在市場走淡，融資通道收窄之后，房地產企業在“掘金”的路上可謂是各顯神通。

　　6月29日，上實發展發布公告稱，其子公司上海上實城市發展投資有限公司斥資5億元參股上海實銀資產管理有限公司，基金首期募資25億元將用于上實發展的自有項目融資。

　　雖然房企控股或成立基金公司為自有項目“輸血”已成為一種趨勢，但在德信資本董事長陳義楓看來，開發商合伙設立房地產基金實質上是自我融資的一種操作模式，屬于階段性的產物。

　　其指出，由于這種模式是對內投資，不一定具有市場的擴張性，并且從理論上來講，項目的獨立性會受到影響。

　　出資5億合伙設基金

　　上實發展公告顯示，此次上實城發出資5億元與上海阜華投資管理中心、中信信誠資產管理有限公司作為有限合伙企業的有限合伙人(LP)共同出資，其參股公司上海實銀資產管理有限公司作為普通合伙人(GP)，發起設立“上海實銀城市發展投資基金I期”。

　　實銀基金主要投資方向為直接或間接(通過設立子基金)以包括但不限于股權、夾層、債權、直接資產收購、租賃等方式對滿足投資標準的房地產相關公司及項目進行投資。

　　據悉，實銀基金首期募集資金規模預計為25億元，并由實銀資管作為管理人進行基金管理，而首期募得的資金將用于投資上實發展的優質股權項目、市場優質項目、舊區改造項目、外部并購項目等。

　　根據合伙協議，全體合伙人認繳總規模擬定為25億元(以全體合伙人實繳出資總額為準)。其中，上實城發作為基石有限合伙人認繳不低于5億元；阜華投資作為基石認繳不低于5億元；而信誠資管通過發行專項資產管理計劃的形式認繳不低于15億元；另外，實銀資管作為普通合伙人，應認繳不高于合伙企業總體規模1%的出資。

　　關于此次對外投資，上實發展方面表示，之所以發起設立房地產基金，一方面是通過國有企業與民營及金融機構的戰略合作，推動核心產業市場化機制建設；另一方面，基金以投資公司及市場外部優質項目為目標，也有助于上實發展發揮房地產上市公司的專業和品牌優勢，提供項目儲備、尋找、開發的產業價值鏈服務，并加快推動其主業發展，做大地產金融投資。

　　相關分析指出，房企發起成立基金公司的目的不外乎兩個，一是延長房地產產業鏈，借此發展房地產金融，另外則是出于自身融資的需要。

　　而對此，德信資本董事長陳義楓在接受觀點地產新媒體采訪亦表示，開發商合伙設立房地產基金實質上是自我融資，但這種對內投資模式不一定具有市場的擴張性。

　　事實上，當前開發商自設房地產基金，并投資自己項目在國內已較為常見，在這方面，萬科、金地、復地等開發商已有先例。

　　募資疑慮仍存

　　然而，在傳統的概念中，資產管理機構，最根本的一項責任就是保護投資者利益，忠實于投資者，而房企自設基金，并將募得資金輸血自身項目無疑與傳統的基金概念背道而馳。

　　對此，中投顧問高級研究員鄭宇潔就明確表示，如果房企既作為投資管理者，又作為投資標的企業，其中就存在缺乏獨立監管、難以保障基金安全的問題。

　　“要想保持項目獨立性，除非設立第三方獨立監管組織，如讓銀行承擔資金監管的角色。”其如是表態。

　　而早前，鼎信長城基金董事長章華亦指出，很多房企發起成立基金主要還是作為自己內部的融資渠道，并未按基金原有的概念去做，這種基金不利于創造品牌，永遠是內部融資的概念。

　　實際上，作為該基金模式，在資本市場的受歡迎程度亦非絕對理想，這從此前其他房企設立的地產基金遇冷便可窺見一斑。

　　此外，除卻不受投資者追捧外，在監管方面，該種基金模式目前亦有空白。其中，鄭宇潔介紹到，因為私募基金本身的復雜性、隱蔽性，從國家層面而言，至今沒有一個法律、行政法規或者部門規章效力級別的文件對私募股權基金做出明確和完整的規定。

　　分析指出，監管的不到位也意味著投資者的利益有可能陷入模棱兩可的狀態，再加上基金公司對項目的選擇和把關也較為薄弱，這將使得基金的敞口風險加大。

　　（海西地產網 吳淑惠輯）