價值評估是指對根據(jù)位置、樓層、硬件條件等的區(qū)別，對物業(yè)價值高低做一個評判。商鋪價值評估是依據(jù)商鋪擁有或占有的全部軟硬件狀況和整體經(jīng)營能力，充分考慮各種因素，結(jié)合商鋪所處的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及行業(yè)背景，對商鋪整體市場價值進(jìn)行的綜合性評估。
商鋪正以其投資收益穩(wěn)定、保值增值的特性越來越受到房地產(chǎn)投資者的青睞。簡單概括而言，商鋪的投資收益可由以下公式表達(dá)：商鋪投資收益＝商鋪持有期間出租所獲租金收益＋未來出售所獲增值收益筆者希望通過這篇文章，可以幫助投資者：正確了解所要投資商鋪的市場租金——為確定商鋪售價提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)支撐。其最大理論依據(jù)仍然是——租金收入是引發(fā)一切商用地產(chǎn)交易的動源。這也是與住宅定價最大的區(qū)別，也就是特別強(qiáng)調(diào)突出了租金水準(zhǔn)與商鋪?zhàn)罱K售價之間的關(guān)系如下所列公式：投資回報率＝商鋪購買價值／租金收入
本文所提到的商鋪是指一般意義上的社區(qū)型商鋪，也就是一般投資者最可能投資的沿街商鋪。根據(jù)上海信義房屋對于那些購買商鋪的投資者用途所作的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：超過９０％是投資出租的，只有不到１０％買下商鋪?zhàn)杂玫摹６徺I商品，首先必須確定商品的價值，然后才能正確定價，同樣道理，要對商鋪進(jìn)行投資，首先要對于該商鋪進(jìn)行正確估價。
目前在一般商鋪估價最經(jīng)常采用的方法——市場比較法。
一、搜集交易實(shí)例——多收集周圍商鋪的成交行情，其中包括買賣和租賃行情。
注意：由于商鋪買賣沒有租賃的成交量大，因此在實(shí)際操作過程中，往往租賃的數(shù)據(jù)多于買賣。
二、選取可比實(shí)例——即從上述成交案例中，挑選出與所評估商鋪?zhàn)罱咏模常保皞�可比案例。注意：重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的是可比性。
三、建立價格可比基礎(chǔ)——包括５方面內(nèi)容：１）統(tǒng)一付款方式；２）統(tǒng)一采用單價；３）統(tǒng)一幣種和貨幣單位；４）統(tǒng)一面積內(nèi)涵；５）統(tǒng)一面積單位。
注意：這中間很容易將實(shí)際使用面積＆建筑面積混淆——差之毫厘，謬以千里。
四、進(jìn)行交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況的修正
在這過程中，提醒投資者注意以下一些要點(diǎn)：
毛租金＆凈租金：即租金中包含了一些其他東西，比如：有些業(yè)主要求租賃稅收由承租方承擔(dān)、業(yè)主同意每年給承租方一定期限的免租期、租金中包含物業(yè)管理費(fèi)等。
開價＆實(shí)際成交價：投資者比較容易了解到開價，而較難了解到實(shí)際成交價，但這對于最后的準(zhǔn)確估價有很大影響。
樓層差異：商鋪一樓與二樓的租金差異很大，直接導(dǎo)致了其售價差異，因此在確定交易情況時務(wù)必將各樓層商鋪價格分清。
其他：交易日期、土地使用年限、門面寬深比、新舊程度等不再贅述。
注意：進(jìn)行必要修正對于商鋪估價起到不容忽視的作用。
五、綜合評估決定估價額
這里需要特別強(qiáng)調(diào)指出：二手帶租約出售商鋪的價值評估，對于租期內(nèi)的租金收益必須嚴(yán)格按照租賃合同中所約定的——即使那是非正常交易價格。原因很簡單，那就是——買賣不破租約！
注意：綜合評估需要估價人員有豐富的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)。
綜上所述，商鋪估價所采用的比較法中間，有許多值得投資者注意的關(guān)鍵點(diǎn)，而其中市場租金的了解與修正對于最后確定商鋪真實(shí)市場價值又起到關(guān)鍵作用。
