【事件】日前，一份據稱由福建省政府出具但“不紅頭不印章”的、名為《關于促進房地產市場持續健康發展的十條措施》的文件在各大媒體傳得沸沸揚揚。涉及調整普通住房標準、放寬限購及第二套認定、貸款利率及稅收優惠優惠、放寬預售許可及價格管制、擴大土地供應及簡化開發審批、鼓勵開發及購買綠色建筑等十條政策，即為“閩十條”。正值之前溫州、杭州、長沙、常州等地意欲松綁調控之際，“閩十條”旋即被視作救市舉措。

　　【點評】CRIC楊科偉

　　經CRIC研究中心向克而瑞福建機構及部分開發企業核實確認，均明確表示沒有確認這一信息。因為有3月份南京市“寧七條”的先例，加之樓市調控市場化、地方化的大趨勢，暫且不論真假，我們不妨對其本身進行解讀。

　　福建房地產市場各項指標顯示其并沒有強烈的刺激沖動

　　審視一個區域房地產市場狀況，看什么？首先，短期關注供求比。一般來說，供求比在0.8-1.2之間較為平衡，高于1.2市場呈現供過于求，低于0.8則為供不應求。縱觀福建省房地產市場份額最大的廈門市和福州市，自2009年至今，多數年份均呈現供求平衡，2009年出現明顯供不應求，而2011年明顯供過于求。其次，中期關注庫存消化周期。一般來說，消化周期在12個月左右較為平衡。到2014年1季度末，廈門、福州、泉州新建商品住宅庫存量及消化周期都處于正常范圍，而不像此前媒體報道的杭州、青島、寧波那樣消化周期都超過20個月；再次，長期關注土地消化周期。據克而瑞監測數據顯示，福建省的主要城市土地消化周期都相對健康，福州和廈門在2年左右，泉州及其他在1.5年左右，這一指標遠健康與二線及三四線其他城市，超過10個二線城市土地消化周期在3年左右，寧波更達6年，超過9個三四線城市在5年以上，武威更達12.9年。

　　盡管從整體情況來看，我們不認為福建省有被其他城市更迫切的“救市”沖動。但不可否認的是，在市場規模持續擴張的背景下，福建省房地產市場還是有隱患的。

　　以省會福州為例，雖然市場整體庫存并不高，但結構分布存在嚴重問題。福州市內五區180平方米以上大戶型房源有78萬平方米，占比高達32%，消化周期達30.62個月，呈現嚴重供過于求；需求量最大的90-125平方米的房源，庫存僅夠6.6個月，70-90平方米房源庫存更是僅能消化5.7個月，呈現嚴重的供不應求。其次是房價，2013年福州市內五區新建商品住宅價格漲幅高達20%左右，對于首置首改剛需來說，量價齊升的格局已經消耗大量的有效客戶資源，需求不再可能一直高位的延續。

　　促供應、釋需求，或將加劇供求壓力

　　從網傳的“閩十條”來看，內容涉及調整普通住房標準、放寬限購及第二套認定、貸款利率及稅收優惠優惠、放寬預售許可及價格管制、擴大土地供應及簡化開發審批、鼓勵開發及購買綠色建筑等。

　　一方面著力增加供應量。擴大供求緊張區域的土地供應量、嚴格政府交地期限約束，簡化建設審批環節，而最立竿見影的則是放寬預售標準，由原來的完成開發投資25%調整為，完成地上二層、一層、基礎工程（依建筑高度確定）即可拿證銷售。

　　另一方面著力釋放需求。先是放寬普通住宅標準、放寬限購和二套房認定標準，再到契稅和利率優惠。其中戶籍認為擴大為福建省內、二手房不再限購之列、社保期限為6個月、當下持有房產排除自建房、房改房、繼承房和征遷安置房，所持房產查詢范圍僅限于當前購買地，已還清貸款的不計入第二套房產記錄等等。通過以各類五花八門的名義減免契稅和提供優惠利率的方式，刺激需求釋放。

　　從這一系列的舉措來看，對戶籍認定擴大到省，必將加快跨區域的購房需求釋放，而福州、廈門、泉州作為省內三大中心城市，其優勢資源密集、經濟增長快速，對省內人口的購房需求具有極強的吸附能力，如果“閩十條”屬實，在降低省內三四線城市購房門檻、增加房源去化的同時，必將讓三地房地產市場原本緊張的供求關系雪上加霜。

　　（海西地產網 柯藍輯）