超八成上市房地產(chǎn)企業(yè)已發(fā)布2013全年業(yè)績(jī)報(bào)告，多數(shù)房企保持了穩(wěn)定的利潤(rùn)增幅。

　　截至3月27日，除恒大、金地等少數(shù)房企外，目前滬深兩市和H股中，超八成上市房地產(chǎn)企業(yè)已發(fā)布2013全年業(yè)績(jī)報(bào)告。多數(shù)企業(yè)在超額完成既定目標(biāo)的基礎(chǔ)上，仍然保持了穩(wěn)定的利潤(rùn)增幅。而在2014年，謹(jǐn)慎調(diào)整銷售目標(biāo)的同時(shí)，高周轉(zhuǎn)、去庫(kù)存將成為企業(yè)不約而同的選擇。

　　2013年主流房企普遍增收

　　毫無(wú)疑問(wèn)，根據(jù)已披露的上市房企在2013年全年的銷售業(yè)績(jī)，都出現(xiàn)了強(qiáng)勢(shì)增收的局面，已公布年報(bào)的TOP20房企中，除了招商地產(chǎn)和綠城銷售額增長(zhǎng)幅度在20%以下，其余大型房企都保持了20%以上的增速，碧桂園和融創(chuàng)分別以1060億元和547億元的銷售業(yè)績(jī)，同比131%和54%的爆發(fā)式增幅，成為房企銷售額的最大黑馬。

　　而作為判斷企業(yè)主要經(jīng)營(yíng)成果指標(biāo)的營(yíng)業(yè)收入來(lái)看，不少企業(yè)在2013年再度創(chuàng)下歷史新高。包括萬(wàn)科、保利、中海、華潤(rùn)置地、招商地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)、龍湖地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)等多個(gè)標(biāo)桿房企在內(nèi)陸續(xù)發(fā)布業(yè)績(jī)，萬(wàn)科再度以1354.2億元的營(yíng)業(yè)收入領(lǐng)跑眾房企，但相對(duì)于萬(wàn)科去年全年?duì)I業(yè)收入30.7%的增長(zhǎng)速度，已被多家房企超越。

　　其中碧桂園、融創(chuàng)、龍湖三家企業(yè)2013全年?duì)I業(yè)收入同比增幅迅猛，接近50%。千億“黑馬”碧桂園年報(bào)顯示，全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入626.81億元，同比增長(zhǎng)49.6%；龍湖地產(chǎn)也表示營(yíng)業(yè)收入為415.1億元，與上年同期278.9億元相比，增幅達(dá)到49%，利潤(rùn)總額再創(chuàng)新高。事實(shí)上，絕大多數(shù)企業(yè)在2013年的營(yíng)業(yè)收入水平，都保持了平均20%左右的增長(zhǎng)速度。

　　2014年銷售目標(biāo)謹(jǐn)慎上調(diào)

　　盡管眾多房企在去年底，堅(jiān)定認(rèn)為市場(chǎng)預(yù)期持續(xù)向好，但在宣布2014年銷售目標(biāo)的節(jié)骨眼，卻表現(xiàn)得相對(duì)“保守”。

　　此前飽受熱議的萬(wàn)科2014年目標(biāo)銷售額為2000億元，較2013年的1709億元，僅增長(zhǎng)17%；相比較萬(wàn)科，中海的銷售目標(biāo)則更加保守，比去年1108億元只增加了12億元，增幅僅為1%。根據(jù)記者觀察，包括碧桂園、世茂房地產(chǎn)、龍湖等企業(yè)，多數(shù)都將銷售目標(biāo)增速控制在20%左右，甚至更低。

　　對(duì)此，一位市場(chǎng)分析人士告訴記者，2014年一季度的整體市場(chǎng)并沒(méi)有出現(xiàn)預(yù)期中的開(kāi)門紅，而未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期存在的各種變數(shù)，也影響了企業(yè)做出判斷。

　　在采訪中，多數(shù)企業(yè)人士都認(rèn)為2014年市場(chǎng)情況將無(wú)法和2013年相比，因此，走量再度被提上日程。根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，綠地有超過(guò)3200億可售貨值，今年銷售目標(biāo)為2400億，較去年增長(zhǎng)47%，以此目標(biāo)帶來(lái)的營(yíng)銷壓力是去化率要達(dá)到75%。萬(wàn)達(dá)以3000億貨值設(shè)定2400億銷售目標(biāo)，去化率要求更高達(dá)8成。

　　此外，據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析指出有些企業(yè)對(duì)于去化率的預(yù)期也較為謹(jǐn)慎，例如，綠城以1400億貨值確定650億銷售目標(biāo)，新城控股、旭輝等多家企業(yè)存貨去化率的目標(biāo)同樣不足50%。

　　值得一提的是，在銷售預(yù)期普遍被調(diào)低的當(dāng)前，房企的千億雄心仍在繼續(xù)，以華潤(rùn)為代表的多家房企都表示將會(huì)在近兩年沖刺千億，富力更是給出了沖刺的時(shí)間表，將這一目標(biāo)鎖定在2016年；而連續(xù)兩年保持50%增幅的世茂地產(chǎn)，也被認(rèn)為有望在2014年進(jìn)入千億俱樂(lè)部。

　　■ 解讀

　　三家房企2013年凈利潤(rùn)超百億

　　業(yè)內(nèi)人士介紹，凈利潤(rùn)率是反映公司盈利能力的一項(xiàng)重要指標(biāo)，是扣除所有成本、費(fèi)用和企業(yè)所得稅后的利潤(rùn)率。從目前房企公布的年報(bào)來(lái)看，凈利潤(rùn)超過(guò)百億的房企由去年的中海一家，新增了萬(wàn)科和保利，達(dá)到三家。盡管中海在2013年的利潤(rùn)率同比上一年的37.3%，降至28.1%，依然超過(guò)萬(wàn)科和保利，成為最賺錢房企。

　　萬(wàn)科去年?duì)I業(yè)收入1327.9億元，凈利潤(rùn)達(dá)到151.2億元，凈利潤(rùn)率僅為11.4%，同比上一年的13.4%略有下降；而保利在2013年的凈利潤(rùn)達(dá)到107.7億元，與營(yíng)業(yè)收入923.33億元相比，凈利潤(rùn)率也達(dá)到17.4%。

　　此外，值得一提的是綠城2013年度年報(bào)顯示，綠城集團(tuán)去年銷售金額651億元，較2012年銷售金額546億元增長(zhǎng)19.2%。不過(guò)，綠城2013年全年收入為289.91億元，較上年下降18.1%，公告中稱，造成下降的主要原因是銷售面積減少和銷售均價(jià)降低。盡管銷售均價(jià)降低，但綠城去年的整體銷售均價(jià)仍然達(dá)到20115元/平方米，綠城常務(wù)副主席兼行政總裁壽柏年公開(kāi)表示，這一售價(jià)為全國(guó)房企最高。

　　■ 預(yù)警

　　高庫(kù)存敲響警鐘

　　從已公布2013年報(bào)的上市房企不難發(fā)現(xiàn)，存貨量巨大的趨勢(shì)十分明顯。

　　根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，按照申銀萬(wàn)國(guó)行業(yè)分類，僅滬深兩市，56家上市房企存貨總計(jì)為8902.95億元，而去年同期這56家房企的存貨總計(jì)為7196.87億元，攀升了1706.08億元，同比漲幅為23.7%。

　　“我們認(rèn)為今年上半年會(huì)是一個(gè)窗口期，如果跟不上，下半年的去化壓力將會(huì)非常難受。”一位房企相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者坦言。

　　援引機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2013年前11個(gè)月，僅北京、上海、廣州、深圳四大一線城市土地出讓金總額已高達(dá)4720.38億元，同比2012年暴漲181.72%，創(chuàng)下歷史最高紀(jì)錄。

　　一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士指出，2013年房地產(chǎn)企業(yè)在土地市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，市場(chǎng)預(yù)期向好，開(kāi)發(fā)商補(bǔ)倉(cāng)，是造成2013年上市房企庫(kù)存驟然增加的重要因素。“值得一提的是，這些存貨的貨值隨著地價(jià)的攀升而繼續(xù)被放大，同時(shí)也將對(duì)房企未來(lái)的去化節(jié)奏和能力形成考驗(yàn)，一些中小型房企將會(huì)更加步履維艱。”該人士同時(shí)指出。

　　（海西地產(chǎn)網(wǎng) 鄭序炯輯）