近日，立丹行機構·廈門公司發布2012年廈門房地產年度市場熱點報告，2012，廈門全市住宅成交量從1月份成交9萬m2冰點一路高歌猛進，開發商“降價”換得剛需“轉身”，創下全年住宅銷量453萬m2歷史新高；島內商住“零”供應，預示著未來島外將在住宅市場中扮演越來越重要的角色，而島內住宅將愈發稀缺而高端；地鐵獲批即將動工，廈門樓市版圖正在向外延展。

　　在這樣的背景下，廈門樓市價格未來3-5年將形成“5321”格局，即島內核心地段豪宅銷售價格5萬元/m2，普通住宅3萬元/m2，島外配套完善、交通便利、資源型樓盤銷售價格在2萬元/m2左右，其他住宅價格在1萬元/m2左右。

　　□早報記者 王庸政

　　2012：島內進入二手房交易時代

　　2012年廈門樓市經歷量價先抑后揚的過程，從“以價換量”到量價“止跌反彈”。2012年全市住宅均價13300元/㎡，環比2011年價格水平下跌3%。

　　分區域看，各區全年均價除思明、海滄外，其他四區均小幅上漲；下半年價格全面回升，漲幅8%-22%，漲幅最高為海滄區，達22%。全年水平看，除思明、海滄兩區價格小幅下跌，其它區均小幅上漲，思明區因受上半年降價潮影響，全年成交均價環比下跌5%。 

　　從一二手房來看，我們可以發現，島內已經進入二手房交易時代。2012年一二手住宅市場均表現火熱，成交量均有大幅提升，二者合計交易量達673萬㎡，市場需求巨大。 從近三年來島內商品住宅和二手住宅成交量對比圖可以看出，7成左右的二手住宅成交量來自島內。 連續三年以來（2010-2012），島內二手房銷量均大于一手房銷量，近三年來島內二手住宅總銷量為商品住宅銷量的1.6倍，可見島內二手住宅需求量巨大，隨著島內可開發土地資源的萎縮，一手房供應有限，島內已進入二手房交易時代，新房以去庫存和少量新增供應量為主。

　　2013：島外將步入商業發展時代

　　走過非凡的2012年，2013年給人更多的期許。立丹行認為，2013年宏觀調控將持續深化，房產稅將擴大試點城市，而面對市場變化，政府也可能隨時出臺新政以確保房地產市場健康穩定發展；在此背景下，廈門城市格局將逐步走向島內核心區都市化，島外城市化、城鎮化進程；廈門樓市將形成“28”與“5321”格局；島外綜合體項目將在2013年陸續上市，意味著島外將步入商業發展時代。

　　十八大提出2020年中國城鎮化率將超過60%，而廈門城鎮化率已超80%，未來廈門城市格局將朝著都市化（島內）、城市化（島外新城）、城鎮化（島外新農村）三個層次發展。島內將肩負著商務商貿功能，往都市化方向發展；而島外四大新城崛起，將形成多個新的城市中心；島外周邊村鎮則進入城鎮化的發展。廈門城市格局因發展歷程和功能不同，逐步走向島內核心區都市化，島外城市化、城鎮化進程。

　　與之相對應，廈門住宅市場島內外銷量比例將形成“2:8”格局，由于島內土地稀缺性，島外新城生活配套建設完善，軌道交通使用，價格未來3-5年將形成“5321”格局，即島內核心地段豪宅銷售價格5萬元/㎡，普通住宅3萬元/㎡，島外配套完善、交通便利、資源型樓盤銷售價格在2萬元/㎡左右，其他住宅價格在1萬元/㎡左右。

　　地鐵開建，未來廈漳泉城際軌道交通規劃，使廈門樓市版圖在加速擴大，范圍向外延展；2011年湖里萬達廣場開業，廈門開啟綜合體時代。目前，島內綜合體布局主要以優化提升為主，島外以帶動新區開發為主，規模上從原先的小型商業為主的綜合體項目逐漸的轉變為集酒店、辦公、商業、住宅等為一體的綜合性項目。綜合體作為新興物業，在自身發展的同時也帶動著周邊項目的發展，最終提升整個片區的區域價值。縱觀近三年綜合體用地出讓，島外綜合體項目將在2013年陸續上市，這也意味著島外將步入商業發展時代。

   （海西地產網　 陳誠輯）