我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新的發(fā)展周期，經(jīng)過近十年來的高速發(fā)展，全國(guó)層面住房供不應(yīng)求的局面已經(jīng)得到緩解，住宅用地的供需態(tài)勢(shì)已經(jīng)由需求的單邊快速增長(zhǎng)向供需雙向回調(diào)過渡。昨日，國(guó)土部土地利用管理司負(fù)責(zé)人解讀房地產(chǎn)用地調(diào)控政策。

　　支持自住和改善需求

　　國(guó)土部土地利用管理司負(fù)責(zé)人表示，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了新的發(fā)展周期：一方面，部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在結(jié)構(gòu)性、區(qū)域性供求矛盾，需要進(jìn)一步加大土地供應(yīng)力度；另一方面，部分二、三線城市房地產(chǎn)用地供應(yīng)已經(jīng)超出了城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要，去庫(kù)存壓力較大，帶來一定風(fēng)險(xiǎn)，需要分類調(diào)控、因地施策。

　　當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行必須加快去行政化，回歸市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)規(guī)律本身。房地產(chǎn)市場(chǎng)管控要由過去的以行政手段為主向突出市場(chǎng)和強(qiáng)化監(jiān)管方向轉(zhuǎn)變，創(chuàng)造市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮作用的政策環(huán)境。

　　那么，本輪調(diào)控政策有哪些特點(diǎn)？該負(fù)責(zé)人表示，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控思路很清晰：主要突出優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，明確支持自住和改善性住房需求，維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定。落實(shí)地方政策在維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定方面的主體責(zé)任，有效發(fā)揮地方政府在調(diào)控市場(chǎng)的主動(dòng)性、積極性。

　　好壞地塊要搭配供應(yīng)

　　據(jù)悉，目前對(duì)于“房屋和土地的供求是否過剩”的判斷，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部有不同層面的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，很多研究機(jī)構(gòu)將存量待售商品房去化周期15個(gè)月作為判斷市場(chǎng)的警戒線，土地市場(chǎng)方面一般也將供地后3年作為合理的開發(fā)建設(shè)周期。對(duì)此，該負(fù)責(zé)人表示，對(duì)于超過合同約定開工時(shí)間一年以上未開工，且未開工住宅用地規(guī)模超過5年年均供應(yīng)量的市、縣，應(yīng)該從嚴(yán)控制新增建設(shè)用地規(guī)模。地方各級(jí)政府應(yīng)根據(jù)各類市場(chǎng)指標(biāo)，判定當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)供求情況，國(guó)土部將加強(qiáng)對(duì)地方的督促指導(dǎo)。

　　該負(fù)責(zé)人表示，供求關(guān)系穩(wěn)定是市場(chǎng)平穩(wěn)的基礎(chǔ)和根本，地方在實(shí)施土地供應(yīng)的過程中，要“穩(wěn)定供應(yīng)、均衡供應(yīng)”，充分考慮土地供應(yīng)規(guī)模變化對(duì)未來市場(chǎng)發(fā)展預(yù)期的影響，尤其是負(fù)面影響，不搞“饑餓供應(yīng)”；在季度間也要盡量做好均衡，避免類似年底突擊供地的現(xiàn)象，從而避免市場(chǎng)成交大起大落。

　　該負(fù)責(zé)人說，地方應(yīng)“不同地塊面積和用途的搭配供應(yīng)”。在城市不同位置區(qū)域，可能存在宗地條件差異極大的地塊，差的地塊無人問津，位置較好的地塊容易形成“過度競(jìng)爭(zhēng)”，搭配供應(yīng)可以很好彌補(bǔ)純市場(chǎng)選擇下的市場(chǎng)發(fā)展弊端和不足�，F(xiàn)階段，土地開發(fā)過程中社區(qū)醫(yī)院、幼兒園、養(yǎng)老用房等配套設(shè)施的代建，在某種意義上，也屬于一定程度的搭配供應(yīng)。

　　改變用途不可“任性”

　　據(jù)介紹，土地出讓后改變用途、調(diào)整規(guī)劃的做法，在以往是嚴(yán)格控制的，而本次卻“開了口子”。

　　對(duì)此，該負(fù)責(zé)人表示，“調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件”必須滿足兩個(gè)前提：一是“房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大”，二是“已出讓的未開發(fā)房地產(chǎn)用地”，允許轉(zhuǎn)型的方向很明確，就是“國(guó)家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目”。地方政府與土地使用者要按市場(chǎng)實(shí)際出發(fā)，努力實(shí)現(xiàn)雙贏，促進(jìn)地塊開發(fā)。

　　對(duì)于此舉可能引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，該負(fù)責(zé)人表示，各地在實(shí)際操作過程中，要主動(dòng)接受社會(huì)的監(jiān)督，如集體決策、決策過程公開、決策結(jié)果公開等。

　　此前，國(guó)土部已明確，地方可購(gòu)買在建、已建成商品住房用于棚改安置房和公共租賃住房。從商品房到保障房，土地是不是應(yīng)該從有償出讓轉(zhuǎn)為無償劃撥？土地性質(zhì)要不要轉(zhuǎn)回去？地價(jià)款如何核算和退還？

　　對(duì)于上述問題，該負(fù)責(zé)人表示，實(shí)際上，這個(gè)問題通知也有具體要求，將尚未開工房地產(chǎn)項(xiàng)目用地轉(zhuǎn)變用途、調(diào)整規(guī)劃建設(shè)條件用于棚改安置房和公共租賃住房建設(shè)的，市、縣國(guó)土資源主管部門應(yīng)重新核定相應(yīng)的土地價(jià)款，更改土地出讓合同。重新核定土地價(jià)款，應(yīng)該按照新用途，經(jīng)專業(yè)地價(jià)評(píng)估確定價(jià)款。符合劃撥用地條件的，可以重新辦理劃撥用地手續(xù)，核發(fā)劃撥用地決定書。地價(jià)款按照公平公正公開的原則，由政府與用地方協(xié)商解決。

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