3月24日，2015中國房地產500強測評成果發布。根據授權中國證券報獨家披露的測評報告，2014年500強房地產開發企業總資產均值為257.85億元，同比增長5.99%，而上年同比增幅為20.34%；凈資產均值方面，2014年為65.13億元，同比增長7.59%，增速較2013年下降6.32個百分點。500強房地產開發企業規模增速整體呈現出下滑趨勢，資產規模由快速上升轉變為相對平穩低速增長階段。在行業整體進入平穩增長階段后，企業尋求發展的路徑明顯分化。

　　中國房地產研究會、中國房地產業協會與中國房地產測評中心已連續七年進行此項測評，成為評判房地產開發企業經營實力及行業地位的重要標準。

　　萬科連續七年位居榜首

　　2015中國房地產開發企業500強區域分布延續了近年來相對穩定的基本格局。以500強房地產開發企業的總部所在地作為劃分標準來看，華東、華南和華北三大地區仍然占據榜單大半江山，分別占500強的37.50%、18.00%和14.40%。其中，萬科集團以超群的綜合實力連續七年位居榜首，恒大地產和綠地集團躋身三強，保利地產(10.77,0.210,1.99%)、中國海外、碧桂園、世茂地產、融創中國、龍湖地產和富力地產分列四到十位。其中，融創中國憑借近幾年的快速規模化首次躋身前十。

　　分析近七年進入前100名的企業可以發現，在近七年市場波動明顯且行業競爭日趨激烈的背景下，領先軍團中存在一批持續表現穩定的企業。其中，20強企業就是排名穩定的典型代表，20強企業中連續7年進入前100名的共計17家，更有11家企業連續7年進入20強。

　　2014年，全國商品房銷售仍處高位，但較上年有所下滑。全國商品房銷售面積為12.06億平方米，比上年下降7.6%；商品房銷售額7.63萬億元，下降6.3%。其中，綠地、萬科銷售金額均超過2000億元大關，再度刷新行業紀錄。同時，500強房地產開發企業全年商品房銷售面積總額達3.08億平方米，同比增長1.1%，銷售金額創下3.41萬億元的新高，同比增長4.4%，盡管增速大幅收窄，但在全國商品房銷售小幅下滑的背景下保持增長已經明顯優于全國整體水平。

　　2014年，房地產開發行業集中度不斷提升，馬太效應日趨加強，疊加年內行業景氣程度不佳，行業整合進程有所加速。佳兆業身陷破產重組風波，融創綠城收購一再生變，中小企業也不斷爆出破產消息。相關統計數據顯示，2014年房地產行業并購標的交易超過200起，同比增幅約為80%，并購金額超過千億元，其中跨境并購完成交易超15億美元。

　　融資渠道逐漸恢復

　　2014年年初，幾家上市房企普通股定向增發和債券融資方案先后獲批，房地產再融資渠道開閘預期不斷升溫。2014年9月，央行、銀監會聯合發文《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，鼓勵銀行業金融機構通過發行MBS、發行期限較長的專項金融債券，定向投放房貸；支持符合條件的房地產企業在銀行間債券市場發行債務融資工具。此外，REITs、住房抵押貸款支持證券等金融創新手段也有望成為企業融資渠道的選擇。

　　至此，房地產開發企業資本市場融資渠道逐漸恢復正常。2014年共有20家房地產企業完成定向增發，累計募集資金總額420億元。同時，可轉債(8.00,0.000,0.00%)、中票等其他融資方式也成為房企降低融資成本的重要選擇。

　　隨著融資渠道的不斷回歸，房地產開發企業特別是上市房企對于銀行貸款高度依賴的融資結構逐步改善，且上市房企融資成本的優勢隨之顯現，企業間融資成本差異呈現出顯著的馬太效應。年內萬科、保利分別成功發行中期票據，利率分別為4.7%和4.80%；龍湖年內首次發行人民幣優先票據，息率為6.75%，相比其他融資渠道和其他企業融資成本均相對較低。中小型開發企業年內海外融資等渠道融資成本則大多在8%以上。如云南城投(8.19,0.240,3.02%)以債權收購方式獲9億元借款，利率為10.2%。

　　2014年，房地產開發企業面臨較大的資金面壓力。500強企業資產負債率均值為65.66%，基本與上年持平；凈負債率均值為93.73%，較2013年84.01%的均值提升9.72個百分點，刷新該指標新高。

　　受到2014年前三季度較大的銷售壓力影響，500強房地產開發企業大多放緩了開發節奏，隨著第四季度銷售窗口的打開，企業紛紛加大存貨去化力度。受此影響，2014年500強房地產開發企業存貨均值增長率為8.14%，雖繼續攀升，但增長速度明顯放緩。

　　互聯網思維不斷深入

　　在行業整體進入平穩增長階段后，企業尋求成長發展的路徑明顯分化。恒大進入“多元+規模+品牌”戰略階段，以規模化和多元化發掘持續成長動力；融創通過深耕天津、北京、上海、重慶、杭州、蘇州六大城市的高聚焦戰略和合作并購獲取優質土地資源等方式保持較高的增長速度；而華潤則更重視企業業務發展和財務穩定性，企業運營整體穩健。

　　年內，房地產開發企業對于轉型發展的思考尤其活躍。在市場總量上升空間相對有限且行業集中度加速提升的背景下，如何在產業內保持并提升自身的位置成為所有房地產開發企業面臨的共同問題。目前，房地產開發企業轉型主要分為兩大類別，一種是圍繞房地產開發業務，以提升管理能力、產品競爭能力、打造品牌優勢等為表現形式的業務能力提升的轉型改造；另一種是產業鏈上下游拓展和以資金優勢進入盈利性較強的新行業等為代表的外向轉型。

　　此外，2014年“互聯網思維”受到普遍關注并深入到不少企業內部。一方面互聯網在營銷方面的優勢進一步提升。網上拍賣、秒殺、微博、微信等營銷手段不斷深入，電商、眾籌、O2O等各種模式也逐漸成為房地產營銷的重要模式。除起到顛覆傳播模式和放大傳播效果等作用外，互聯網還成為房地產開發企業提升服務質量的重要途徑。另外也有不少房地產開發企業與互聯網開啟協同發展模式。

　　整體而言，2014年以來，房地產開發企業凈利潤增速繼續低于營業收入增速，加之各地地價不斷走高，房企利潤增長壓力不斷提升，企業正在通過整合資源、變革模式來尋求新的增長點，房地產行業已隨著我國經濟結構調整大勢進入新常態。

　　（海西地產網 吳淑惠輯）