在2014年樓市的整體低迷中，廈門商業辦公用房市場未能獨善其身。雖然全年供應量有不同程度的增減，但受制于成交量分別下降兩成、三成的局面，2014年廈門商業及辦公用房庫存量進一步增加，去庫存理所當然地成為了今年的重要任務。

　　商業

　　供應同比跌五成

　　仍高于市場需求

　　2014年廈門商業用房供應量19.17萬平方米，同比下降53.9%，創近六年來廈門商業用房供應量的新低；同時，去年廈門商業用房成交面積15.76萬平方米，同比下降20.3%。商業用房成交量明顯回落，出現了近6年來新低，同樣還創造了近年來的最大跌幅。

　　由于供需兩降，2014年商業用房供求比呈現為1:0.82，呈現供大于求的態勢。市場供應量相比去年有較大幅度的下降，但依舊高于市場需求，廈門商業用房的庫存量進一步增多。對于大多開發商而言，“去庫存”或將成為2015年商業用房市場業績如何的重要參考。

　　區域成交方面，2014年成交面積前十名的商業項目中，集美區和思明區各占3個�？傮w上集美區和島內兩區成交面積占成交總量69.1%。而在價格方面，2014年度商業成交均價26348元/平方米，環比下降2.4%，是近6年來首次的成交均價下跌，主要受到成交量前三的項目，都是來自島外低價商鋪影響。未來的一段時間，商業用房價格或將平穩中略有起伏。

　　辦公

　　成交同比跌三成

　　SOHO去化壓力增加

　　與商業類物業一樣，2014年全市辦公物業成交量也呈現下跌態勢，全年共成交48.58萬平方米，同比下降30.8%，成交均價為17396元/平方米，環比上漲1.3%。其中，成交量在2013年實現了跳躍式增長后，去年出現了近六年來的最大跌幅，但成交水平與2011、2012年相近，實際是回歸了常態水平。

　　2014年，全市辦公產品的供應總量為73.93萬平方米，供求比為1:0.66，供大于求的形勢明顯。與成交量下降三成不同的是，供應量同比上漲22.4%，這種此消彼長的現狀無疑使庫存量增加。而從近幾年的辦公市場供應量來看，除2009年受此前金融危機的影響，供應量大幅下挫外，其余年度的供應量相對還是處于高位盤整，在2012年達到頂峰，創下了85.4萬平方米的供應高位后，前年有所回落，去年由于多盤的入市，供應量回升至70萬平方米以上，其中SOHO產品供應占比約六成。

　　近3年來，SOHO這類具備居住屬性的辦公產品保持了很高的活躍度，去年在全市成交的辦公產品中SOHO成交占比約六成，但由于住宅市場限購限貸松綁后，這類型產品喪失了兩大核心優勢，導致去年SOHO的存量急劇攀升，去化速度緩慢，未來面臨的市場壓力驟增。

　　機構看未來

　　戴德梁行：

　　甲級寫字樓租金

　　短期內上漲有限

　　2015 年，廈門甲級寫字樓開始進入密集供應年，預計有近44 萬平方米的新增供應將于2015 年交付， 新增供應以東部兩岸金融中心為主，其次為鷺江道。島外甲級項目，如海滄東南航運中心總部大廈， 及杏林灣商務運營中心12 號樓，預計在2016 年前后入市，標志著廈門甲級寫字樓將拓展至島外。目前全市甲級寫字樓租金的平穩運行，及區域間租金差異的縮小，弱化了個體項目租金對整體租金的沖擊，短期內租金在如此大量新增供應的壓力下，上漲空間非常有限。

　　易居CRIC:

　　商業模式轉型升級勢在必行

　　2014年8月廈門調整放開住房限購措施，政策的松綁使得原來頗具投資競爭優勢的商業地產瞬間喪失了之前的競爭力，加之今年整個樓市低迷的情況，商業市場也受到了影響，投資客趨于謹慎，存量壓力增大。另外，電子商務對零售業的沖擊使得商業地產面臨利潤率下滑的窘境，廈門未來在持續去庫存化的過程中，還將進行業態整合，探索復合型商業模式的道路，新一輪的轉型升級成為必然。

　　立丹行：

　　未來SOHO價格

　　或有較大調整

　　隨著多個SOHO項目入市，去年全市SOHO供應約62萬平方米，同比增長了88%，供應量達到井噴銷售量卻只有約28萬平方米，同比縮減10%，供大于求態勢凸顯，隨著住宅限購政策的松綁，SOHO產品受到沖擊，市場投資熱情明顯減弱。SOHO市場壓力的增大，各項目主動進行了價格調整。相信在嚴峻的市場形勢下，預計后市仍將有較大的價格調整。

　　（海西地產網  翁琳輯）