8月28日，禹洲地產股份有限公司在香港發布中期業績。禹洲地產主席兼首席執行官林龍安出席現場，并表示對下半年房地產市場預期較為樂觀，且禹洲旗下廈門和合肥的項目售價還將有些許上調。

　　2014年1-6月，禹洲地產合同銷售金額53.10億元，累計銷售面積50.36萬平方米，營業收入39.24億元，同比上升280%。此外，禹洲地產上半年毛利表現突出，毛利同比增加328%至14.15億元，毛利率36.1%，股東應占利潤同比增長270%至5.59億元。

　　對此，禹洲地產財務總監邱于賡解釋稱，公司并未采取降價措施，對于毛利和毛利率的上漲給予了支撐，“上半年公司沒有對價格做調整，而且廈門、合肥部分項目價格還在上調”，其稱今年禹洲地產毛利率有把握可保持30%的水平。

　　數據顯示，2014年上半年禹洲地產平均售價為10546元/平方米，較2013年10499元/平方米均價略有上升。禹洲地產執行總裁蔡明輝表示，綜合考慮下半年可售貨量、去化率及銷售措施，公司對全年132億元目標保持信心。

　　“從加強推盤的渠道和方式還有力度來看，能夠實現今年的銷售目標，我們也不會采取降價來達到我們的銷售目標”，蔡明輝如是強調。

　　據蔡明輝透露，下半年禹洲地產可售貨量為150萬平方米，在已經進入的城市中共有24個項目，并預計將推出位于上海、合肥、田徑和福州的4個全新項目。

　　此外，對于近期福建、合肥等地的限購放開，林龍安也持有較為樂觀的判斷，“下半年市場應該會比上半年更好一些，廈門和合肥板塊價格會略微上升一點。”

　　按照區域劃分，廈門和合肥為禹洲地產的銷售主力貢獻區，兩地已確認銷售金額占比超過90%。而在拿地方面，大本營海西區域同樣也是禹洲地產拓展的重點區域。

　　“包括廈門、福州、上海、合肥、天津以及海西、長三級及環渤海板塊的一二線城市是我們的拓展重點”，林龍安表示，禹洲的買地準則很明確，尤其在上述板塊外的三線城市均不在拿地考慮范圍。

　　此外，在公布中期業績的同時，禹洲地產也正式公告收購香港一舊樓重建項目。林龍安表示，香港項目是其走向國際化的首個嘗試，但禹洲地產現階段以國內市場為主。據其透露，該項目位于中環堅道，將建成為27層的高端住宅物業。

　　以下是禹洲地產股份有限公司2014年度中期業績發布會現場問答實錄：

　　現場提問：上半年禹洲采取了哪些促銷方法？會不會有一些降價的措施？公司為什么不考慮發永續債？

　　蔡明輝：

　　今年的整個銷售過程中，市場是屬于波動比較大的態勢，禹洲地產也采取了各種方式促銷。首先有采取“老帶新”優惠，禹洲地產20年的開發中積累了大量老客戶，這些老客戶是我們非常忠誠的客戶伙伴，透過他們老帶新，給予一定的回報，讓他們向社會推薦我們的產品，這是主要手段之一。第二個，通過合理的定價，根據市場情況合理定價。第三個，提高我們的產品品質，提高產品的性價比，讓客戶用同樣的錢買到更好的產品。第四個，通過團購和一些公司、企業、單位合作，主要是用這些手段來大力推廣。

　　邱于賡：

　　任何融資方式我們都會考慮，前提是成本要低一點。我們總的融資成本加起來是8.5%，凈利只有7%多，如果永續在市場上做頭兩年利率是10%到13%左右，對于我們來講這種成本偏高了，目前從資金和發展來看，沒有必要借永續債。

　　現場提問：禹洲在香港收購了一個項目，這個項目會建高級住宅嗎？今后會不會繼續在香港尋找項目？是買地塊還是尋找一些小的項目發展？

　　林龍安：

　　我們今天有一個公告，在香港收購了一個海外物業公司，這本身是公司實力的進一步表示。禹洲開始有意識地拓展海外市場，標志著公司開始走向國際化，讓公司業務進一步壯大。

　　第二個，禹洲主力業務仍然是中國大陸市場，公司會堅定不移的“立足海西，建設中國”的戰略，開拓海西、長三角和環渤海板塊。我們拓展海外市場的步伐會比較謹慎，不會盲目大舉進攻，會尋找適當的機會，配合集團的業務發展做出有力的判斷。

　　香港這個項目是舊樓重建，將做一個27層的高端物業，面積是3.3萬尺左右，而且這塊地位于堅道，是一個半山的好位置。公司對于香港房地產市場前景還是有期待的，這是個良好的機遇，也是公司第一次在香港本土開發。

　　現場提問：香港這個物業會變成大型的公寓還是酒店？這個物業大約要投資多少資金？

　　邱于賡：

　　這個項目改造成酒店的過程比較長，耗費的時間也比較長，所以我們不會考慮，我們會作為住宅開發，有可能會出租或者出售，下面的商業也是同樣的操作方法。

　　這個項目幾乎不需要什么自有資金去開發，因為我們可以通過銀行貸款，貸款大約接近我們收購的價格，另外可能會通過預售或者通過其他模式籌到資金，所以這個項目真正需要的資金不多。

　　現場提問：這個項目可建的樓面面積是多少？為什么會選擇香港樓市火熱的時候進入香港買住宅的重建項目？公司打算國際化嗎？現在有沒有在看其他地方的項目？

　　林龍安：

　　這個項目總建筑面積是3.3萬尺，重建完作為高端物業來出售。我們跟蹤這個項目有一段時間了，不是說在高峰期才拿的，應該說在前不久已經談了很長時間。第二個，我們對香港樓市前景還是很期待的。第三個，這個項目地段優勢很明顯，可以滿足中環高級白領階層的需求，所以我們還是充滿信心的。

　　至于說公司是不是在開拓海外眾多市場，我再強調一下，公司仍然以中國大陸市場為主，堅定不移執行立足海西，建設中國，立足海西板塊、長三角、環渤海板塊在一二線城市拓展。香港的這個投資只是嘗試，一方面是公司實力的進一步表現，另外是讓公司走向國際化的一個嘗試。

　　現場提問：下半年的推貨量是多少，會不會考慮有一些降價的措施來促進銷售業績？上半年土地拓展相對少一些，公司在福建省外的土地拓展的策略是怎么樣的？

　　蔡明輝：

　　今年下半年我們整個推盤的總量大概是150萬平方米，在我們已經進入的城市里面有24個項目。今年能夠確保全年業績的完成，在銷售方面，每個城市加強推盤力度，還有加強產品的組合，主要是通過老帶新，還有合理的定價、團購、提高產品性價比等等手段，讓客戶用同樣的錢能夠買到更好的產品，增強他們的購買欲望，實現我們整個銷售的目標。

　　因為我們在銷售的量上面能夠得到保證，在產品的性價比上能夠得到客戶的擁護，另外我們加強推盤的渠道和方式還有力度能夠保證實現今年的銷售目標。我們也不會采取降價，從而產生市場上的惡性競爭來達到我們的銷售目標。

　　下半年我們在土地獲取方面，首先立足海西，因為海西是我們未來發展的重點。另外，我們會重點在已經進入的一、二線城市進一步拓展，因為我們目前在省外進入的主要都是大城市，像上海、天津、福州、廈門這些大城市加強土地儲備。對于省外的市場，一、二線城市，尤其是省會城市我們會重點關注土地市場的信息，利用市場的機會加強收購和兼并，通過這些手段來保證我們充裕的土地儲備。

　　現場提問：剛才說下半年買地力度會加大，有沒有預算，大概會用多少錢買地？有沒有定一個買地的目標？

　　林龍安：

　　我們買地會加大力度，作為一個上市公司，我們一直很重視負債率，去年是70%多，現在降到了67%左右。對董事會來講，對集團來講，要求團隊以銷售來加大現金，強調銷售是第一要務，然后來布局土地儲備，而不是盲目地去拿多少土地。

　　我們下半年第四季度可以有30億左右的錢用來購置土地，當然我們還會強化我們的銷售進度，如果銷售能夠超標，或者銷售能夠更好，我們可能布局會更快，而且我們整個戰略布局會更好。

　　我們買地的準則很明確，除了我們已經進入的一、二線城市布局以外，包括海西、廈門、福州，然后是上海、合肥、天津，還有這三個板塊的熱點城市，其他城市我們不考慮，特別是三線城市我們不考慮。

　　現場提問：那30億的土地預算里面具體打算會用掉多少，還是30億全部用掉？

　　林龍安：

　　這個根據機會來看，如果有好的項目，我們就全部用出去。

　　現場提問：合肥、福建都說要放開限購，公司怎么看待這個市場走向？價格方面會不會做調整？

　　林龍安：

　　下半年市場應該會比上半年更好一些，會更透明化，更陽光一點。價格方面，廈門和合肥板塊會略微上升一點，其他地方我們會根據每個城市的情況來調整。

　　現場提問：下半年150萬平方米估計有多少貨值？

　　邱于賡：

　　貨值大約120億-150億港元左右，所以有把握做到全年目標，因為下半年的市場有放松。當然這兩個月還反映不出來，再之后則會有所改善。

　　現場提問：上半年公司的毛利率也比較高，下半年會不會犧牲一些毛利率增加銷售量？

　　邱于賡

　　上半年毛利率大概接近40%，全年整體毛利率比較有把握在30%以上。犧牲部分毛利率可以增加銷售量，但是我們會衡量現金需要和毛利率水平。因為售價低了去化可以加快，但賺得利潤就少了，所以在現金方面有必要時才會犧牲毛利去回款。

　　當然如果有好的地塊出現，不排除犧牲一點點毛利率去回流現金，但如果沒有合適的項目也沒有必要，因為我們資金壓力其實很小，一年到期債務20億，沒有信托也沒有高利息負債，現金有70多億。所以銷售的壓力很小，沒有必要急著增加銷售量，主要還是看整體的市場情況。

　　（海西地產網 吳淑惠輯）