蘭德咨詢總裁宋延慶向《證券日報》記者表示，存貨驟增背后有兩個不得不承認的事實：一是高開發投資額和施工面積意味著今后的潛在供應量非常大；二是許多房企的存貨質量較差，這意味著過半存貨難以消化。

 

　　存貨驟增敲響資金鏈警鐘

 

　　實際上，雖然已公布2014年年報的房企還不到滬深兩市上市房企的四分之一，但其存貨大增的趨勢已經非常明顯。

 

　　根據Wind資訊統計數據發現，按照Wind行業分類，截至3月19日，剔除數據不全的房企，30家上市房企公布2014年年報，存貨總計為5996.78億元，而去年同期則為5147.96億元，攀升了848.82億元，同比上漲幅度為16.49%。

 

　　宋延慶表示，從具體企業來看，與其他業績指標類似，不同企業的存貨情況也在加速分化。在已發布年報的各家企業中，20家企業存貨增長，占比達占65%。其中，5家企業增長50%以上：萊茵置業（7.60, -0.04, -0.52%）增長82%；中房地產（12.04, 0.17, 1.43%）與首創置業均增長65%；華發股份（15.03, 0.08, 0.54%）增長59%；廣宇發展（9.58, -0.28, -2.84%）增長54%。

 

　　“原來的存貨價格有一定上漲，尤其一線城市出讓的土地”。一位業內人士向記者表示，一個地王的誕生意味著前一個地王的解套，可見上漲的這部分存貨貨值非常高。

 

　　存貨驟增背后的另一主要原因是，市場消化存貨的速度減緩。據國家統計局數據顯示，截至2014年末，全國商品房待售面積62169萬平方米，比2013年末增加12874萬平方米，同比增長26.1%，三項指標均創下了歷史新高。

 

　　更令人不安的是，年內施工面積達72.6億平方米，開發投資額比銷售額高出18744億元。宋延慶表示，這意味著市場潛在供應量巨大，供大于求的局面僅是剛剛開始。同時，鑒于產品升級換代速度很快，可能過半再也賣不出去。這對房企的資金鏈可謂重壓。

 

　　過半庫存難以消化

 

　　《證券日報》記者根據Wind資訊統計數據對比發現，與存貨增加，存貨周轉天數減少，去庫存能力強的大型房企相比，中小房企的控盤能力稍顯不足，項目布局過于集中，無法抓住市場窗口期，靈活推盤，項目去化速度較慢，因此存貨增長比例出現超過50%的現象。例如，宣布業務轉型的房企，或者被標桿房企搶占其產品布局“主場”市場份額的房企。

 

　　對此，上海易居房地產研究院研究員嚴躍進曾向《證券日報》記者表示，房企存貨周轉速度下滑可能由多方因素造成，比如企業產品與財務周轉的困難，影響資金的利用效率，或者企業拿地激進擴張等。

 

　　而據宋延慶向《證券日報》記者透露，“近期我們為一些房企做戰略規劃和提供競爭監測報告服務時，重點分析了5家房企的存貨情況。結果顯示，在某三線城市的中小房企的存貨中，已批未售貨值，包括車位、營業房等，占總存貨的70%以上，而存貨中該有的土地儲備幾乎為零。某上市房企，已批未售貨值中，位于二、三線城市的商業地產占比超過40%，不得不轉為被動性持有”。

 

　　宋延慶稱，說得嚴重些，資金投進去了，賣不出去，最終無奈地轉為被動性持有。同時，隨著其他房企的新項目持續入市，“我們預計，許多房企的現有庫存可能過半再也很難賣出去，哪怕是降價”。

 

　　當然，業內不少人認為一線城市的項目好賣。事實上，以北京市場上一些“熱銷”明星樓盤為例，融創西山壹號院中的“樓王”，至今依然待售；鴻坤的林語墅在改名后，銷售還是沒有起色……

 

　　據亞豪機構統計，2015年，北京新入市的豪宅項目將有十多個，預計全年將有20多個豪宅項目在售。據統計，這批豪宅供應量可能達到2000套，而從以往的成交量來看，這類高端豪宅項目年成交量一般維持在100套-150套之間。

 

　　“老項目結轉存貨多，新增項目持續入市，這就是房企2015年普遍所面臨的困境。”宋延慶如是表示。

 

　　據蘭德咨詢監測，近年來，房地產開發凈利潤率以年均1個百分點左右的降幅在持續走低。其表示，測算結果顯示，在凈利率只有10%左右的情況下，如果一個項目投資失敗，可能會吃掉幾個項目的利潤，甚至會導致公司資金鏈斷裂。宋延慶稱，這意味著哪怕是項目中有10%的存貨積壓，也可能會吃掉整個項目的利潤。

 

　　（海西地產網 徐曉虹輯）