因為土地資源稀缺，房企在深圳獲取地塊多通過舊改，而萬科這兩次的拿地卻稍顯另類。
繼以BOT形式進駐熱點區域前海后，近日，萬科又通過投標方式中標深圳地鐵發布的紅樹灣物業開發項目合作開發及BT融資建設標書。
分析認為，因為紅樹灣物業位于南山區深圳灣片區，優越地理位置為未來潛在收益提供保證或是萬科競標該項目的緣由。
同時，通過BT形式，一方面可為業主方解決資金問題，另一方面企業也獲得了在核心區域開發項目的資格，于雙方而言都是一次互利行為。
BT開發模式
事實上，萬科此次中標的項目為地鐵上蓋項目，項目位于深圳灣超級總部基地范圍內，是深圳地鐵蛇口線、梅林線及機場線的交會站點。
資料顯示，該宗地編號為T207-0048，規劃用地面積6.83萬平方米，計容積率建筑面積41.9萬平方米，規劃限高400米。項目由深灣一路、深灣二路、白石三道、白石四道圍合而成的方型區域，開發建筑面積達57萬平方米。地塊將于2015年6月30日開工、2021年12月31日竣工。
招標公告披露，在項目用地不發生轉移登記的前提下，由牽頭方萬科支付投標確定的對價45.3億元后獲得項目49%權益，與深圳地鐵按51%：49%的比例進行全項目投資，并獲得相應權益，承擔相應風險。
換而言之，上述開發形式即為BT開發模式，即深圳地鐵利用非政府資金來進行非經營性基礎設施建設項目的建設。
據介紹，BT項目最大的風險往往來自于建設承包人無力歸還金融機構貸款，因此往往對企業的資金實力要求較高。
于該樁交易中，分析認為，實際上是萬科分解了深圳地鐵的資金問題，而其也相應獲得了進入核心區域發展的機會。
在權益分配方面，招標公告披露，商務公寓和辦公物業等可銷售物業銷售后按權益比例分配稅后利潤，未銷售的商業和酒店等由招標人和牽頭方（開發）共同持有。雙方共同組建項目管理經營公司負責項目開發建設工作，負責全部持有型物業的后續經營管理工作。
基于公告透露的信息，分析指出，未來萬科的收益即為銷售物業的分配稅后利潤、及持有型物業的經營性收入。這也意味著，項目銷售利潤高低及經營性物業收入的好壞決定萬科從該項目獲得的投資收益的多少。
就萬科參與該項目建設，世聯行華南區綜合體顧問總監左文曦表示，萬科參與該項目存在的不確定性，除項目本身存在的銷售不確定性外，項目商務公寓和辦公物業體量較大，而且并非全部銷售，因此未來商業及酒店運營管理或是萬科面臨的挑戰之一。
“BT”擴張術
即便目前項目開發還存在一定不確定性，但縱觀萬科目前在深圳的布局，多項目都集中在關外的龍華及龍崗區，因此伴隨該項目的中標，無疑增加了其在深圳核心區域的布局。
對于此次中標，分析認為萬科通過BT形式參與進而獲得紅樹灣地鐵上蓋項目的開發及經營權無疑是其高明之舉。
值得一提的是，若仔細觀察萬科近年來在深圳的發展，不難發現其獲取新項目多為BOT代建項目或配建項目。
從已公開的信息來看，去年至今萬科于深圳共獲取三個項目，分別為：去年8月份萬科中標前海企業公館BOT項目、去年9月份萬科以54億元獲得的深圳南山留仙洞501-0069號總部基地項目，及此次中標的紅樹灣項目。
其中，前海企業公館BOT項目建筑面積為9萬平方米，預計總投資8億元，項目主要為首批在前海辦公的企業提供服務，將由萬科建設并運營8年后，移交給前海管理局。
南山留仙洞501-0069號總部基地項目，整體占地約39.4萬平米，計容總建筑面積約133.55萬平米，其中建設用地面積約15.4萬平方米，將建設研發用房、商業用地、商務公寓等，綠地約12.7萬平方米，道路約11.3萬平方米。
同時，在總建面133.551萬平方米中，有60.5萬平方米用地為研發用房，建成后將歸還政府，剩余部分萬科可選擇持有或者銷售。
“萬科雖然有意在公開市場拿地，最終卻因單價過高而不符合預期而放棄，但通過參與BT項目及配建公益性質項目獲得核心區域的開發運營權，或也是其另的類擴張方式，且也符合其城市配套服務商的定位”，相關業內如此分析稱。
此外，另有分析也指出，萬科不斷通過BT及BOT方式獲得入場資格或也與目前深圳土地資源稀缺現狀對自身發展造成一定約束有關系。
分析稱，由于深圳核心區域土地資源出讓一直較少，萬科獲取新項目機會也相應減少，相比佳兆業這些舊改專業戶而言，其也缺乏相應舊改優勢，因此以代建或配建方式參與就成為了萬科的選擇。
（海西地產網 徐曉虹輯）
