問路的積極意義。

　　萬科REITs怎么做？

　　據新媒體了解，鵬華前海萬科REITs的基金管理人是鵬華基金，托管人是浦發銀行。4月15日，證監會接收到鵬華基金提交的基金募集申請材料；一周后，證監會正式決定受理該基金的募集申請。

　　基金標的前海企業公館項目位于深圳前海自貿區內，是萬科與前海管理局采用BOT模式（建設、經營、移交模式）建設的商業項目。其中萬科出資約8億元建設項目，通過8年的運營來回收投資，并在8年后無償移交給前海管理局。

　　前海企業公館項目也是萬科在產業地產上邁出的第一步。項目總占地面積約9萬平方米，總建筑面積約為6萬平方米。項目分為特區館區及企業公館區，包含一座約為1萬平方米的特區館、36棟建面約200-1600平方米不等的企業公館、一座約3300平方米的商務中心、約3000平方米的商業配套以及約6000平方米的半地下停車場。

　　萬科透露，本次進行資產證券化的對象是前海企業公館未來8年的租金收入，可能但不限于會議中心以及寫字樓租戶，還有從其它固定收益資產投資中獲得收益。

　　據其介紹，前海企業公館可租面積5.5萬平方米，目前每月每平方米的收益為250元，出租率已達到100%。收益方面，該封閉式混合型公募REITs預期投資回報率達8%，接近香港上市REITs約7%的收益率。

　　在推出機制設置上，按照萬科的計劃，投資期屆滿時，將由萬科深圳分公司或其關聯方回購項目公司股權。

　　對此，第一太平戴維斯市場研究部高級經理何凌在接受觀點地產新媒體采訪時認為，僅就投資率而言，鵬華前海萬科REITs能達到8%已經相當高了。

　　何凌列舉數據稱，前海自貿區的寫字樓投資回報率約在3.8%左右，住宅則僅為2.5%。相比之下，前海企業公館做REITs收益達8%，具體如何實現尚不得而知。

　　“一般而言，REITs的收益主要有兩部分，分別是租金收入、物業增值，特別優質的物業不排除能做到8%收益。”何凌指出，萬科企業公館的租金屬于較高水平，但這種情況下仍實現出租率100%，說明市場對其肯定；另外，前海自貿區的發展也讓項目有不錯的升值潛力。

　　另外，萬科董秘譚華杰在接受觀點地產新媒體采訪時也表示，鵬華前海萬科REITs是公司一次重要嘗試，如果條件允許，還將采用更多類似鵬華前海萬科REITs這種金融化方式。

　　而對于外界所關注的鵬華前海萬科REITs如何達到8%收益，譚華杰并未給予直接回應。

　　公募REITs發展窗口？

　　從國外發展經驗看，REITs被海外投資者定義為股票、債券、貨幣之外的第四類資產。相關數據顯示，從1995年到2011年，富時美國股權類REITs指數增長574%，MSCI美國REITs指數增長553%，而同期標普500總收益指數僅增長387%。

　　相比之下，中國探索REITs由來已久，但由于法律建設、上市交易和退出機制不完善等問題，時至如今REITs仍遲遲未能全面推行。

　　早在2014年，中信證券開發出“中信啟航”等兩只私募領域的REITs產品，但獲得的市場關注度并不算高。當時市場分析認為，這主要由于是私募基金的關系，募集范圍較小，流通性也沒那么好，沒能將REITs的市場價值很好地體現出來。

　　而隨著鵬華前海萬科REITs的注冊成立，公募REITs的發行又一次受到關注。廣發證券此前就提出，房企聯合基金公司設立REITs在公開市場募集資金然后用于商業地產的開發培育獲取租金收益，然后將租金收入以分紅的形式分給投資者。REITS作為一種融資渠道，優化了房企的資本結構、緩解了資金壓力。

　　那么，公募REITs的發行條件是否已經成熟？答案顯然是否定的。

　　以具有開先河意義的鵬華萬科REITs為例，金融分析家、北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹對觀點地產新媒體指出，該基金設定了8年的存續期，嚴格意義上并不能成為真正的REITs產品，而更像是一種債券性質的產品。

　　“像美國那些上市流通的REITs產品，不大可能告訴你期限是多長。”杜麗虹認為，如果鵬華萬科REITs設定了時限，那這種公募領域的產品與私募領域的產品之間僅存在投資者的寬與窄的區別，其它并無兩樣。

　　值得一提的是，萬科董秘譚華杰在接受觀點地產新媒體采訪時也表示，目前國內在REITs方面仍處于發展初期，鵬華萬科REITs已經是很大的突破，“離真正的REITs又近了一步”。

　　事實上，杜麗虹指出，與美國REITs收益在企業層面不收稅相比，國內REITs仍然存在存在稅收的問題，這方面政策遲遲未見改善。除此以外，REITs的監管權屬也一直混亂，目前仍未確定是銀監會還是證監會監管。

　　第一太平戴維斯市場研究部高級經理何凌則認為，國外REITs的成熟經驗是把一部分優質的物業資產捆綁在一起，然后通過紅利的方式反饋給投資者。“中國目前存在的問題是，不容易找到這么一批優質物業進行捆綁。”

　　何凌續指，最近幾年中國的寫字樓等商業地產物業發展得很快，從流量的角度而言已經處在高位；從收益率的角度看，這些物業收益率并不算特別高，這也一定程度上阻礙了REITs的落地。

　　就目前的房地產狀況、法律建設環境而言，或許中國仍不具備推廣REITs的準備。大規模推行REITs為時尚早，但諸如鵬華萬科REITs的試探推行，這種嘗試本身就起到了投石問路的積極意義。

　　“只要中國擁有越來越多的優質物業拿來投資，REITs的發展肯定會越來越好。”何凌認為，住房抵押貸款證券（MBS）出臺的話，將大大促進REITs在中國的發展。

　　（海西地產網 張喵喵輯）