在房屋的買賣過程中，特別是二手房的買賣，作為買方，一定要謹慎交易，既要看對方房產是否具備“兩證”（國有土地所有權證、房地產所有權證），還要了解該房屋是否另有“糾紛”。一市民在二手房的買賣過程中，卻發現買到的竟然是一套被法院查封的房產。這位市民該怎么辦？

53萬元買套房

    石獅人東木（化名）在石獅經商，居住在靈秀。去年7月份，東木向晉江人吳某購買了一套位于濠江麗景的房屋，雙方簽訂了一份《房地產轉讓協議書》，同時向石獅市房地產登記交易中心備案。雙方約定該房屋以53萬余元進行轉讓，并約定賣方無償配合買方辦理該房產過戶的有關手續，直至買方領取名下的房產“兩證”。吳某在協議書中還聲明保證該房產系其本人所有，以及不曾私自轉讓他人或被司法部門查封。協議簽訂之后，東木一次性將全部購房款交給吳某，并繳納了相關稅費。

房產被查封

    雖有約定和聲明，結果卻出乎意料。在辦理權屬轉移登記期間，東木卻被有關部門告知，其所購買的該套房產已被石獅法院依法查封。東木與吳某簽訂的房屋轉讓時間為2011年7月15日。石獅房管部門在石獅法院有關案件的協助執行通知書上記載，證實查封此套房產的時間為2011年7月20日。也就是說，吳某在將這套房屋賣給東木5天后，房屋即被法院查封。那么，東木與吳某之間的房屋轉讓協議是否有效？東木是要回房款還是繼續購買該房？在房款索要不回的情況下，事隔兩個月后，東木于去年9月27日一紙訴狀將吳某告上法庭，請求法院確認原、被告簽訂的《房地產轉讓協議書》有效等。

 賣方缺席審判

    對于這一房屋買賣合同糾紛，石獅法院近日開庭審理，但吳某卻未出庭應訴。該院審理認為，原、被告之間進行房地產轉讓交易，雙方簽訂了《房地產轉讓協議書》，并向房管部門備案，原告也履行了交付房款及繳納相關稅費的義務，交易備案時間是在法院采取保全查封措施之前，確認該合同有效。判決原告東木與被告吳某簽訂的《房地產轉讓協議書》有效。

    針對此案，石獅一位律師接受記者采訪時提醒市民，在房屋買賣過程中，一定要注意諸如房屋被法院查封的風險。如果房產被查封之后交易，那么房屋買賣合同則是無效的，因為此屬于出賣人非法處置查封財產，是違法行為甚至是犯罪行為。如果是房屋交易后被法院查封的，被執行人將其財產出賣給第三人，第三人已經支付部分價款并實際占有該財產，但根據合同約定被執行人保留所有權的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人要求繼續履行合同的，應當由第三人在合理期限內向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、凍結。如果第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。但不管是哪種情況，都會給當事人帶來諸多不便，所以在買賣二手房時，一定要提高風險防范意識。 

（海西地產投資網  馬彥凱輯）