伴隨高級副總裁肖莉的離職，外界也唏噓曾被王石稱為“夢幻組合”的班底，如今人數已只剩三分之一。

　　但老臣離去，新兵進來，在以變革為宗旨的郁亮時代，萬科開始忙著轉型，也開始忙著王石曾不中意的商業地產。

　　11月11日，領匯房地產投資信托基金公告宣布，就收購深圳萬科廣場已與萬科簽訂無約束力意向書。

　　根據公告，領匯擬洽購萬科旗下位于深圳的龍崗萬科商場八成權益，包括若干臨街商鋪及停車位。

　　作價方面，市場預計以當下龍崗區域價格水平計算，該商場總值逾20億元。

　　而具體交易進展上，領匯行政總裁黃國龍11月12日對媒體表示，需數月后才能完成收購。

　　資料顯示，去年12月開幕的龍崗萬科商場位于深圳龍崗中心城區，包括購物商場、街鋪及泊車位在內，總樓面面積逾100萬平方尺，其中商戶包括精品超級市場、零售品牌、戲院及溜冰場等。

　　20億引入領匯

　　雖然市場曾多次傳出萬科擬出售旗下深圳萬科廣場權益，但消息最終均未得以證實，依此次領匯發布的最新公告來看，萬科著實早已有想法將該項目出售，而出售對象正是領匯。

　　因早前不止一次對外透露會將旗下商業出售，同時宣布會由自身成立的商業管理公司去運營，因此，對于萬科此次出售商業物業，在相關分析師看來并不是意料之外。

　　而為何首先出售的是深圳萬科廣場，相關分析認為這或是萬科與領匯商量后，認為最適合合作的項目。

　　分析指，一方面是領匯基金擬在珠三角尤其是深圳龍華、寶安獲得運營成熟物業的意愿較為強烈，而就萬科而言，深圳萬科廣場首當其沖。

　　其次，選擇購入萬科廣場權益，或者也是領匯充分考慮了深圳萬科廣場未來發展前景的結果。

　　對于該項目發展前景，戴德梁行華南及華西區研究部董事張曉端表示，該項目因處于深圳關外的龍崗中心區，相對于關內商業物業競爭壓力相對較小。

　　同時，龍崗除cocopark外，成熟商業物業較少，購買力也相對充足。再加上目前該項目運營逐漸成熟，具備一定的投資價值，若最終能能促成交易，對雙方來說都較為劃算。

　　另外，就萬科出售萬科廣場的考慮，銀河證券分析師陳智旭表示，因為深圳萬科廣場10萬平方米的規模并不大，再者目前萬科的資產負債率，現金流水平都較為健康，因此萬科此次出售項目并非出于盈利考慮。

　　“萬科或希望將資產授予領匯后，在后期項目的運營管理中，逐漸深化與領匯的合作，從而學習更多領匯的商業運營經驗”。

　　至于今后具體合作細節上，陳智旭認為，根據披露信息，交易完成后領匯持有項目八成權益，而萬科僅保留兩成權益，所以領匯或會主導該項目的運營；同時雖然萬科更多的是學習，但猜測其也不會放棄參與管理該項目的權利。

　　萬科商業“道路與夢想”

　　雖然此次與領匯的合作，表面看僅是一次單一物業的出讓動作，但若縱觀萬科目前整體商業發展，不難發現，包括北京的金隅萬科廣場、深圳的壹海城等商業合作項目，都是在項目前期就已確定合作方。

　　若此次萬科將深圳萬科廣場八成權益出售予領匯，將是萬科商業發展史上為數不多的通過二級市場出售商業物業。

　　事實上，在去年12月領匯宣布與萬科簽訂合作協議時，就有分析猜測，領匯與萬科合作或有兩大方向，包括向萬科購買商場項目，及領匯作成為萬科旗下商場管理人。

　　當時的分析更傾向于后者，因為成為管理人付出的投資不大、風險較小及回報亦不錯。

　　同時，于萬科而言，不僅能進一步吸取領匯零售物業的管理運營方面豐富的經驗，還能間接享受領匯基金在融資方面的優勢。

　　但如今看來，領匯基金不僅僅是想以管理人的身份介入萬科商業項目當中，這也意味著，不排除未來萬科將授予更多項目給領匯的可能。

　　值得一提的是，除與領匯合作外，早前萬科還透露正尋求與美國凱雷合作的機會，即與凱雷成立商業地產合作平臺，然后該平臺通過收購股權或資產的方式收購公司部分商業物業。

　　對此，相關分析師認為，目前來看雖都是以學習經驗為主，但萬科與領匯的合作，更多的是學習商業運營的經驗，而與凱雷的合作則更多學習小股操盤的業務模式，二者是相輔相成的。

　　另外，針對萬科上述一系列的合作動作，分析還指出，與國際資本巨頭對接除有利公司學習海外成熟經驗，對公司商業物業發展起到積極作用外，尋求合作的主旨還是想通過將資產出售給資金實力強的合作伙伴，實現未來將其商業物業以資產證券化形式退出。

　　（海西地產網 張喵喵輯）