去年2月，北京實施了全國最嚴厲的房地產調控措施。昨天，市政協委員、萬科集團副總裁毛大慶建議，在堅定落實調控政策下，北京的調控政策應進行細化和調整。五環(huán)外的限購政策適當微調，對外地人口納稅社保年限降至1到2年。對首次購房的家庭降低信貸門檻，并給予稅費減免。而市住建委則表示，北京將堅持房地產調控政策不放松不動搖，促進房價合理回歸。

政協委員

投資萎縮或致短缺

毛大慶稱房地產投資銷售呈大幅度萎縮

    毛大慶認為，目前房價過快增長的趨勢得到了有效的抑制，并且隨著信貸、貨幣政策收緊以及房地產開發(fā)流程的改進和完善，全市商品房成交均價已從9月份開始有實質性下降。

    據統計局公布的數據，自去年3月份開始，北京樓市成交面積一直穩(wěn)定在50萬平米左右，僅為2010年平均成交面積的二分之一，2009年的三分之一。去年11月份北京商品房批售面積96萬平米，環(huán)比下降15%，同比下降30%；商品房住宅成交金額148億元，同比萎縮42%，環(huán)比下降13%；成交均價19821元/平米，同比下降7%，環(huán)比下降4%；商品房庫存繼續(xù)增加，已到達年內最高點1104萬平米。

    毛大慶認為，北京的調控政策切中要害，遏制房價過快上漲，短期內已經獲得成功。但由于未來商品房供應可能大幅下滑，房價長期穩(wěn)定的基礎還不穩(wěn)固，也需要在后續(xù)的政策制定過程中給予關注。而且目前也出現了開發(fā)商拿地意愿極低、首次購房家庭信貸成本過高、郊區(qū)新城購房銳減影響人口引導等問題。他建議，在堅定落實現有的調控政策下，北京的調控政策應進行細化和調整。

建議內容

●降低土地出讓底價，增加土地供應；目前房地產企業(yè)呈現無力投資、不敢投資、無利投資狀態(tài)，投資萎縮很可能導致未來供應削減，房地產市場供不應求。

●對于五環(huán)外區(qū)域的限購政策適當微調，將外地人口社保繳納年限降低至一到兩年。

●降低首置客戶的信貸門檻，明確90平方米以下的首次購房應享受2成首付、優(yōu)惠利率的支持政策。

專家觀點

微調不會引發(fā)房價報復反彈

    如果調控政策進行微調，是否會使房地產市場出現顛覆性變化，引發(fā)房價報復性反彈？偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析，今年初北京的新建商品住宅存量已經逼近13萬套，按2011年5.8萬套的銷售進度，足夠兩年消化，此外，保障房的大量建設供應，住宅市場已經明顯形成了“供大于求”的格局。胡景暉說，去年北京成交的5.8萬套住宅中有95%的購房需求都屬于自住型購房需求，即使今年適度放松限購限貸政策，也不會引發(fā)因需求量上漲，供應量不足而導致的房價報復性反彈。

    他估算，假設把目前“社保或納稅連續(xù)5年”的限購條款調整為“累計5年”，那么因此而釋放的自住型首次購房需求約1.49萬套，如果調整為“連續(xù)3年”， 那么因此而釋放的自住型首次購房需求約1.35萬套。去年，北京一手房和二手房總成交量為20萬套左右，相比前年的30多萬套，成交量幾乎被“腰斬”。因此即便微調政策，釋放出的新購房需求，無法改變目前市場“供大于求”的局面。“今年預計住宅市場的供應總量將在38萬至40萬套，相對于20多萬套的市場需求量，不會導致供需關系的反轉。”

    那會否出現政策微調，導致市場預期變化。開發(fā)商不愿降價？北京市房協秘書長陳志說，首先，每年的一季度和二季度是開發(fā)商償還債務的集中時段，目前開發(fā)商的資金鏈普遍緊張。如果“硬挺”房價，就有可能無法回籠資金，因債務問題而徹底“出局”。而且目前的大環(huán)境是開發(fā)商普遍降價，也沒有開發(fā)商愿意去冒險。

住建委

房地產“變化符合調控預期”

市住建委表示調控政策處在關鍵時期

    對于房地產調控的走向，北京市近期多次表態(tài)，今年將堅持調控政策不放松不動搖。

10月價格環(huán)比下降

    上月，北京市住建委相關負責人表示，經過一年的調控，截至去年11月底，北京新建普通住房成交均價比去年下降6.3%，新建商品住房價格同比漲幅累計回落6.9個百分點，環(huán)比連續(xù)3個月停漲后在10月份開始下降，居民家庭首次購房比重接近90%，各項主要指標變化符合調控預期。

    這位負責人表態(tài)說，北京限購政策按照國務院的統一部署執(zhí)行了1年，效果明顯。“在這個背景下我們認為，調控政策處在關鍵的時期。北京市按照中央的決策部署，將堅持包括限購在內的房地產市場調控政策不放松不動搖，房地產市場健康發(fā)展需要政策持續(xù)。”

促進房地產健康發(fā)展

    對于今年的房地產市場調控，這位負責人表示，中央經濟工作會議明確給出的基調是促進房價的合理回歸，北京市委市政府也會盡快研究采取具體切實的措施，促進房價合理回歸，解決百姓住房需求的問題。近日有媒體報道稱，北京市住建委一位內部人士表示，北京市將把限購政策中“連續(xù)5年納稅證明”改為“連續(xù)3年”，預計春節(jié)前就會調整。

    當天下午市住建委就發(fā)布聲明，市住建委任何人未接受過任何媒體的采訪。按照中央經濟工作會議要求和市委市政府部署，北京將繼續(xù)深入做好房地產調控各項工作，促進房價合理回歸和房地產市場健康發(fā)展。

（海西地產投資網  馬彥凱輯）