這是房地產(chǎn)行業(yè)加劇兩極分化的一個(gè)時(shí)段。而在這其中，作為大陸A股地產(chǎn)公司在香港的上市子平臺(tái)，也在各自角力發(fā)展。單從老牌龍頭“萬(wàn)保招金”的H股平臺(tái)而言，除卻保利置業(yè)早在2010年就已突破百億銷售額之外，2014年的百億軍團(tuán)則又添一丁，金地商置。
目前市場(chǎng)對(duì)于金地商置最主要的關(guān)注點(diǎn)則在于，商置公司如何逐漸轉(zhuǎn)軌為其長(zhǎng)期定位的做精品商業(yè)開發(fā)商的目標(biāo)。
金地商置2014年銷售首度破百億
從完成收購(gòu)開始算起，金地商置成立已兩年有余，其似乎已完全跳出了之前星獅地產(chǎn)發(fā)展緩慢的局面。據(jù)其近期公布的數(shù)據(jù)顯示，在2014財(cái)政年度的累計(jì)合約銷售總額約人民幣114.37億元。
據(jù)了解，此前金地商置行政總裁徐家俊曾公開表示截至2015年底，銷售規(guī)模可達(dá)到200億港元，來(lái)自商業(yè)物業(yè)的收入（包括商業(yè)物業(yè)銷售及租金收入）達(dá)70至80億港元，其后五年，將會(huì)集中調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，增加持有物業(yè)比例。
金地商置交出的第二份成績(jī)單顯示出破百億的態(tài)勢(shì)，開始從房地產(chǎn)第四陣營(yíng)向第三陣營(yíng)挺進(jìn)。
“星獅地產(chǎn)本身沒(méi)有什么業(yè)務(wù)延續(xù)到金地商置，所以這個(gè)銷售額主要是看母公司給他注入了多少資產(chǎn)，包括土地和商品房資源。”香港華富嘉洛期貨證券公司研究部主管林子俊向理財(cái)周報(bào)記者表示，金地商置銷售額此度破百億的內(nèi)因，就是在于母公司對(duì)于其的注資力度。
除此之外是市場(chǎng)原因。其認(rèn)為，在2014年年初，上海、深圳、廣州等地已經(jīng)開始逐步取消限購(gòu)政策，在一定程度上對(duì)于推動(dòng)房地產(chǎn)銷售有所幫助；2014年國(guó)內(nèi)GDP從8%下降到三季度的7.3%，促使央行在11月前后開始減息和釋放一些流動(dòng)性帶動(dòng)地產(chǎn)行業(yè)回暖。
可以佐證的是，金地商置今年逾114億銷售額中，最好的成績(jī)出現(xiàn)在12月，完成20.7億。但在9-11月，銷售額分別為11.6、11.1、14.7億，“換言之他是年底這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，把銷售額拉上來(lái)的。”
在2013年10月，金地商置通過(guò)出售股份的方式，向母公司金地集團(tuán)購(gòu)買了北京、沈陽(yáng)、西安等6個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目，代價(jià)約12.73億港元。據(jù)理財(cái)周報(bào)記者初步統(tǒng)計(jì)，這些項(xiàng)目的建筑面積共約150萬(wàn)平方米。
“（金地集團(tuán)）在2013年注入這些項(xiàng)目，到2014年應(yīng)該是進(jìn)入銷售期了。100多萬(wàn)方產(chǎn)生100多億的銷售額，應(yīng)該說(shuō)是很正常的事情，而如果說(shuō)這些項(xiàng)目都在2014年開售的話，100億的銷售額就可以理解了。”克而瑞信息集團(tuán)研究中心經(jīng)理朱一鳴解釋道。
其還表示，“雖然說(shuō)他之前定位是做商業(yè)地產(chǎn)，但是為了盡快產(chǎn)生收入效益，所以加大了住宅這方面的注入力度。”
而對(duì)此問(wèn)題，金地商置方面則向理財(cái)周報(bào)記者表示，短期內(nèi)實(shí)行持有型和銷售型產(chǎn)品線并重的策略，住宅項(xiàng)目盡量沿用金地集團(tuán)現(xiàn)有的產(chǎn)品線，加快項(xiàng)目的開發(fā)速度，迅速實(shí)現(xiàn)銷售收入，從而實(shí)現(xiàn)商置的規(guī)模擴(kuò)張。商置希望在打造優(yōu)秀商業(yè)物業(yè)的同時(shí)，提高項(xiàng)目住宅部分的物業(yè)附加值，提高資金周轉(zhuǎn)效率。
主要銷售來(lái)源為住宅
當(dāng)然，從機(jī)構(gòu)人士看來(lái)，最為注重的還是金地商置怎樣逐步轉(zhuǎn)軌到完全通過(guò)商業(yè)運(yùn)作進(jìn)行擴(kuò)張。
如前所述，目前金地商置的主要收入來(lái)源仍為住宅項(xiàng)目回款，“我們?cè)谏讨玫?014年半年報(bào)看到，租金主要依靠深圳南山威新科技園和北京搜狐大廈，收入為7300萬(wàn)人民幣，和同期累計(jì)銷售額38.9億人民幣相比份額很小，換言之目前與公司此前希望的五年后租金收入擴(kuò)大到10億，還有相當(dāng)大的距離，可以說(shuō)其目前80%-90%以上還是以發(fā)展商品房為主。”前述研究員林子俊總結(jié)道。
就在2014年年末，金地商置再度出售部分股權(quán)。除了將大部分股權(quán)出售給現(xiàn)有董事會(huì)股東、獨(dú)立董事之外，更引人關(guān)注的則是其通過(guò)此次行為引入兩大投資者，Sino Water（國(guó)投為實(shí)際控股人）和OUE Lippo（華聯(lián)力寶）。由于OUE是一家商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)能力較強(qiáng)的公司，此舉則又為市場(chǎng)對(duì)金地商置在商業(yè)地產(chǎn)的決心增添一份信心。
從金地商置本身而言，其一再對(duì)記者強(qiáng)調(diào)的便是，在長(zhǎng)期發(fā)展策略上選擇做城市精品商業(yè)開發(fā)商；短期內(nèi)通過(guò)持有1至2個(gè)核心城市核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目，打造行業(yè)標(biāo)桿。目前，商置將集中精力在一線及部分具備較高發(fā)展?jié)摿Φ亩�城市拿地，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。
資料顯示，2013年金地商置通過(guò)全資子公司威新在3、5月分別獲得沈陽(yáng)三塊和大連一塊地皮，用于發(fā)展舒適低密社區(qū)；并在12月獲取沈陽(yáng)一塊地皮作住宅用途。8月，通過(guò)全資公司鑾盛投資獲得西安兩塊地皮，用于發(fā)展舒適住宅社區(qū)。
2014年，其僅拿下杭州一塊土地，準(zhǔn)備做商業(yè)用途。對(duì)此塊土地入手的初衷，金地商置向記者表示，“正因?yàn)?014年杭州市場(chǎng)處于底部，地價(jià)比較合理。同時(shí)杭州地塊規(guī)劃以持有商業(yè)物業(yè)為主，銷售市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)本項(xiàng)目影響有限。本地塊未來(lái)計(jì)劃打造成為區(qū)域型家庭生活中心。”
關(guān)于協(xié)同穩(wěn)盛投資聯(lián)合拿地的方式，商置公司向記者表示，合作拿地提高商置財(cái)務(wù)靈活性，在保持較低負(fù)債率的情況下，加快實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張，這些地塊依然由商置負(fù)責(zé)開發(fā)，穩(wěn)盛投資為財(cái)務(wù)投資人。
“萬(wàn)保招金”的香港子公司
作為房地產(chǎn)行業(yè)的老牌公司，“萬(wàn)保招金”早已陸續(xù)在香港地區(qū)布局子公司。從萬(wàn)科收購(gòu)南聯(lián)地產(chǎn)更名為萬(wàn)科置業(yè)海外，到保利置業(yè)，還有招商局地產(chǎn)收購(gòu)東力實(shí)業(yè)，和金地集團(tuán)收購(gòu)星獅地產(chǎn)。
當(dāng)然這些香港子公司的設(shè)立初衷不甚相同。
“在香港，比較認(rèn)同的一個(gè)觀點(diǎn)是，萬(wàn)科收購(gòu)南聯(lián)，是為了進(jìn)軍海外做準(zhǔn)備。”林子俊解釋道，彼時(shí)南聯(lián)地產(chǎn)旗下的麗晶中心是資質(zhì)良好的資產(chǎn)，且其旗下一些土地資源每年仍在升值。萬(wàn)科還積極與香港地產(chǎn)公司聯(lián)合在港投地，吸取香港和外國(guó)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。
而招商與保利在香港的子公司，則初衷相似，主要是為拓展更便宜的融資渠道。“優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)公司在香港發(fā)行點(diǎn)心債一般是6%-7%的回報(bào)率，但是在國(guó)內(nèi)發(fā)債就要達(dá)到10%-11%才能吸引足夠資本，中間大概有5%左右的價(jià)格差。”
目前而言，機(jī)構(gòu)們暫時(shí)尚未看到金地商置在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的成果，但卻從集團(tuán)公司對(duì)商置公司的多次資產(chǎn)轉(zhuǎn)換可以一窺集團(tuán)的支持。
“比如商置公司以股份代替12億現(xiàn)金向母公司買六個(gè)項(xiàng)目，現(xiàn)在股價(jià)貶值了一半，算起來(lái)從中還賺了6億；還有此前在西安以商置的名義通過(guò)穩(wěn)盛投資拿了兩塊地皮，當(dāng)時(shí)花費(fèi)6億多，后來(lái)在2014年加上另一地塊一同出售給母公司，從這里他純賺的利潤(rùn)大概2.2億。”華富嘉洛分析師林子俊向記者計(jì)算道。
當(dāng)然，相對(duì)不同之處還在于保利與金地在地產(chǎn)子公司的基礎(chǔ)上，另有金融層面的布局。
“保利置業(yè)有一部分證券投資的資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，所以是從純地產(chǎn)公司變成了略帶綜合性的公司。”前述分析師補(bǔ)充道。
（海西地產(chǎn)網(wǎng) 徐曉虹輯）
