3月18日上午，中駿置業控股有限公司在香港召開2014年度業績新聞發布會，就其全年業績等相關問題與媒體進行交流。董事局主席黃朝陽、財務總監李少波等人出席發布會。

　　中駿置業披露的年報顯示，2014年該公司及其合營公司實現合同銷售金額約119.08億元，合同銷售面積約130萬平方米，同比分別上漲約10.1%、28.2%，平均銷售價格為9128元/平方米。期內推盤的區域包括深圳、南昌、泉州、漳州、廊坊以及臨汾等一二三四線城市。

　　在業績會上，中駿置業管理層透露，去年公司將現金回籠作為第一目標，對三四線城市去化較低的項目的銷售單價下調10%-15%，主要就是提高去化率及現金回籠速度。至期末，公司的現金回籠率達91%。

　　“某些城市覺得供需結構非常不好，覺得這些城市可能不會有長期的發展潛力，我們才考慮降價退出來。”黃朝陽強調，公司去年降價的主要是四線城市的項目，而一二線城市都不會考慮降價。

　　在制定2015年銷售目標時，中駿置業也顯得較為謹慎。該公司管理層透露，今年公司的銷售目標定在135億元，同比漲幅13.37%。

　　其中，年內公司的可售貨量為210萬平方米，貨值達230億元，其中上半年主要消化部分庫存，下半年將是集中推盤期；2014年未入賬的銷售額有68億元，也將鎖定于年內入賬。

　　截至2014年底，中駿置業及其合營公司擁有土地儲備總規劃建筑面積約1046萬平方米。從區域分布來看，海峽西岸經濟圈、長三角經濟圈、環渤海經濟圈及珠三角經濟圈的土地儲備占總土地儲備分別約63%、6%、27%及4%。

　　不過，未來中駿置業或并不會參與太多土地收購。黃朝陽表示，今年公司總體的買地金額是45億元，并以住宅為主。具體將深耕福建地區，并考慮在上海、北京、深圳以及南昌共計4個一二線城市買地，而其他三四線城市基本不會涉足。

　　“從人口的流向來講，一二線城市吸附能力還是要強于三四線城市。”黃朝陽表示，考慮到一二線城市土地成本都不低，公司可能會考慮利用一些融資平臺，或者采取合作、小股操盤的形式進行土地開發。

　　財務方面，2014年中駿置業毛利為24.02億元，同比上漲30.2%；毛利率升6.9個百分點至34.9%，主要由于期內中高端樓盤占比多。

　　問及2015年的利潤情況，財務總監李少波表示，由于今年公司交房主要為中端及中高端，毛利率將維持在30%以上，這在行業內已算不錯。

　　黃朝陽也解釋稱，中國城市化進程還在進行，經濟依托房地產的發展還會存在，因此對未來比較看好。“我們到2015年交房的項目還比較多，所以整體的利潤情況也是比較好的。”

　　另外，今年中駿置業將有37億元債務到期，考慮到境外融資成本提高，預期將以發行境內貸款的方式償還債務。該公司管理層表示，目前公司的融資成本在9.5%左右，由于未來要往一線城市發展，負債率將有所增加，不過會控制在70%-80%。

　　以下為中駿置業控股有限公司2014年度業績發布會現場問答實錄：

　　現場提問：今年中駿置業的合同銷售目標會高于去年嗎？管理層剛提到有提價，這是怎么回事？

　　李少波：我們2014年是完成了119億，估計今年整個目標會在135億，增幅是13%左右。其中2014年我們有大概68億左右鎖定到2015年銷售中。另外，我們有大概230億的貨量。

　　提價是指我們確認的銷售收入有提價，因為房子跟其它產品不一樣，基本上我在2014年確認了，這些房子都是在2013年賣的，而2013年市場比較好，所以當時整個價格有提升。

　　從2014年來看，我們在三、四線城市采取了靈活定價策略，價格是有所調整的。具體是把銷售單價調低了，因為要把去化率和現金回籠加快。房地產最重要的就是現金管理一定要非常地好，因為融資成本也很貴，我們去年把現金回籠作為第一大目標，所以就會下調整個別均價。我們去年整個現金回收率達到91%。

　　現場提問：去年降價的幅度是多少？

　　李少波：不同的盤采取了不一樣的措施，基本上降幅可能會在10%到15%之間。但是，降價的樓盤不算多。我們的在售樓盤有30個左右，降價的樓盤只占幾個。因為這部分樓盤去化比較低，我們才會采取降價的手段。

　　黃朝陽：這個還需要補充，并不是所有層面的降價。某些城市供需結構非常不好，覺得這些城市可能不會有長期的發展潛力，我們才考慮降價退出來。降價主要還是四線城市，像龍巖這些地方，而像一二線城市都不會考慮降價。

　　現場提問：今年的毛利率會不會受到去年的影響，入賬的項目毛利率會不會低一點？

　　李少波：2014年，我們交房的部分主要是中端和高端樓盤，所以除了剛才說的價格有所提升，也由于交房的高端物業類別導致毛利率會比較高，毛利率達到34.9%。2015年公司的毛利率還是可以維持在30%以上，在房地產商來說如果能夠維持在30%以上是非常不錯的。

　　為什么2015年會略低？最主要是因為年內交房的部分中，中端和中高端占的比例會比較多一點。

　　現場提問：福州自貿區掛牌會在這幾天進行，公司在2015年有什么新的規劃，在自貿區方面有一些好的發展？

　　黃朝陽：自貿區對福建來講，肯定是一個政策利好。因為福建處在臺海之間的這樣一個重要城市，對促進銷售方面會有一個疊加效應�，F在銷售環境相對寬松，利率降低是利好，再加一個自貿區概念，肯定是一個疊加的利好消息。

　　福建自貿區分成三塊，分別是福州、平潭、廈門。我們公司的國內總部就在廈門自貿區，公司在自貿區也有部分項目。

　　現場提問：一二月份大部分開發商的成交量都下降了，三月的成交量會不會有上升的趨勢？

　　黃朝陽：二月份有春節，成交量肯定是低的。從整體趨勢來看，下半年一定好于上半年，所以近期開發商推盤的節奏不是那么快。我判斷上半年推盤量和銷售量都不會比去年高多少，和去年同期相比應該是相對平穩。

　　但是下半年推盤量一定會多一點，銷售量肯定也會比上半年高，因為上半年就是消化去年剩下的部分庫存，開盤的集中期還會集中在下半年。

　　現場提問：今年公司在拿地方面有什么規劃？

　　黃朝陽：我們拿地還是按既定的戰略進行。福建地區還是堅持深耕細作，福建以外就是一二線城市，現在主要指上海、北京、深圳以及南昌。南昌算二線城市，我們認為部分大型的二線城市也是有潛力的。我們今年總體的買地金額是45億。

　　現在一線城市和好的二線城市土地成本都不會低，所謂的經營就面臨這些問題，所以我們就解決這些問題。我們可能會考慮結合一些融資平臺，或者采取合作、小股操盤的形式進行開發。

　　總體而言，今年上半年土地出讓情況會好于下半年。因為市場一好，大家信心就又上來了�，F在這種房地產常態化形式我們還是遵循自己的原則，合適的地才去拿，價格太高了不考慮。

　　現場提問：公司的負債率這三年都在繼續往上漲，2015年還要買那么多地，負債率會不會繼續增長？

　　黃朝陽：現在我們處于發展階段，又往一線城市走，所以負債率適當還會增加一些，但是我們還是控制在70%到80%。

　　現場提問：公司去拿地主要是以住宅類型為主，還是會考慮商住結合？

　　黃朝陽：目前是以住宅為主，如果地塊位置好，可能會結合一些商辦，但還是以住宅為主。我們要考慮現金流的問題，大家都知道以后寫字樓和商業肯定好，但是公司負債率很高的話會扛不住。

　　現場提問：公司年報里說對今年的樓市還是很樂觀的，您覺得中央在措施方面會怎么利好公司？

　　黃朝陽：現在我們覺得房地產有兩個利好，第一是政策明朗，現在李克強總理提出來政府就管保障房，解決低收入群體的住房需求，商品房交給市場去做。政策明朗后，我們對市場的預判就顯得比較輕松。

　　第二個有利是貨幣相對的寬松。利率往下降已經是一個通道了，我們在房地產方面的財務費用非常高，這一塊如果能夠往下降，對業績表現影響是比較大的。貨幣寬松影響的是銷售，利息影響我們的是業績，所以這兩大利好我們還是看好的。

　　市場也有兩個分化，一個是市場分化，一個是行業的分化。市場分化是一二線城市繼續向好，三四線城市因為供需關系還會比較低迷或者平穩。

　　行業的分化是企業集中度越來越高，幾乎沒有進入房地產的新公司，最后可能100強的集中度，50強的集中度，20強的集中度都會提升。提升以后行業競爭會相對有序，因為原來大家不知道從哪里殺出一匹黑馬，它也不按常理打牌。

　　未來我們還是看好的，因為城市化進程還在進行，中國經濟依托房地產的發展還是存在的。我們到2015年交房的項目還比較多，所以整體的利潤情況也是比較好的。

　　現場提問：您剛才提到利率，現在公司的融資成本大概是多少？

　　黃朝陽：我們大概是9.5%左右，香港房地產公司是2%到3%，如果有方法降下來就非常好。而降低成本還要看大環境，一個國家發展到一定程度利息是不斷下降的，可能八、九十年代利息也是這么高。現在日本、韓國、臺灣的融資成本都是一兩個點。

　　現場提問：這段時間國內融資比香港或者境外融資更容易一點？自從佳兆業事件以后，融資環境是不是困難了很多？

　　黃朝陽：是，國內融資是比境外融資容易，因為降準釋放了流動性。至于佳兆業事件發生后，境外是受到一點影響，國內相對還是沒什么影響。佳兆業事件還是個案，不是經營層面的問題，所以很難研究判斷這家企業到底怎么樣，但境外投資者的投資情緒肯定會受到影響。

　　現場提問：境外融資成本相對會比較低一點，這是否也會影響你們今年融資成本？

　　黃朝陽：我們現在是國內融資大于境外融資，這個比例還會繼續保持，國內融資還是大于境外融資。這還有一個原因，國內融資是可以直接計入成本，抵扣稅收。

　　另外，人民幣升值的走向也在發生變化。之前在境外融資，企業獲得美元融資，人民幣升值會很有利，但現在人民幣在貶值。

　　現場提問：公司短期的負債金額上升得很快，今年要還的這部分資金是多少？

　　管理層：今年要還37億，主要是開發貸款。境外融資是一個渠道，但是現在境外融資窗口期在恢復，出去發債的成本會比佳兆業事件出來前要高。我們還是會利用不同的融資渠道，比如說香港的貸款，但是還是以國內貸款為主。

　　現場提問：公司的業務也有零售部分，其中商鋪組合有沒有一個針對哪個目標客戶？中高檔的客群或者租戶是不是占較少的比例？

　　黃朝陽：我們現在還是體驗式的業態比較多，比如餐飲體驗式的業態。這個現象在福建龍巖市就存在。

　　我們高端的樓盤下面基本不做商業。因為高端的樓盤本身量不是很大，這部分客戶群到外面消費很方便。反倒是是剛需、改善型的大樓盤，這些商戶價值才會高。所以我們高端的樓盤像天逸、尚來，基本上沒有什么商業，有的就是配套一些便利店。

　　現場提問：租戶組合方面，今年會不會有什么調整？

　　黃朝陽：購物中心體驗的比例會加大，零售的比例會調整，包括服裝、電器、超市、電影院以及大的電器店，接下來還有包括星巴克，肯德基、必勝客，還有其他中餐、日本餐等等組合。

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