根據近期出爐的2011年年報，萬科企業股份有限公司銷售額1215億元，中海地產集團有限公司銷售額723億元；萬科的凈利潤96.2億元，中海124.7億元。在經歷了史上最嚴厲的地產調控之后，中國地產業的兩大巨頭都交出了依舊靚麗的成績單。年報顯示，在規模上，再次過千億元的萬科仍占據著優勢地位，中海與其的差距則進一步縮小。在凈利潤指標上，中海連續兩年過百億元，再次超越萬科。

　　論規模，萬科仍是中國房地產業的龍頭老大，但自2008年，中海年度凈利潤超越萬科以來，連續4年，中海地產的效益一直保持行業第一。萬科是規模老大，中海則是利潤老大。就綜合實力而言，兩者在伯仲之間。萬科與中海是中國房地產市場的兩家標桿性房企。2008年，中海的利潤首超萬科，而且萬科遭遇金融風暴首次出現利潤下滑，是時，萬科總裁郁亮在股東大會上表示：“萬科真正的對手是中海，與我們旗鼓相當的始終是中海！”在2011年萬科股東大會上，郁亮再次表示“中海盈利水平確實在同行中傲視群雄”，“有了中海作為榜樣，萬科未來還可以創造出更優秀的業績，并會認真研究和學習中海。”

成本控制兩條迥異之路

　　年報顯示，2011年，中海的凈利潤再次一騎絕塵，達到124.7億元，剔除物業估值收益，中海地產實體凈利潤仍達108.1億元，高出萬科96.2億元的12.4%，高出恒 大地產(凈利潤117.8億元，剔除物業估值收益后的實體凈利潤為86.1億元)的25.6%。在規模優勢方面，恒 大來勢生猛，未上市的萬達據稱銷售額也達到900多億元，萬科的規模領先優勢正面臨沖擊。近幾年，中海地產的毛利率保持在40%左右，處于行業領先水平，但與萬科、保利等企業相差不大。郁亮在萬科股東大會曾表示：“盡管大家毛利率差不多，但中海的費用水平較出色。”

　　數據顯示，中海地產的年銷售規模已達到723億元，與萬科一樣，中海注重規模效益，通過快速周轉實現較高利潤。而高毛利企業的代表，則是規模并不顯著的企業，2011年，雅居樂的毛利率為54%，華僑城的毛利率為63%。

　　對比萬科中海的年報可以發現，中海地產實現較高盈利的關鍵因素之一，源于其所有開發環節全價值鏈的精益生產水平。

　　營業成本/營業收入指標可以清晰透視這一點。該項營業成本主要是土地及建安成本，2011年，中海地產該比值為57.4%，萬科為60.2%，兩者相差2.8%。這意味著，萬科實現100億元的收入，將較中海多支付2.8億元的成本，以萬科2011年營業收入計，則多出約20億元。2011年，保利的該比值達到62.8%，恒 大的為66.7%。中海在此的優勢源自于其歷史沉淀。作為靠建筑起家、發源于中國香港的中海，中海對建筑開發各環節了如指掌，工科中海一直是其產品質量的口碑。這種優勢甚至讓萬科嫉妒。2002年萬科發起的“海盜計劃”就是專門針對中海的工程人才的大規模挖角行動。

　　在成本控制上，萬科和中海走上了兩條迥異的路。

　　據了解，作為央企，中海地產對成本控制錙銖必較，并以一系列制度嚴格管控，在確保質量的前提下，在設計階段即導入對應性成本理念，實施開發階段的成本策劃，建立成本控制目標，并落實到集中采購、施工管理、工期管理，定期對各個項目的開發成本進行全面評估與檢討，并落實到部門，對成本異常變動情況及時預警并提出解決措施，將開發環節全價值鏈控制在自己手上。而萬科采取的則是雇主與分包商的模式，開發環節的眾多合作伙伴皆分蝕其利潤。在運作效率上，中海亦高出一籌，中海地產開發業務員工為2400多人，而萬科則達到5600多人，人均效益遜于中海。事實上，相比其他企業而言，萬科已屬高效，如保利的地產開發業務的員工達到6800多人。

費用控制與融資優勢

　　在房地產行業高利潤時代，沒有哪一家企業對費用管控達到中海地產那種嚴格苛求的程度。房地產行業人士戲稱這是中海干建筑出身使然，建筑行業微薄的利潤打造了中海對費用的嚴格管控。時代周報記者走訪過中海總部，依然在上世紀90年代的自建寫字樓內，而同等規模的企業，都早入駐高檔寫字樓，萬科在深圳東海岸的一棟完全自用辦公樓就花掉數十億。

　　以銷售費用控制為例，中海的銷售費用幾乎是全行業最低的。2011年，中海銷售費用/銷售額僅為0.76%，萬科則為2.1%，幾乎是中海地產的3倍，中海全年的銷售費用為5.5億元，而萬科的則為25.6億元，僅銷售費用支出，萬科就高出中海地產約20億元。事實上，萬科的銷售費用控制已屬優秀，房地產行業銷售費用/銷售額大都在3%-5%區間，幾個點，對于中海、萬科這種規模企業，就是數十億元的利潤。

　　同樣，管理費用的控制，萬科相比中海亦顯得有些鋪張。2011年管理費用/銷售額，中海的比值為1.4%，萬科則為2.1%，僅此一項，2011年萬科的管理費較中海多支出15.6億元。

　　中海還具有一項中資房企所不具備的融資優勢。作為在香港上市20年的公司，作為第一只中資房企恒指成份股，中海2005年即獲得穆迪和標普同期給予投資評級的中資房企，因而，中海在香港發債、銀團貸款方面都享有很低的利率。在房地產行業普遍融資困難的情勢下，今年2月，中海在香港發行7.5億美元的5年期債券，利率為4.875%，利率與香港老牌房企恒基兆業同期發債的利率相當。而萬科自2007年之后，在國內市場的股權、債券融資均無法通過，今年3月初，萬科向深國投申請30億元的信托借款，利率已超過10%。同樣在香港上市的恒 大，因為上市與發展歷史較短，2010年1月發債7.5億美元5年期債券，利率達13%，碧桂園近3年香港發債約43億港元，利率達到9.24%。僅融資成本一項，中海將較其他國內企業節省逾十億元的財務成本。  

順勢發展與逆周期操作

　　萬科與中海都是借勢于過去中國房地產房業的黃金十年而獲得高速發展。中海一直堅持穩健的財務，凈借貸比長期控制在40%以下。同樣，近幾年，萬科也保持極為審慎的財務控制。2011年，萬科的凈借貸比甚至低于中海。2011年末，萬科的土地儲備3500多萬平方米，規模低于萬科的保利的土地儲備亦達到約3800萬平方米。

　　在拿地上，萬科和中海走上了兩條不同的路。

　　萬科年報顯示，2011年新增開發項目數量為52個，萬科占100%權益的項目僅有14個，其他38個項目是與其他房企共同開發，占項目總數量的73%。而2010年萬科合作開發項目占總項目數量的比例則為55%。意味著萬科在去年的合作開發項目比重繼續上升。這種合作開發模式在萬科過冬的2012年被再次寄予厚望。萬科董秘譚華杰稱，合作開發首先可以使公司的經營范圍拓展到更多的細分市場，減少個別市場未來變化的不確定性，有效分散風險。

　　通過資源整合擴大規模一直是萬科的強項，這一輪調整中，萬科能否繼續，有待觀望。有業內人士指出，由于萬科合作開發項目相當的多，2011年，其實際權益銷售可能未超過1000億元。

　　規模上萬科依靠大量合作開發而繼續保持領先，而在經營效益上則差強人意。年報顯示，中海2011年的營收只有萬科的55%，凈利潤卻超出萬科數十億元。與萬科一直保持的快速擴張不同，中海被業界公認，是慣于逆周期操作的高手，在低潮時買地，高潮賣房子。事實上，中海正是在2008年全球金融危機之際，在房地產行業劇烈下行的階段，中海實現了彎道超車，利潤超越了萬科，并一直保持至今。

　　中海只是謹慎地與九龍倉、世茂等為數不多的幾家企業合作。中海的機制不如萬科靈活，而在市場整合方面，中海但凡出手，必是大手筆。最典型的例子是，在2008年，市場傳聞中海欲收購綠城，也正是在2008年，中海地產洽購一家以房地產為主要業務的上市公司(后更名為“中國海外宏洋”)，并于2010年完成并購，一次性獲得230萬平方米的土地儲備及相關物業，當年中海宏洋即實現10億港元的凈利潤，2011年的利潤更是超過18億港元，兩年間迅速進軍十個城市，成為中海地產進軍三、四線城市的平臺。

　　事實上，近兩年的弱市之下，萬科擴張的動力有所減退，2011年末，萬科的土地儲備約3500萬平方米，與中海地產的土地儲備相當，萬科2012年計劃新開工期面積1300萬平方米，較2011年有所減少。而恒 大的2012年度新開工將達到約2400萬平方米。在當前調整的市場中，萬科的規模優勢正在被追趕，效益之路仍有更多提升空間，以保持行業老大的地位。

（海西地產投資網  馬彥凱輯）