傳統的開發定價模式正在受到挑戰。近日，萬科濟南公司在微信上推出一款買房神器—“U定價”，產品的核心邏輯是將房價交由購房者競價決定。

　　實操這款產品的萬科濟南營銷負責人于獻文向記者表示，推出“U定價”的初衷在于為購房者節省時間，并達成對項目的精準定價。

　　這對于熬夜排隊的購房者而言，無異于福音。不過，“U定價”仍處于試水階段。這意味著，這種模式未來能否得到普遍推廣，取決于是否可以增加開發商的利潤。

　　達成精準定價

　　“傳統定價模式下，我們大概只能準確定價80%，沒有辦法進行100%的精準定價，只有讓客戶自己來決定價格，才能充分體現房源的價值”，于獻文稱。

　　據他介紹，以前買哪套房是由抽簽決定，所以房源往往沒法與客戶需求相匹配，運氣不好的客戶就算想加價10萬也沒有辦法拿到自己喜歡的樓層或朝向。這意味著，傳統定價模式中相當一部分房屋的價值并沒有充分實現。

　　傳統開盤時間長，對于購房者而言，除了要早起排隊，還要等待抽簽，費時費力，而且在這種形式下，要布置并維持會場秩序的開發商也并不輕松。

　　出于上述因素，萬科濟南推出了“U定價”，已表示認籌意向的購房者可自己在家通過系統競價中意的房源，競拍流程類似于土地拍賣，價高者得，萬科的營銷人員只需要預先定下一個起拍價即可。

　　在4月萬科濟南公司的一個加推項目上，整個認購流程只用了30分鐘，用時遠低于動輒四五個小時的傳統開盤。

　　“U定價”是萬科濟南公司與濟南市國土資源局土地拍賣網絡系統的軟件開發商合作而得，目前包含兩部分：一是房源的編號、戶型、面積等基本情況介紹，二是房源起拍價、競拍價、關注人數等競拍時的情況。

　　與傳統定價不同，“U定價”已基本能解決垂直定價問題，成功捏合房源與潛在購房者。

　　融信集團品牌營銷中心總經理單偉稱，傳統定價模式中，如果初始定價與客戶的心里預期產生偏差，以至于影響銷售，一般會在現場以優惠的形式進行微調。

　　但諸多案例表示，如果初始定價過低，則難以挽回。

　　提高房企利潤？

　　可以預見“U定價”將給購房者帶來極大便利，而且于獻文也表示溢價不是其推出的原因。但是，在商言商，產生更多利潤才能推動更多的開發商推行買者競價模式。

　　目前，萬科濟南已在多次銷售中試驗“U定價”。據于獻文介紹，溢價情況會因為不同產品而有所變化，比如在賣掉的50多套住宅中，只有2套產生了溢價，溢價率并不高，而在已鎖定銷售人群的住宅配套產品車位、儲藏室等競拍中，才有較多溢價，40多個儲藏室中有10多個產生了溢價。

　　樓市開盤時，將開盤現場填滿人，以聚集“人氣”，往往是業內銷售的不成文規則，有些開發商甚至還會花錢請托來排隊。如果推行“U定價”，購房者都在家里買房，是否會降低購買意愿呢？

　　于獻文坦言道，“U定價”只在加推的住宅項目以及配套項目上試驗過，還沒有應用在首開大盤上。

　　單偉直言，競拍無疑會讓消費者獲得最大的性價比，但對于開發商而言，未必是最好的銷售模式。

　　就目前而言，“U定價”對于萬科濟南公司還只是銷售工具，而不是招攬客源的渠道。這意味著，短期來看，它并沒有繞開代理商，減少營銷費用。

　　如果該項目很成功，繞開代理公司是有可能的，但是問題沒有那么簡單，在減少營銷費用的同時，對“U定價”以及項目的廣告費用肯定要增加，我愛我家副總裁胡景暉稱。

　　(海西地產網 吳淑惠輯)