國土資源部近日發布最新監測報告顯示,2011年四季度全國各用途平均地價增速持續放緩,商業服務、住宅、工業地價環比增速連續3個季度回調,同比增速連續兩個季度回調。其中,住宅地價更是環比呈現零增長。
開發商觀望致地價下跌
報告顯示,2011年四季度全國主要監測城市地價增幅普降,綜合地價環比增速較前一季度下降1.04個百分點,已連續4個季度回調;同比增速較前一季度下降2.43個百分點,連續兩個季度回調。綜合地價環比負增長的城市約占1/3。住宅地價同比增幅超過3%的城市僅有5個,而環比負增長的城市由上一季度的12個增加到37個,同比負增長的城市增至8個。
“土地市場的表現反映了房地產開發商普遍性的觀望情緒。”中國房地產學會副會長陳國強在接受本報記者采訪時表示,目前市場上呈現“雙觀望”的表現,即消費者對住房市場的觀望,開發商對土地市場的觀望。目前土地市場出現流拍、底價成交的比例比較高,這種情況一方面反映出開發商對房地產市場的謹慎預期,另一方面也顯示出開發商資金普遍比較緊張,如果開發商手上有錢也不會出現目前低迷的情況。
此外,土地價格的持續回落,是否受到當前房地產調控政策的直接影響呢?北京工商大學經濟研究中心主任周清杰對本報記者表示,這確實反映出房地產開發商對未來調控繼續偏緊的政策預期,以及對現有商品房存量需要長時間消化的預期。所以,房地產商拿地積極性不高,覺得再拿地的風險大。
地價使房價下行概率大
土地價格曾經一直是房價居高不下的重要推手,隨著住宅地價呈現零漲幅甚至是負增長的趨勢,土地市場的供求關系發生了改變。“土地市場的表現和樓市有很大的相關性。”陳國強表示,樓市的低迷會影響土地市場的表現,如果樓市趨于活躍則會帶動土地市場的活躍,總體上兩者的表現應該是一致的。但是在周期性表現上,和其它上下游產業一樣,土地市場會相對滯后一些,樓市的表現會傳導到土地市場,但是兩者不會完全同步。
“今年房產市場總體上是比較謹慎的判斷。”陳國強表示,目前從政策環境、市場、企業自身狀況來判斷,市場難以樂觀。而從投資、銷售、價格和新開工面積等各項指標來看,也都出現了下降趨勢,特別是投資的指標出現明顯下滑,新開工面積連續幾個月出現環比下跌,行業景氣指數也出現連續下降,預計今年投資增長會同比回落15%左右,甚至可能更低。和過去幾年相比,房地產業處于相當低迷的水平,成交量可能會出現持平,甚至是穩中有降的局面,房價下行的態勢很明顯,或者說降價是大概率的事件。
走勢關鍵還看調控政策
不過,在周清杰看來,從土地的成交量、價格走勢來判斷房價的話,不完全是一對一的關系,樓市的調控政策才是關鍵。周清杰認為,由于目前商品房存量較大,雖然政府一再強調樓市調控的政策不變,但從市場的角度講,政策繼續緊縮,房地產市場持續低迷,可能帶來的負面影響也不小。比如說銀行業,不良貸款比例增加,會導致建筑業等上下游產業的下滑,而這些產業的下滑也會對GDP產生負面影響。
“雖然現在貨幣政策已經有所改變,但存款準備金率僅僅只調低了0.5個百分點,還仍然處于21%的高位,只是剛剛開始回歸常態,離寬松的貨幣政策還很遠很遠。”周清杰分析,這些政策放松的信號對于房地產市場來說,無疑是件好事,房地產開發商資金鏈會變得相對寬松一些,會增加開發商的積極性。“當前住宅用地價格下跌,相對于買房者來說成本也在下降。”周清杰表示,如果第一季度能夠降息,可能會在終端市場激活一部分購房需求。這樣,房地產開發商運營成本下降、市場有所恢復,可能會給房地產市場帶來一定信心。
但對于房地產市場走勢,周清杰并不樂觀,他強調,調控政策是否會有松動,還要看第一季度的CPI(居民消費價格指數)。如果第一季度,整體經濟運行放緩狀況比較明顯,CPI如許多專家所預測的那樣降了下來,政府就有可能會采取減息等措施。
(海西地產投資網 馬彥凱輯)